Balast rückgängig machen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen!

Wir haben hier in Niedersachsen vor einigen Jahren das Haus meiner Schiegermutter übernommen. Das Grundstück ist mit einer Baulast belegt. Es wurde eingetragen, weil der Nachbar vor einigen Jahren mit seinen Schwarzbauten aufgeflogen war. Er hatte in seiner ihm eigenen und unnachahmlichen Art („Du musst mal mitkommen zum Landkreis und was unterschreiben“) auf die Eintragung gedrängt.

Nachdem wir das Grundstück nun mit wissen über die Baulast übernommen haben, wird er immer schwieriger. Die Kinder sollen das nicht spielen und das auch nicht, Hundegebell ist natürlich auch nicht gewünscht usw. Nur sagt er mir das nicht von Mann zu Mann ins Gesicht sondern lässt es seine Enkel über den Zaun schreien.

Es würde das Verhältnis zwar nicht bessern aber:

kann man eine Baulast nachträglich - notfalls gerichtlich - rückgängig machen?

Irgendwie muss man den doch mal zeigen, dass wir auch Rechte haben!

#2

Hallole,

Baulasten sind nur aus dem Grundbuch entfernbar, wenn der Grund der damaligen Eintragung nicht mehr vorhanden ist. Wenn also die Gebäude des Nachbarn nicht mehr bestehen, könnt ihr die Baulast löschen lassen. Wenn die Gebäude noch vorhanden sind, dann geht das nicht. Euer Rechtsvorgänger hat der Baulast zugestimmt und ihr habt diese Verpflichtung bzw. Einschränkung eures Grundstücks beim Kauf mit übernommen.

Schöne Grüße
Christian Storch

#3

Hallo PKMST
Aus Deinem Schreiben ist nicht klar zu erkennen, welcher Art die eingetragene Baulast ist und welche Rolle die „Schwarzbauten“ des Nachbarn dabei spielen.
Ob die Baulast zu unrecht besteht und rückgängig gemacht werden kann, lässt sich nur bei genauer Kenntnis der Fakten bewerten.
Dass spielende Kinder und Hundegebell, mit manipuliertem Enkelgeschrei beantwortet wird, ist aber eher ein Fall für Psychologen, Seelsorger und Jugendamt.
mfg
Eberhard Noller

#4

Hallo !
Mit einer Baulast haben Sie zu Gunsten eines anderen auf Recht verzichtet. I.d.R. fließt in einem solchen Falle Geld.
Dies rückgängig zu machen, ist schier unmöglich.
Das ganze läuft m.E. eh auf einen ewigen Nachbarschaftskrieg hin, den Sie entweder durchhalten oder sofort die Konsequenzen ziehen. D.h. verkaufen und sich eine bessere Nachbarschaft suchen.
Gruß
hokl

#5

Hallo lieber Fragender, ich selbst möchte unter Hinzunahme eines Anwalts antworten…, denn ich selbst war mir nicht ganz sicher. Letztlich ist das eine Frage, welche einem Notar gestellt werden müsste, der kann / sollte alles weitere veranlassen…
Das habe ich im Internet gefunden:

Antwort geschrieben am 01.01.2008 22:06:10
Rechtsanwalt MBA Marcus Schröter
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

  1. Die Baulast als öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers besteht gegenüber der Bauaufsichtbehörde und nicht gegenüber dem Nachbarn auch wenn dieser letzlich davon profitiert.

Die Abstandsflächenbaulast wird durch eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde vereinbart.

Eine Aufgabe der Baulast kann nur durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde erfolgen gem. § 89 Abs. 3 BauO. Gemäß § 89 Abs. 3 BauO ist der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen die oder der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten (Nachbar) angehört werden

Da das betreffende Bauvorhaben nicht verwirklicht wurde, besteht kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast. Somit ist diese zu löschen.

  1. Der begünstigte Nachbar wird angehört. Auch wenn der Nachbar sich gegen die Löschung der Baulast im Rahmen der Anhördung ausspricht, kann diese gelöscht werden. Die Bauaufsichtsbehörde trifft hier die Entscheidung, da die Verpflichtung aus der Baulast auch gegenüber dieser abgegeben wurde. Für den Bestand der Baulast müsste der Nachbar schon ein öffentliches Interesse nachweisen, was ihm angesichts der geschaffenen Fakten durch die Bebauung auf seinem Grundstück schwer fallen wird.

