Offenbar wird noch lange nicht genug Kritisches zu diesem Thema publiziert. Denn sonst gäbe es nicht massenhaft auf Kante genähte Schönwetter-Finanzierungen, die beim ersten kleinen Windhauch wie ein Kartenhaus zusammenbrechen.
Ja, in Städten wie München sind die Preise gegenüber Miete extrem teuer. Es liegt daran, dass man dort als Vermieter keinerlei Probleme hat einen Mieter zu finden. Da also das Risiko gering ist Mieter zu finden, ist auch Rendite für Vermietung geringer.
… und die Mieten auch doppelt so teuer
Es mag vielleicht ein paar solche Fälle geben (wieviel? 1 von 100k?) trotzdem verfügt ein Spanier 3,5 mal mehr Vermögen als Deutsche …
Ja, so kriegt mans bei der Bank erzählt.
Tatsächlich wohnst du aber nicht umsonst in deiner Immobilie, sondern zahlst Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage. Das können je nach Größe locker 300 bis 600 Euro sein. Ganz so einfach ist die Rechnung also nicht.
Nebenkosten hast du als Mieter auch. Als Mieter zahlt du durch die Miete dem Vermieter indirekt auch Instandhaltungsrücklage
Die Frage ist, was man unter lohnen versteht. Daß jemand sich heute als Privatperson bewußt dafür entscheidet, eine Immobilie für die Vermietung zu erwerben, dürfte eher selten sein, wenn jemand die Sache komplett durchgerechnet hat. Eine Rendite vor Steuern von mehr als 5 Prozent (also nach Steuern von 2,5-3,5%) dürfte die Ausnahme sein und sich nur im sehr hochpreisigen Segment realisieren lassen. Das mag derzeit angesichts des niedrigen Zinsniveaus noch attraktiver erscheinen als zu normalen Zeiten, ist aber kein übermäßiger Anreiz zur Schaffung von Wohnraum. Zumal die genannte Rendite nur realisierbar ist, wenn die Wohnung dauerhaft (d.h. ohne große Unterbrechungen) und vor allem ohne durch den Mieter erzeugte Schäden vermietet werden kann. Auch hier gilt: das ist im höherpreisigen Segment wahrscheinlicher. Was dann auch erklärt, warum heute so wenig erschwinglicher Wohnraum geschaffen wird. Daß die Mietpreisbremse seinerzeit auch für Bestandsimmobilien eingeführt wurde und auch für solche, die mit staatlicher Förderung errichtet wurden. Da war es nämlich so, daß für einen längeren Zeitraum (20 Jahre) die Mieten fixiert waren und danach frei festgelegt werden konnten. Dank Mietpreisbremse kann nun nach Ablauf der Sperrfrist nicht sofort auf die ortsübliche Miete erhöht werden, was natürlich die ganze Kalkulation über den Haufen wirft. Auch hier hat der Staat also wieder einmal das Gegenteil von dem erreicht, was er eigentlich vorhatte.
In gewisser Weise zahlt man den als Mieter über die Miete mit, aber Du argumentierst oben ja damit, daß die Miete nur die Finanzierungskosten abdeckt. Insofern widersprichst Du Dir gerade selbst.
Eine Frage des Erwartungswertes. Wenn es passiert, wird Wert vernichtet. Wenn es einem selbst passiert, ist es gleichgültig, daß es vielen anderen nicht passiert.
Das ist zwar richtig, aber eine unrealistische Annahme. Die wenigsten Leute können und wollen sich ein Haus kaufen, daß nur so teuer/groß ist, daß es von einem Einkommen finanziert werden kann.
Der Wertverlust ist nicht unwahrscheinlich, sondern im Gegenteil sehr wahrscheinlich. Zum einen sind hier die Anschaffungsnebenkosten von etwa 10% zu nennen, die einem kein Käufer bezahlt. Zum anderen unterliegen gerade Neubauten am Anfang einem gewissen Preisverfall, weil einem einerseits niemand die Sonderausstattung in voller Höhe bezahlt und zum anderen durch meist in der Gegend vorhandene Alternativangebote den Preis drücken.
Eben! Aber als Teil der Miete, und nicht noch mal zusätzlich oben drauf.
