Wohnungsrecht und Gemeinschaft nach Bruchteil

[DobbyDobbDobb]

Ahoi!

A überträgt/verkauft/verschenkt Eigentum „Haus und Grund“ an C.
A lässt sich dabei zusammen mit Ehepartner B als Gesamtberechtige ein lebenslanges Wohnungsrecht an einer der Wohnungen des ZFH nach 1093 BGB eintragen, inkl „gemeinersamer Gartennutzung“, wobei diese Nutzung ohne weitere Angaben ist.

Nach einiger Zeit kommen A und B zu C und wollen wesentliche Dinge im Garten ändern. Sie sagen, dass sie nach 741 BGB „Gemeinschaft nach Bruchteilen“ mit der 2 Stimmen im Grundbuch stehen und C alleine, daher quasi eigenständig entscheiden können, was im Garten geändert wird.

C, als Alleineigentümer und ebenfalls dort wohnhaft, möchte die Veränderungen nicht.

Haben A und B die Möglichkeit, C zu überstimmen? Haben A und B überhaupt die selben oder vergleichbaren Rechte wie der Eigentümer C?

Abstrakt könnten A und B ja dann auch verlangen, dass das Treppenhaus ab sofort mit rosa Plüsch tapeziert und mit einer Rutsche ausgestattet wird. Treppenhaus gehört ja genauso zu „gemeinsam genutzten Anlagen“.

Viele Grüße
DobbyDobbDobb

[DropDeadDiva]

Hi!

Wenn deine Grammatik korrekt wäre, könnte man überhaupt erstmal verstehen, was gemeint ist. Ich verstehe aber nur Bahnhof.

@DobbyDobbDobb

dass sie nach 741 BGB „Gemeinschaft nach Bruchteilen“ mit der 2 Stimmen im Grundbuch stehen

Was heißt das? „mit der 2 Stimmen im Grundbuch stehen“?

Heißt das, dass alle mit gleichen Anteilen als Eigentümer im Grundbuch stehen?

@DobbyDobbDobb

C, als Alleineigentümer

Jetzt ist C doch Alleineigentümer?

Du musst sicher nochmal genauer formulieren und genauere Informationen geben, bevor das hier irgendjemand beurteilen kann.

Gruß, Diva

[asteiner]

Einmal unabhängig von der Rechtslage, zu der sich andere äußern sollen.

Wenn A und B

@DobbyDobbDobb

ein lebenslanges Wohnungsrecht … inkl „gemeinersamer Gartennutzung“

haben, kann das je nach Alter der beiden und wenn man keine Absicht hat, das zu beschleunigen, noch eine ganze Weile dauern. Der Beschreibung nach bedeutet das, Zusammenleben auf ziemlich engem Raum. Es sollte da zumindest Berücksichtigung finden, dass ein Zusammenleben nicht ausschließlich dadurch bestimmt ist, wer Recht hat und das auch durchgesetzt bekommt. Insofern sollte man an Möglichkeiten denken, sich gütlich zu einigen. Möglicherweise ist es da sinnvoller, über eine Plüschtapete im Treppenhaus hinwegzusehen, als künftig immer mit einer Wäscheklammer auf der Nase rumzulaufen, weil man den anderen nicht mehr riechen kann.

[Wiz]