  2. Hier wird schon fraglich sein, ob der Nachbar ein berechtigtes Interesse an dem Bestand der Baulast hat und eine Klage mangels einem berechtigten rechtlichen Interesse zulässig wäre.

Im Falle einer mutwilligen Klage und dadurch bedingten Bauverzögerung bestünde eine entsprechender Schadensersatzanspruch. Allerdings müssten Sie bei den Kosten wie Miete und Bereitstellungszinsen, die ersparten Darlehenszinsen in Abzug bringen. Für den Fall eines Schadensersatzanspruches wären aber noch die entsprechenden Voraussetzungen zu prüfen, so dass zum jetzigen Zeitpunkt keine abschließende Beurteilung möglich ist.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Hoffe ich konnte dir weiterhelfen, ciau, Peter

#6

Hallo Eberhard!
Die Baulast ist eingtragen worden, weil er Wohnbebauung auf die Grenze gesetzt hat. Bei der Eintragung hieß es: Baulast oder Abreißen. Wir müssen, wenn wir bauen wollen, an die Wand anbauen oder müssen drei Meter davon bleiben. Auf jedem Fall „nutzungsgleich“

#7

Hallo Horst!
Geld ist keins geflossen, nicht mal ein Blumenstrauß für meine Schwiegermutter, kein Danke Schön, nixxxxxxx!!!
Es ist ja gerade diese Undankbarkeit, die uns ärgert. Nicht, dass er uns jetzt für ewig die Füße küssen soll, nur in Ruhe soll er uns lassen.

#8

kann man eine Baulast nachträglich - notfalls gerichtlich -
rückgängig machen?

Nein, nur durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. (Gegenüber der, nicht gegenüber dem Nachbarn ist die Schwiegermutter eine ihr Grundstück betreffende Verpflichtung eingegangen. Deshalb sollte sie zum Unterschreiben ja ins Landratsamt und nicht zum Notar.)

Irgendwie muss man den doch mal zeigen, dass wir auch Rechte
haben!

Zweifellos, aber da gäbe es sicher sinnvollere Wege. Und selbst wenn man eine Baulast rückgängig machen könnte, hätte der Schwarzbau durch die zwischenzeitige Genehmigung Bestandsschutz.

Auch Schwiegermütter müssen sich halt vorher informieren, wenn sie was unterschreiben sollen. (Ich kenne dieses spezielle Schwiegermutterproblem ebenfalls…)

Gruß
smalbop

#9

Hallo Peter!
Das bringt doch schon mal mehr Erkenntnisse, wenn auch ich noch etwas Zeit brauche, um das juristendeutsch ganz zu verstehen. Da werden wir wohl nicht um den Anwalt herumkommen.
Trotzdem Danke!

#10

Hallo smalbop!
Die hören nunmal nicht auf einen, nicht? :wink:

Hast du nen Tip, wie ich ihn mal pricken könnte?
Er ist ja unser linker Nachbar. Daher wäre er für die Grenzeinrichtung zuständig. Sowas in der Richtung?

Danke!

#11

Hallo PKMST

Eine Baulast ist eine öffentlich rechtliche Verpflichtung bestimmte Dinge zu tun, oder auch zu unterlassen… normalerweise eingesetzt im Baurecht, um bestimmte Missstände zu umgehen, oder zu regeln…!

Das war sicher auch in diesem Fall so!
Aber die Unterschrift des, oder der damaligen Grundstückseigentümer ( bei mehreren Eigentümern, müssen zwingend auch alle diese Baulast unterschrieben haben… - sonst ist sie ungültig!!! ) gilt für alle Rechtsnachfolger ( Erben, Käufer etc…) und ist bindend!!!

Sie kann nur gelöscht werden, entweder im Gegnseitigen einvernemhen der Parteien, oder wenn der Grund für diese Bauöast irgendwann mal entfallen ist…dann kann sie von Amts wegen gelöscht werden… - evtl. auf Antrag!

