Wohnung verkaufen: Räumlichkeiten feststellen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ich weiss, dass die Überschrift sehr kryptisch ist. Mir fällt aber keine aussagekräftige Formulierung für mein Problem ein.
Vor etlichen Jahren habe ich mir eine Wohnung gekauft. Allerdings wurde dieselbe Wohnung damals von 3 verschiedenen Maklern angeboten, mit 3 verschiedenen Exposés, fast könnte man meinen, es handle sich um unterschiedliche Wohnungen.
Nun möchte ich die Wohnung verkaufen.
Und in der richtigen Bezeichnung der Räume im Souterrain liegt die Schwierigkeit. Ich möchte ausdrücklich keine Rechtsberatung sondern eine Hilfestellung:

Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus, ich besitze eine EG-Wohnung mit Souterrain.
Das „große Zimmer“ im Souterrain wurde mir einst als „Hobbyraum“ angepriesen, mal als „ausgebauter Keller“, mal als „halbes Zimmer“.
Was IST es denn nun, und wie kann ich das für den Verkauf inserieren:
30 m², normale Zimmerhöhe 2.30 m, Teppich, Heizung, 2 x Lichtschacht, Einbauschrank. Alles in allem leider eine eher dunkle Ecke, selbst wenn die Sonne scheint.
Es geht vom Wohnzimmer aus eine Wendeltreppe in einen kleinen Vorraum hinunter. Und es existiert eine (Feuerschutz-)türe vom Treppenhaus aus in mein Souterrain.

Ist natürlich alles entscheidend für eine Verkaufspreis-Einschätzung.

Darf ich das als vollständiges Zimmer anpreisen? Ist’s ein „Kellerabteil“, auch wenn’s noch so hochwertig ist?
„Hobbyraum“ - naja, es steht ein Bett darin :smile: , aber das macht es noch zu keinem Hobbyraum.

Oder gibts für solchermaßen Details Literatur?

Vielen Dank für Eure Hilfe

#2

Hallo,
bei Mehrfamilienhaus und Teileigentum muesste es eine Teilungserklaerung geben, in dem die Wohnungsgroesse und die Nutzung eingetragen sein muesste. Auch das Grundbuchblatt zum Sondereigentum heranziehen. Ob der Raum zur Wohnung gehoert, und ob es Keller oder Wohnraum ist.
Gruss Helmut

#3

Hallo!

Maklerprosa tut nichts zur Sache. Entscheidend ist, ob sich ein Raum nach geltendem Recht für den Daueraufenthalt von Menschen eignet. Das geltende Recht ist die jeweilige Landesbauordnung. In einigen Punkten sind die Länderregelungen untereinander ähnlich. So findet sich sinngemäß regelmäßig:
Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.
Siehe z. B. http://www.fvlr.de/tag_gesetzeslage.htm

Ein Raum mit einem Lichtschacht zur Belichtung hat keine Sichtverbindung nach draußen und ist von daher kein Wohnraum. Zudem ist die Fensterfläche solcher Kellerräume für die Nutzung als Wohnraum regelmäßig zu klein. Beim beschriebenen Raum handelt es sich um einen Kellerraum. Falls es Aufbau und Dämmung erdberührter Teile hergeben, kann man von einem Raum für höherwertige Nutzung sprechen, etwa als Hobbyraum. Der Begriff „Zimmer“ wäre aber irreführend, weil man damit Wohnraum assoziiert.

Gruß
Wolfgang

#4

Hallo!

Rein vom Begriff und vom Baurecht her erfordert ein „Aufenthalts-/Wohnraum“ eine ausreichende Belichtung, Belüftung(Möglichkeit) , Raumhöhe und Beheizbarkeit.
Die Fensterfläche müsste 1/8 der Grundfläche betragen. Gemessen im Rohbauzustand, also nacktes Mauerloch. Durch Rahmen geht noch Glasfläche verloren, das wäre aber hinzunehmen.

Und ich verstehe das schon richtig, dieser Raum ist vom Wohnraum aus über Wendeltreppe zugängig, hat aber noch einen Ausgang ins Treppenhaus ?

Dann ist der 2. Rettungsweg ja gegeben.

MfG
duck313

#5

Hallo Wolfgang_Dreyer,
hallo duck313 und
hallo Helmut_Taunus,

zunächst mal vielen Dank für Eure sehr raschen Antworten. Hätte ich gar nicht damit gerechnet so schnell. :grinning:
Die Antworten haben mir sehr weitergeholfen.
Es ist also KEIN Zimmer, das mit dem 1/8 Fenster-Rohbaugröße war mir nicht bekannt.
Dann ist es wohl irgendwas zwischen Keller und Hobbyraum, aber näher beim Hobbyraum angesiedelt.
Wg. dem Zweiten Rettungweg muss ich dann nochmal schauen, ob das relevant sein könnte.

Und ja: ein Blick ins Grundbuchblatt ist eine Idee. Da werde ich nachforschen.

Alles in allem sind meine dringlichsten Fragen damit beantwortet, vielen Dank an Euch!

#6

Was denn nun ? ich las doch was von Feuerschutztür ins Treppenhaus.
Oder ist das nicht der Ausgang vom Souterrainzimmer mit dem Lichtschachtfenster?

Wenn es außer der Wendeltreppe keinen Zugang zum Haupttreppenhaus gäbe, dann darf man darin nicht wohnen und kann den Raum auch nicht so anpreisen.

#7

'tschuldige, @duck313,
ich habe mich nicht richtig ausgedrückt.
Die Wendeltreppe geht vom Wohnzimmer aus nach unten. Eine schöne Buchenholztreppe, also nix mit Fluchtweg.
Aber unten im Souterrain ist eine Feuerschutztüre in’s Treppenhaus raus. Quasi eine zweite (wenngleich schwere) Wohnungstür, wenn man Einkäufe gleich in den Keller tragen möchte.

Gruß
Sopheus

#8

Du verstehst das nicht richtig !

Wenn das Souterrain außer der Wendeltreppe nach oben noch einen Zugang zum Treppenhaus hat dann ist das doch der erforderliche 2. Fluchtweg.

1. Fluchtweg wäre über die Wendeltreppe nach oben und von dort raus wie sonst auch aus dem Erdgeschoss.
Und wenn das nicht mehr möglich wäre, weil es im Erdgeschoss brennt, dann hat man die 2. Tür (Feuerschutztür) vom Souterrain ins Treppenhaus.

Gäbe es das nicht, dann müsste das Souterrainfenster als Notausstieg nutzbar sein, was bei Lichtschächten i. d. R. nicht möglich ist.

Nochmals allgemein, jeder Wohnraum braucht 2 Rettungswege/Rettungsmöglichkeiten.
Einmal ist das die Zimmertür > Flur > Wohnungstür > Treppenhaus > ins Freie.
Und der 2. Weg wäre i. d. R. das Zimmerfenster, wo man über Leitern der Feuerwehr gerettet werden kann.

Gibt es kein solches Fenster (Größe und Lage muss geeignet sein !) dann muss es einen direkten 2. Ausgang entweder ins Freie oder ins Treppenhaus geben.

Dein Souterrainzimmer hat also 2. Rettungswege und ist aus dieser Hinsicht ein nutzbarere Wohnraum.

#9

Ahhhh, Mensch… :grinning:
Das ist ja jetzt ein GANZ anderer Aspekt.
Nun muss ich Deine Aussage nur noch verifizieren, um mich hier nicht irgendwie in die Nesseln zu setzen.
Meinst ich sollte konkret mit dieser Frage mal einen threat aufmachen?

Deine Idee öffnet mir direkt neue Möglichkeiten.