Wohnungskauf / Notar / Kaufvertrag / Nachträgliche Änderung

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Nehmen wir einmal folgenden Fall an:

Eine Familie würde über einen Bauträger eine Wohnung im EG kaufen, incl. Sondernutzungsrecht eines Teil des Gartens. Alles ist im notariellen Kaufvertrag ausführlich dargestellt, maßstabsgetreue Darstellung der Wohnung incl. Sondernutzungsrecht.

Jetzt würde, nach Baubeginn, plötzlich die Tiefgarageneinfahrt verlegt werden, womit ein Teil des Sondernutzungsrechts der Familien nicht mehr existiert (da für die Tiefgarageneinfahrt benötigt). Zudem würde die Familie beim Blick aus dem Küchenfenster jetzt nicht mehr die grüne Wiese des Gartens (ihres Teil des jetzt verkleinerten Sondernutzungsrechts) sehen, sondern die graue Tiefgarageneinfahrt. Die Familie wäre zudem vor Durchführung des Baus der Tiefgarageneinfahrt nicht vom Bauträger informiert worden, sondern nach Bau dieses Hausteils vor vollendete Tatsachen gestellt worden.

Folgende Fragen:

  • Wäre das Vorgehen des Bauträgers rechtens, wäre eine nachträgliche bauliche Änderung der Tiefgarageneinfahrt in Kombination mit Verkleinerung des Sondernutzungsrechts des Gartens rechtens?
  • Müsste in einem solchen Fall der Bauträger den Käufer vorab informieren?
  • Welche Möglichkeiten auf „Begleichung“ hätte die Familie, z.B. Schadensersatz, Minderung Kaufpreis, andere Ersatzleistung im Rahmen des Bau, …?
  • Könnte die Familie darauf bestehen, dass der Bau der Tiefgarageneinfahrt wie im Plan aus dem notariellen Kaufvertrag durchgeführt würde (also quasi Rückbau, unabhängig, ob das technisch gehen würde)?
  • Welche Möglichkeiten hätte die Familie in einen solchen Fall sonst noch?

Vielen Dank.

#2

An deiner Stelle würde ich entweder einen Anwalt einschalten,der auf Baurecht spezialisiert ist, oder zumindest eine Rechtsberatung der Verbraucherzentrale in Anspruch nehmen, die gibt´s schon für wenig Geld. Außerdem wäre denkbar, einem Hausbesitzerverein beizutreten. Die haben Anwälte, die sich mit solchen Themen auskennen.
Wenn du schon einen notariellen Vertrag hast, hast du selbstverständlich meiner Meinung nach Ansprüche. Ich bin aber kein Anwalt!
Viel Glück bei der Durchsetzung deiner Ansprüche!
Sigi

#3

Die Beurteilung und der Lösungsweg sind abhängig von dem leider nicht mitgeteilten Stand des Kaufvorganges.
Um es abzukürzen gehe ich hier davon aus, dass der Käufer noch nicht Eigentümer geworden ist (nach Auflassung und Eintr. i.d. Woh.Grundbuch), und somit z.Zt. nur Eigt.-Anwärter ist. Als Käufer hat man den Anspruch auf „Lieferung“ der Kaufsache in dem Umfang und in der Eigenart, wie sie im Vertrag bezeichnet wurde; dazu gehören auch die Vertrags-Anlagen und die Urkunden, auf die Bezug genommen worden ist (z.B. Teilungserklärung, Teilungsplan, Gemeinschaftsordnung etc.). Ein seriöser, erfahrener und vorsorgender Bauträger und Verkäufer holt selbstverständlich die Zustimmung des Käufers ein, bevor er die Kaufsache bzw. den Teilungsplan ändert. Denn der Käufer erhält anderenfalls (bei „Schlechterfüllung“) ein Recht auf Nachbesserung, Kaufpreisminderung, Weigerung der Vertragserfüllung oder auf Rücktritt.
Diese Rechte geltend zu machen, sollte man auf jeden Fall einem geeigneten Anwalt überlassen. Die richtige Auswahl desselben ist besonders dann wichtig, wenn der Verkäufer vor Ort viele Geschäfte tätigt und Anwälte und Notare vor Ort mit Aufträgen bedenkt.
Dieses für´s Erste. Noch Fragen? Schreiben Sie gern erneut.
Mit freundlichen Grüßen aus der Lüneburger Heide
H.Gintemann

#4

Hallo,

leider bin ich kein Anwalt und schon garnicht für Baurecht zuständig. In Anbetracht der Geschehnisse und der Kosten die damit verbunden sein können würde ich in jedem Fall einen Anwalt einschalten. Auch wenn das im Moment Geld kostet, aber man kauft nicht jede Woche ein Haus und mit den geschilderten Nachteilen müssen Sie ewig leben. ggf können Sie auch bei beim Verein Haus und Grund eintreten. Die Haben Fachanwälte die Sie dann beraten und vertreten. Das wird eventuell günstiger.

MfG
Hans H.T.

#5

Danke für die Antwort.

Was wäre, wenn der Käufer schon Eigentümer ist, d.h. der Grundbucheintrag schon erfolgt wäre?