In diesem Fallaber mal zum Bauamt gehen und nachfragen…

Ansonsten sehe ich wenig Chancen, gegen den Begünstigten der Baulast ( also den Nachbarn ) diese Baulast gelöscht zu bekommen.
Einzige Chance wäre dann, ein formaler Fehler in der Baulst etc…

Ich hoffe, diese Angaben helfen Ihnen weiter.

mfg. U.F.

#12

Hallo PKMST
Danke für Deine Anfrage bezüglich Baulast.
Generell ist zu dem Thema Baulast zu sagen, dass diese auf freiwilliger Basis gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklärt wird. Diese kann auf Antrag auch wieder rückgängig gemacht werden, wenn der öffentlich rechtliche Zweck, welcher zur Eintragung geführt hat entfällt.
Auf Grund von Nachbarschaftsstreitigkeiten eine Baulast rückgängig zu machen,halte ich für schwierig.
Ist jedoch nachzuweisen, dass der Eintrag einer Baulast die Folge von rechtswidrigen Verhalten Ihres Nachbarn ist, könnte dies unter Umständen Erfolg haben.
Wobei für ein solches Vorhaben, Anwaltliche Hilfe erforderlich ist.
Andererseits denke ich, dass es sehr hilfreich sein kann, sich mit dem verstrittenen Nachbarn an einen Tisch zu setzen und zu versuchen, die Zwischenmenschlichen Streitigkeiten im Gespräch beizulegen. Dies halte ich für Sinnvoller, als die Fronten noch weiter zu verhärten.
Ich hoffe Ihnen ein Stück weit gegolfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas

#13

Hallo PKMST (???).

Eine eingetragene Baulast kann gelöscht werden, wenn eine Änderung der Rechtslage oder der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten ist, beispw. wenn das begünstigte Gebäude abgebrochen wurde.

Die Löschung der Baulast ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Der von der Baulast Begünstigte wird zur Löschung der Baulast angehört und muß der Löschung der Baulast zustimmen.

Gruß
Udo Wich

#14

Ich habe mich mal über Dein Problem schlaugemacht und dabei folgende Literatur gefunden:

http://www.hausbauinsider.de/ratgeber/baupraxis/view/:

www.herne.de/kommunen/herne/ttw.nsf/id/DE_Wasisteine…

Fakt ist, jedes Bundesland hat hierfür eigene Baugesetze. Es ist für Dich also wichtig, Dich darüber zu informieren. So weit ich gefunden habe, kann eine Baulast auf Antrag din besteimmten Fällen wieder gelöscht werden. Die Bauaufsichtsbehörde prüft in diesem Fall, ob auf die Baulast verzichtet werden kann.

Eintragung und Löschung einer Baulast sowie die schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis sind gebührenpflichtig. Die Gebühren können bei der Bauaufsicht erfragt werden.ebenso die Erteilung von Auszügen. Die Gebührenhöhe wird nach der Baugebührenordnung (BauGO) festgelegt.

  • Baulastenerklärung des Eigentümers
  • Eigentumsnachweis für das zu belastende Grundstück
  • aktueller Grundbuchauszug)
  • Lageplan

Solltest Du Probleme mit dem Bauamt haben, würde ich empofehlen, den Rat von einem versierten Anwalt für Baurecht einholen, solche Vorbesprechungen liege bei ca. 300,00 € incl. MwSt. Sie sind nicht mit einem Folgeauftrag verbunden.

Wüsche gutes Gelingen für die Erledigung Deines Problems.

Hallo zusammen!

Wir haben hier in Niedersachsen vor einigen Jahren das Haus
meiner Schiegermutter übernommen. Das Grundstück ist mit einer
Baulast belegt. Es wurde eingetragen, weil der Nachbar vor
einigen Jahren mit seinen Schwarzbauten aufgeflogen war. Er
hatte in seiner ihm eigenen und unnachahmlichen Art („Du musst
mal mitkommen zum Landkreis und was unterschreiben“) auf die
Eintragung gedrängt.