Das ist ein deutlich zu komplexer und anspruchsvoller Sachverhalt, um den mal eben hier nebenbei beantworten zu können. Grundsätzlich ist es so, dass § 741 BGB zunächst nur für Miteigentümer gilt. Es gibt aber Rechtsprechung, die im Einzelfall auch eine analoge Anwendung auf Konstellationen mit Wohnungsrechten vorgenommen hat. D.h. es erscheint nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass man hier mit § 741 BGB argumentieren kann. Jetzt müsste man aber den Vertrag und die Eintragung des Rechts im Grundbuch im Wortlaut vor sich liegen haben, um da weiter einsteigen zu können. Wenn man § 741 BGB für anwendbar hält, kommt man zu § 742 BGB, wonach den Teilhabern „im Zweifel“ gleiche Anteile zustehen. Aber genau dieser „Zweifel“ muss natürlich nach Vertrag und Eintragung überhaupt bestehen, um zu einer Situation zu kommen, in der die Wohnberechtigten dann mehr zu sagen hätten, als der Eigentümer. Da es sich um ein ZFH handelt, dürfte es - ohne Rücksicht auf Vertrag und Eintragung - hier bei zwei ähnlich großen Wohnungen eher in Richtung 1/4+1/4 der beiden Wohnberechtigten und 1/2 für den Eigentümer gehen, siehe auch § 745 Abs. 1 BGB, wobei man m.E. auch bei analoger Anwendung des § 741 BGB nicht außer Acht lassen darf, dass das Eigentumsrecht das stärkere Recht gegenüber dem Wohnungsrecht ist.

Eine weitere Baustelle wäre dann die Thematik, inwieweit die genannte „gemeinsame Gartennutzung“ überhaupt hier gehen kann, und wie man den Begriff der „wesentlichen Dinge“, den Du hier verwendest, juristisch mit Leben füllen kann. Das Gesetz kennt zunächst in § 1093 Abs. 3 BGB bei Beschränkung des Wohnungsrechts auf Teile eines Gebäudes nur das Recht zur „Mitbenutzung der zum gem. Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen“. Diese Mitbenutzung beinhaltet nicht das Recht des Berechtigten Änderungen zu verlangen, sondern maximal notwendige Instandsetzungen, siehe hierzu auch § 744 BGB als auch § 1037 Abs 1. BGB (gilt hier über den Querverweis aus § 1093 BGB). In diesem Zusammenhang müsste man dann auch die von Dir angesprochenen „wesentlichen Dinge“ qualifizieren. In diesem Zusammenhang kann dann auch § 743 Abs. 2 BGB wieder dahingehend herangezogen werden, dass die Nutzungen der Berechtigten nicht den Mitgebrauch der übrigen Berechtigten beeinträchtigen darf.

Insoweit dürfte es hier für die beiden Berechtigten eher mau aussehen, eine Umgestaltung des Gartens durchsetzen zu können.

[DobbyDobbDobb]

Vielen Dank für die qualifizierte und fundierte Antwort. Deckt sich mit dem, was ich selbst durch Suchmaschinen finden konnte.

Übertragungsvertrag besagt: „beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §1093 BGB“ als „Gesamtberechtige gem. §428 BGB“. Als Zusatz „zum Wohnungsrecht gehören […] gemeinsame Gartennutzung“.

Grundbuch sagt „beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht) […] für A und B“

Weitere Nebenabredungen oder Details existieren nicht.

Die selbst bewohnte Wohnung im ZFH von Alleineigentümer C ist von der Wohnfläche größer als die von A und B. Auch mit reiner Fläche (Dachgeschoss, Keller) ist der Anteil von C größer als die von A und B.

Argument wäre also "ja, vielleicht fände 741 BGB Anwendung, aber A und B haben nicht „2 Stimmen“, nur weil beide als berechtigte namentlich im Grundbuch stehen, sondern jeder Berechtigte hat nur die Hälfte seines „Anteils“ bzw beide zusammen „eine Stimme“, und der (idelle) Anteil ist geringer als von C und C’s Recht wiegt ohnehin schwerer? (Ideller Anteil analog zum Weg)

[Wiz]

Klassischerweise würde man hier eine Art „Stufenverteidigung“ aufbauen. 1. Anwendbarkeit §741 BGB bestreiten, da nur für Miteigentümer. 2. Aber selbst wenn man dessen Anwendbarkeit annehmen würde, gäbe es keine Stimmenmehrheit. 3. Aber selbst wenn man eine solche annehmen würde, dann kann ein Wohnungsberechtigter ohnehin keine wesentliche Umgestaltung des Gartens als gemeinsam genutzter Fläche gegen den Willen des Eigentümers verlangen.