Und als Mieter hast du keine Transparenz, wieviel der Vermieter von deinen monatlich gezahlten Talerchen sich - nach Steuer - in die Tasche steckt, und was er davon konkret für Instandhaltungen beiseite legt/direkt in welcher Höhe anwendet. Und daher können die ganzen Milchmädchenrechnungen Miete = Zins+Tilgung (und noch ein paar übrig gebliebene Zehner für den Fall der Not) nicht funktionieren. Man muss sich in jedem konkreten Einzelfall für jedes konkrete Objekt vorab überlegen, was an teuren Dingen wie alt ist, und mit welcher Wahrscheinlichkeit es in welchem Zeitraum gemacht werden muss, und wie man im Falle eines vorzeitige Ausfalls auch eine kurzfristige Lösung hierfür finanzieren kann. Dazu gehört dann auch ein ehrlicher Investitionsplan für Dinge, die noch gemacht werden müssen/sollen/die man haben möchte, der nicht nur die großen Positionen, sondern insbesondere auch die durchschnittlichen wöchentlichen Bau- und Einrichtungsmarktrechnungen berücksichtigt.
Mit genug Geld auf dem Konto und ordentlichen monatlichen Gehaltseingang kann man die Sache dann mehr oder weniger entspannt angehen. Mit knappem Budget öffnet einem eine solche Betrachtungsweise dann gerade noch rechtzeitig die Augen, dass man die Finger von so einem Abenteuer lassen sollte.
Und BTW: All diese „netten Kleinigkeiten“, die man so abseits von der großen Kaufpreissumme zahlt, kann man sich beim Verkauf regelmäßig an die Backe schmieren. Und da reden wir schnell von durchaus namhaften Beträgen, die sich da gerade in den ersten Jahren so sammeln. Es interessiert im Falle eines Verkaufs niemand mehr, ob du den Spritzschutz ums Haus mit teuren Natursteinen oder mit billigstem Beton eingefasst hast, Designer-Lampen für die Außenbeleuchtung verwendet wurden, oder der letzte Baumarkt-Schrott, die Garderobe vom Tischlermeister auf Maß für die passende Nische aus edlem Holz gefertigt wurde, oder von Ikea stammt, … (um nur mal eine kleine Auswahl von Dingen zu bieten, die man nicht so einfach mitnehmen oder zu einem guten Preis anderweitig veräußern kann). Wir hatten zu Beginn unseres Immobilienprojekts eine Rückvergütungsvereinbarung mit einem Baumarkt. Da bekam man am Jahresende dann eine Gesamtabrechnung, bei der man einerseits blas werden konnte/die andererseits immer einen sehr ordentlichen Betrag ausmachte. Und wenn ich mir ansehe, was inzwischen aufgrund der teilweisen Vermietung jährlich so alles zum Steuerberater geht, ist das auch weit mehr als nur „Kleinkram“. Für uns schön, dass man wg. der Vermietung einen Teil davon wiedersieht, für den reinen Selbstnutzer aber eben alles Dinge, die er - oft unbewusst - nebenbei schultert, weil ihm eben niemand am Jahresende mal die komplette Abrechnung vorlegt.
Ein geringes Angebot und eine hohe Nachfrage führen niemals nicht zu niedriger Rendite. Es ist mal so ganz generell ein Rätsel, wie Du auf den Gedanken kommst, daß man ausgerechnet in München eine unterdurchschnittliche Rendite mit der Vermietung von Wohnungen erzielt.
Wenn Du in einer Wohnung wohnst, dann zahlst Du implizit einen Teil der Miete für die Instandhaltung. Der Vermieter seinerseits zahlt für die Instandhaltung explizit als Teil der sog. Hausgeldzahlungen monatlich an die Eigentümergemeinschaft. 50 Cent bis 1 Euro pro Monat und Quadratmeter sind da in etwa realistisch. Ein Teil davon deckt die laufenden Instandhaltungen ab, der Rest wird zum Aufbau einer Rücklage genutzt. Je nachdem, wann die Großreparatur kommt und wie teuer sie wird, reicht diese Rücklage aus, um diese zu finanzieren oder eben nicht. Falls nicht, wird eine Sonderumlage erhoben, die von den Eigentümern direkt zu zahlen ist - und zwar gleichgültig, ob die das Geld gerade herumliegen haben oder nicht. Von alldem merkst Du als Mieter natürlich nichts.
Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses sollte man ähnlich vorgehen, d.h. monatlich einen Teil sparen und zusätzlich eine Reserve von wenigstens 10.000 Euro vorhalten. Da aber die meisten Leute ihre Finanzierungen spitz auf Knopf nähen, bleibt kein Platz für aktives Sparen - geschweige denn für eine flüssige Rücklage in dreistelliger Höhe.