Nachdem wir das Grundstück nun mit wissen über die Baulast
übernommen haben, wird er immer schwieriger. Die Kinder sollen
das nicht spielen und das auch nicht, Hundegebell ist
natürlich auch nicht gewünscht usw. Nur sagt er mir das nicht
von Mann zu Mann ins Gesicht sondern lässt es seine Enkel über
den Zaun schreien.

Es würde das Verhältnis zwar nicht bessern aber:

kann man eine Baulast nachträglich - notfalls gerichtlich -
rückgängig machen?

Irgendwie muss man den doch mal zeigen, dass wir auch Rechte
haben!

#15

Hallo PKMST,
die Eintragung einer Baulast ist eine Vereinbarung, die im gegenseitigen Einvernehmen geschlossen wird. Zur Aufhebung ist die Zustimung der anderen Partei notwendig, da ansonsten die auf Grund der Baulast erfolgten Genehmigungen hinfällig werden würden. Den Gerichtsweg halte ich für nicht erfolgreich, da hier ggf. eine Nötigung zur Unterschrift nachzuweisen wäre. Bei Euch scheint der übliche Nachbarschaftsstreit zu herrschen. M.E. ist hier nur der Weg über einen Schiedsmann zielführend.
MfG
Günni27

#16

Hallo PKMST
Wie sich die Sache nach Deiner Beschreibung darstellt, hast Du mehrere Optionen:
Nr.1: Die Nachbarn sind miteinander einig und wohnen Wand an Wand (Doppelhaus).
Nr.2: Du setzt das Baurecht durch, dann muss der Nachbar entweder seine Grenzbebauung abreisen, oder eine Garage daraus machen und Du kannst eine solche daneben bauen.
mfg
Eberhard Noller

#17

Hallo,
leider kann man nur die Baulast löschen, wenn der baurechtliche Verstoß beseitigt wird.
In Ihrem Fall ist sicherlich eine Abstandsbaulast übernommen worden, weil der Nachbar zu nah an die Grenze gebaut hat. In Ihrem Fall könnten Sie den Grundstücksteil auf dem die Baulast eingetragen ist an Ihren Nachbarn verkaufen, dann wäre der baurechtliche Verstoß geheilt und die Baulast wäre zu löschen, was in Ihrem Falle unsinnig wäre. Sie sehen also, daß eine Löschung nicht geht nur weil Sie Probleme mit dem Nachbarn haben.
Für die Löschung ist die Baurechtsbehörde zuständig.
Gehen Sie doch mal auf das Bauamt und fragen Sie dort nach, ob es doch eine Möglichkeit gibt. Ich kann nur Vermutungen annehmen, da ich den konkreten Fall nicht kenne.
Viel Erfolg!!

#18

Hallo,
ich bin kein Rechtsanwalt aber wir lassen Baulasten eintragen, um Rechtssicherheit zu haben. Daher dürfte das Rückgängigmachen nicht so einfach möglich sein.

Vielleicht prüfst du mal, ob im Grundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für den ‚Schwarzbau‘ eingetragen ist. Falls nicht hast du eventuell noch Möglichkeiten auf privat-rechtlicher Ebene. Die eingetragene Baulast im Baulastverzeichnis wäre dann nämlich nur die halbe Miete für deinen Nachbarn auf öffentlich-rechtlicher Basis.

Da kann dir aber sicher ein Beratungsgespräch beim Anwalt weiter helfen.

LG

#19

Hallo

An eurem Privatkrieg beteilige ich mich nicht. Aber das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz liefert eventuell schon Munition dafür. Nicht nur im Hinblick auf die Einfriedungspflicht.

Gruß
smalbop

#20

Hallo

Vorweg, bin kein Experte, nur Hilfesuchender hier.
Eine Baulast ist kein beim Liegenschaftsamt Kartasteramt) eingetragenes Wegerecht. Somit hat euer Nachbar kein einklagbares Recht euer Grundstück zu nutzen.
Ihr könnt beim Landratsamt die Löschung der Baulast beantragen. Selbst wenn das Bauamt dieses ablehnt, könnte die dazu Notwendige Anhöhrung eures Nachbarn diesen nachhaltig beruhigen.
Lest mal hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Baulast

Hoffentlich hilft es.