Falsches Gutachten vor Versteigerung?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo,

es geht um folgenden Fall, wie es mit der rechtlichen Haftung aussieht, wenn jmd. ein Haus in in einer Versteigerung erwirbt.

Grundlage des Kaufs ist ja oft das Gutachten des von der Bank beauftragten Gutachters. Und wie in solchen Fällen so oft, wird gleich in der ersten Seite gesagt, dass er nur das aufnehmen könne, was er selbst gesehen hat und auf die Angaben der Vorbesitzer vertrauen muss. Dann wird z.B. das Haus durchweg als positiv ohne Mängel beschrieben.

Wenn jedoch dann gravierende Mängel auftreten, die jedem Gutachter sofort ins Gesicht hätten springen müssen, kann man dann noch etwas gegen die auftraggebende Bank bzw. dem Gutachter unternehmen? Sprich ihn auf Schadensersatz verklagen? Welche Voraussetzngen müssten dann vorliegen?

Danke & Gruss!
Malik

Falsches Gutachten bei Zwangsversteigerung
#2

Hallo Malik,

Du musst hier die Problematik sehen,daß es sich bei den meisten
Zwangsversteigerungen um Häuser bzw. ETW handelt,die noch vom Schuldner
(also dem leztem Eigenümer) in der Regel bewohnt werden.

Es ist Menschlich nur zu Verständlich,das diese sich in ein „Schneckenhaus“ (hier sogar fast wörtlich) zurückziehen und unter anderem den Gutachter weder aufs Grundstück geschweige denn in die
Wohnung lassen.
(Nebenbei bemerkt,tun sich die Schuldner damit keinen Gefallen,den dadurch können Fakoren nicht berücksichtigt werden,die den Wert des
Objektes erhöhen und somit zur Schuldentilgung beitragen können)

Von daher kann man den Gutachter auch nicht belangen,da er in vielen
Fällen nur anhand des „Augenscheines“ von der Straße und den Bankunterlagen her ein Gutachten erstellt.

mfg

Frank

#3

Hallo Malik,

Du musst hier die Problematik sehen,daß es sich bei den
meisten
Zwangsversteigerungen um Häuser bzw. ETW handelt,die noch vom
Schuldner
(also dem leztem Eigenümer) in der Regel bewohnt werden.

Es ist Menschlich nur zu Verständlich,das diese sich in ein
„Schneckenhaus“ (hier sogar fast wörtlich) zurückziehen und
unter anderem den Gutachter weder aufs Grundstück geschweige
denn in die
Wohnung lassen.
(Nebenbei bemerkt,tun sich die Schuldner damit keinen
Gefallen,den dadurch können Fakoren nicht berücksichtigt
werden,die den Wert des
Objektes erhöhen und somit zur Schuldentilgung beitragen
können)

Von daher kann man den Gutachter auch nicht belangen,da er in
vielen
Fällen nur anhand des „Augenscheines“ von der Straße und den
Bankunterlagen her ein Gutachten erstellt.

Hall,o Frank,

dem ist wohl nicht. Bei einer Zwangsversteigerung wird ein Gutachter bestellt. Er ist einzig und alleine dem ihn beauftragenden Gericht verpflichtet nach besten Wissen ein Gutachten zu erstellen. Die Noch-Eigentümer können den Zutritt nicht verweigern. Sie sind zur Mitwirkung gesetzlich verpflichtet und haben alle Unterlagen, die für die Zwangsmassnahme erforderlich herauszugeben. Spielt einer verrückt, dann muss er mit der Anordnung der Zwangsverwaltung rechnen.

Gruss Günter

#4

Hallo Günter,

dem ist wohl nicht. Bei einer Zwangsversteigerung wird ein
Gutachter bestellt. Er ist einzig und alleine dem ihn
beauftragenden Gericht verpflichtet nach besten Wissen ein
Gutachten zu erstellen. Die Noch-Eigentümer können den Zutritt
nicht verweigern. Sie sind zur Mitwirkung gesetzlich
verpflichtet und haben alle Unterlagen, die für die
Zwangsmassnahme erforderlich herauszugeben. Spielt einer
verrückt, dann muss er mit der Anordnung der Zwangsverwaltung
rechnen.

Von meinem Rechtsgefühl her müßtest Du eigentlich recht haben.
Aber, wo kommen dann diese Aussagen her ?
Kann es sein, daß dies der Gläubiger in Gang setzen muß?
Und der hat evtl. gar kein Interesse daran.

http://www.welt.de/data/2004/05/10/275972.html

„…Wer sich nach der Objektbeschreibung für eine Immobilie interessiert, kann zwar beim Amtsgericht das Verkehrswertgutachten einsehen oder es von der Gläubigerbank, die das Verfahren eingeleitet hat, anfordern. Allerdings sind die Gutachten längst nicht immer wirklich aussagekräftig. Zwischen der Erstellung der Expertise und dem Versteigerungstermin kann unter Umständen ein halbes Jahr und mehr vergehen. Während dieser Zeit hat sich oftmals der Zustand eines Objektes verschlechtert. Zudem sind die Berichte für den Laien häufig schwer zu verstehen. Schließlich beruhen viele Gutachten allein auf einer äußerlichen Betrachtung des Objektes. Denn der Schuldner ist nicht verpflichtet, den Gutachter in die Wohnräume zu lassen - das gilt übrigens auch für Kaufinteressenten…“

https://www.commerzbank.de/journal/immobilien/zwangs…

„…Zu jeder Immobilienversteigerung gibt es ein gerichtliches Verkehrswertgutachten, das von einem Sachverständigen erstellt wird. Dies sollte genau geprüft werden, denn nicht immer erhält der Sachverständige Zugang ins Haus und setzt dann einfach einen normalen Erhaltungszustand voraus. Ein Sicherheitsabschlag beim Gebot kann hier vor einem Renovierungs-Reinfall bewahren…“