Das geht dann so weit, daß die Leute erst einmal in ihr Haus ziehen und den „kleinen Rest“ dann erledigen, wenn sie erst einmal eingezogen sind. Mit dem kleinen Rest sind dann so Sachen wie Garten, Vorgarten, Stellplatz, Keller- oder Dachgeschoßausbau gemeint.
Das Neubaugebiet, in dem wir wohnen, wurde zwischen 2010 und 2015 bebaut. Es sind sicher nicht nur die neuesten Häuser, vor denen auf nackter Erde geparkt wird, die noch einen Berg Aushub im Garten liegen haben oder bei denen im Treppenhaus noch diverse Baumaterialien herumliegen, die irgendwann mal zu einem benutzbaren Keller oder Dachgeschoß werden sollen.
Die Leute haben schlichtweg kein Geld (und die mit Kindern auch keine Zeit), um sich die Fertigstellung leisten zu können. Klar: ein Dachgeschoßausbau kostet schnell mal 30.000 Euro, ein vernünftiger Garten gerne in ähnlicher Größenordnung und für einen Stellplatz kommen auch 5.000-10.000 Euro zusammen. Aber schon dafür hat es bis heute - nach teilweise fast zehn Jahren - nicht gereicht.
Und so wohnen die Leute halt weiter auf ihren Baustellen, während die Häuser Dank Nähe zum Tagebau zusehends verdrecken (wie kommt man auf den Gedanken, dort ein weißes Haus zu bauen…) und verschwenden mutmaßlich keinen Gedanken darauf, daß in spätestens zehn Jahren die neue Heizung fällig ist, daß irgendwann zwei Autos (oder drei; die Kinder werden ja auch nicht jünger) hermüssen oder mal Teile des Daches ausgetauscht werden müssen.
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Wenn Du alle Antworten und Kommentare durchgelesen hast, wirst Du vielleicht nicht schlauer sein als vorher.
Du kannst Dich aber mit de ganzen Hinweisen im Hinterkopf und viel Lust zum Recherchieren und Rechnen gründlich beschäftigen. Eine Immobilie kauft man als Privatperson normalerweise dann, wenn man sie auch auf Dauer unter zumutbarer sonstiger Lebensweise finanzieren kann Einfach nur „lohnenswert“ iSt daß nicht.
LG
Amokoma1.
Das ist ein notwendiges, aber kein hinreichendes Kriterium. Nur, weil man sich eine Immobilie leisten kann, ist das noch lange kein Grund, sich eine zuzulegen. Es muß vielmehr auch zur Lebenssituation und zum Lebensentwurf passen. Wenn man Mitte 20 ist, irgendwann Kinder haben und auf dem Land wohnen will, ist das keine vernünftige Ausgangssituation, um sich eine zwei Zimmer-Wohnung in der Großstadt zu kaufen. Wenn man Mitte 40 ist und die Kinder kurz vorm Abitur stehen, macht es wenig Sinn, sich auf dem Land ein Haus mit sechs Zimmern zu kaufen. Wenn man Mitte 30 ist, keine Kinder, aber die große Karriere will, macht ein Immobilienerwerb überhaupt keinen Sinn. Usw. usf.
Gruß
C.
Ich habe mit Ende 20 Immobilie gekauft, wo ich vorhatte später eine Familie zu gründen, es war damals in meinen Augen ein Schnäpchen.
Jetzt 7,5 Jahre später habe ich dadurch ca. 100% Gewinn gemacht (40% durch gesparrte Miete, 60% durch Preissteigerung) Diesen Gewinn müsste ich bei Verkauf nicht mal vesteuern und wäre finanziell gesehen viel leichter bei horrenden Preisen ein Haus zu kaufen
Man kann bei großer Karriere auch eine Immobilie erwerben. In meiner Gegend gibt es in Umkreis von 1h Autofahrt so viele Firmen wie kaum wo anders in Deutschland. Wenn man also von einem Unternehmen zum anderen wechseln will, hat man als qualifizierte Kraft kaum Probleme gutes Angebot zu finden.
Das gilt nur für Neu-Vermietungen. Wer heute noch kauft (da muss man schon ganz schön einen an der Klatsche haben) der macht unter Garantie Verlust bei Vermietung. Meine alte, eklige 59m² Wohnung am Harras ging gerade für 620.000€ weg, da kannst eine Million Jahre Miete kassieren und kommst nicht raus. Der absolute Wahnsinn.