Hallo, angenommen ein Mensch bekommt eine Wohnung zum Kauf angeboten, bei der das Grundstück des Mehrfamilienhauses auf Erbpacht läuft, die Wohnungen aber nicht. Was muss der evtl. Käufer besonders beachten, wenn er das Objekt kaufen will? Ist so ein Konstrukt überhaupt zu empfehlen, oder nicht?
Viele Dank schon mal im Voraus!
Oder nicht.
Mutmaßlich geht es hier um Überreste des Sachenrechts der DDR (Trennung des Eigentums an Grundstück und Bebauung) oder Überreste des mittelalterlichen Feudalrechts (mittelalterliche Grundherrschaft der Kirche, heute noch gerne im Bistum Freising, konkret Stadtgebiet Münchens praktiziert).
Im 21. Jahrhundert und über 120 Jahre nachdem das BGB aus der Taufe gehoben wurde, kann man sich mit so einem musealen Zeugs nur Huddel einhandeln.
„Wir“ haben halt einfach vergessen, einen Louis XVI. zu guillotinieren, deswegen wabert dieses Zeugs immer noch herum. Aber es wird vergehen.
Schöne Grüße
MM
oder um eine unklare Formulierung der Frage.
„Erbpacht“ gibt es nur noch in der Umgangssprache. Möglicherweise reden wir über ein Erbbaurecht.
@Capman42 Erzähl mal etwas mehr. Wie ist die genaue Situation? Woher hast Du Deine Informationen?
Ein Erbbaurecht ist beim Einfamilienhaus eine feine Sache, wenn man einen seriösen Vertragspartner an der Hand hat, der auf die ganz, ganz lange Sicht ein Grundstück erhalten und hieraus Geld ziehen möchte. Man muss sich natürlich darüber klar sein, dass man nicht Eigentümer wird, sondern das Grundstück nur wie ein Eigentümer nutzen kann, und irgendwann das Erbbaurecht (üblich nach 99 Jahren) ausläuft und neu vereinbart werden muss, wobei es natürlich zu einer Anpassung des Erbbauzinses kommt. Wenn da dann immer wieder „Skandal“ geschrien wird, kann man nur sagen, dass die Leute offenbar nicht ansatzweise begriffen haben, auf was sie sich da eingelassen haben, und auch keinerlei Realitätssinn besitzen, wenn sie meinen, dass ein Zins von vor 99 Jahre auf Ewigkeiten weiter gelten müsse. Selbst mit Anpassungen sind die Zinsen immer noch gegenüber einer Finanzierung des Kaufs eines vergleichbaren Grundstücks regelmäßig sehr günstig, selbst wenn man nie Eigentümer wird. Und wenn man so ein Objekt vererbt/verkauft, tun die Neueigentümer natürlich gut daran, proaktiv auf den Eigentümer zuzugehen, und je nach Restlaufzeit sofort Klarheit zu schaffen, indem sie einen neuen Vertrag zu aktuellen Konditionen auf die nächsten 99 Jahre vereinbaren. Das kostet dann zwar ein paar Euro mehr, schafft aber natürlich für die eigene Lebenszeit Sicherheit.
Soweit zur grundsätzlichen Situation. Das besondere Problem von Eigentumswohnungen auf Erbbaurecht-Grundstücken liegt darin, dass es in Deutschland kein echtes Wohnungs-Erbbaurecht gibt, anders als in Österreich, wenn ich mich recht erinnere. D.h. man wird als Wohnungseigentümer zwar Vertragspartner des Grundstückseigentümers. Es gibt aber nur einen einheitliches Erbbaurecht für das gesamte Objekt. D.h. wenn Du heute eine Wohnung in einem Neubau kaufst, hast Du 99 Jahre Ruhe. Wenn jetzt aber der Erbfall eintritt oder Du die Wohnung verkaufen willst, funktioniert die Sache mit dem Neuvertrag gerade nicht so, wie ich sie oben für ein Einfamilienhaus empfohlen habe. Vielmehr kann nur die gesamte Eigentümergemeinschaft gemeinsam einen neuen Vertrag über das Erbbaurecht abschließen. Und während man in der eigenen Familie noch sagen kann, dass die Kinder schließlich einem geschenkten Gaul nicht ins Maul schauen sollen, und dann eben den Ablauf der 99 Jahre abwarten und mit den dann erst neu zu verhandelnden Konditionen leben müssen, kann die Geschichte im Fall des Verkaufs schon ein Hindernis bedeuten/wärst Du jetzt beim Erwerb einer bereits gebrauchten Wohnung sehr gut beraten, Dir die Restlaufzeit des Erbbaurechts kritisch anzusehen und zu würdigen, weil Du bei geringer Restlaufzeit sonst wirst mit Überraschungen leben müssen.
Auf der anderen Seite sollte man bzgl. Restlaufzeit natürlich auch an den Eigentümer des Grundstücks und dessen mögliche weitere Pläne denken. Bei Staat und Kirche, … kannst Du normalerweise davon ausgehen, dass der so genannte „Heimfall“, bei dem die Verträge nicht verlängert werden, und man dann gegen Entschädigung die Wohnung aufgeben muss, die ganz große Ausnahme ist (beim Staat z.B. wenn er Flächen für größere Infrastrukturprojekte braucht). Das kann bei der Familie von Bauer X in dritter Generation ganz anders aussehen, wenn die Erben lieber einmalig eine große Summe für eigene Pläne haben wollen, als jährlich auf Ewigkeit ein kleines zusätzliches Taschengeld zu haben.
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Vielen Dank - ich hab mich schon dagegen entschieden!
Vielen Dank - ich hab mich dagegen entschieden!
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Danke, hat sich negativ erledigt!
Dankeschön, hat sich schon erledigt!