Die gesetzlichen Regelungen hierzu hätten mich sehr interessiert, weil ich genau so einen Fall selbst erlebt habe.
Gruß
Peter

#5

Hallo Günter,

das mag vielleicht in der Theorie so sein…

Praktisch ist es aber so,das sich die Eigentümer in „ihr Schneckenhaus“ zurück ziehen und gar nichts mehr machen…
Die lassen alle Schreiben des Gerichtes entweder bei sich zu Hause
oder auf der Post (wenn Sie die nicht annehmen) liegen.
Daher wissen sie auch meistens gar nicht,wann der Termin für das Gutachten gesetzt wurde und das Schreiben des Gutachters wird auch meistens einfach abgeheftet…
Also kommt der vor verschlossener Türe an und kann sich halt nur ein Optisches Bild machen und mehr nicht.
Denn Zugang gewähren müssen ihm die (noch) Eigentümer nicht.
(übrigens auch niemand anderen,Unverletzlichkeit der Wohnung!! )
Und das Gerichtsverfahren bereffend die Zwangsverwaltung bringt in dieser Beziehung auch keine Abhilfe,weil Wohnung ist Wohnung und damit unverletzlich.
Ohnehin „bringt“ das Zwangsverwaltungsverfahren nur bei Mehrfamilienhäusern bwz. Häusern mit gewerblichen Mietern etwas.
Damit kann der Gläubiger nämlich verhindern,das Miet-bzw.Pachteinnahmen „verloren“ gehen…
Aber selbst hier ist es eine Kostenfrage…nämlich ob die Kosten des
Zwangsverwalters die Einahmen nicht übersteigen…

mfg

Frank

#6

Hallo Malik,

Ich selbst habe die Erfahrungen machen müssen, dass für 2 EFH Gutachten erstellt wurden, die der Realität entgegenstehen.
…und zwar absolut objektiv.
Niemand mit einem halbwegs funktionierenden Verstand wird einen Gutachter in sein Haus lassen, wenn zu befürchten steht, dass er sein Obdach verliert, die Argumentation, „es wäre doch in seinem Interesse“ ist weltfremd (sorry).
Warum wird einem das Heim unterm Hintern weggenommen ? - in den meisten Fällen, weil man zahlungsunfähig ist. Ist man aber zahlungsunfähig, so wird man doch einen entsprechenden Antrag vor dem Insolvenzgericht gestellt haben und wenn das so ist, worin wird wohl das reale Interesse eines Schuldners liegen, den Interessen des Gläubigers über die gesetzlichen Bestimmungen hinweg in die Hand zu handeln ? Das ist, mit Verlaub, widersinnig.
Der Gläubiger lehnt einen Einigungsversuch ab und will die Immobilie verwerten, wer ist da so freundlich und hilft diesem dabei ?
also sorry aber …

Ich kann nur folgendes sagen, ich habe Gutachten von 2 Objekten , wobei das objektiv ältere und weitaus weniger gepflegte mit einem 20% höheren Betrag bewertet wurde. Das Zustandekommen ist weder objektiv noch subektiv in irgendeiner Art nachvollziehbar.

Das was das Ganze interessant macht ist natürlich der Vorteil für potentielle Interessenten. Das 1. Objekt ist beinahe zu 100% des dargelgten Verkehrswertes rausgegangen, im zweiten Fall hat die Bank ein Scheingebot im ersten Termin gesetzt. Ich bin heute sicher, dass dieser Preis, ca 1/7 des ermittelten Verkehrswertes nicht erzielt werden kann.
Wenn doch, dann werden diese Ersteigerer das gleiche Problem haben wie Du. (oder ich damals), sie haben ein Schrottimmobilie an der Backe, eine Finanzierung dran und die Erkenntniss, das beides nicht den gleichen Wert hat…
Das Leben ist nicht einfach…
in diesem Sinne

#7

Hallo Theo,

Ich selbst habe die Erfahrungen machen müssen, dass für 2 EFH

mit 2 Häusern bist du aber schon nicht mehr der „Durschnittsfall“…

Niemand mit einem halbwegs funktionierenden Verstand wird
einen Gutachter in sein Haus lassen, wenn zu befürchten steht,
dass er sein Obdach verliert, die Argumentation, „es wäre doch44
in seinem Interesse“ ist weltfremd (sorry).

Damit beweist du genau das „typische Verhalten“ eines Schuldners…
Um es es mal ganz Klipp und klar zu sagen,wenn der Gläubiger (meistens ja die Bank,die den „Traum“ mal finanziert hat) soweit gekommen ist,das er das Zwangsversteigerungsverfahren in die Wege leitet,ist der einzige richtige Weg,Aktiv daran teilzunehmen.
Auch der Schuldner hat eine Menge Möglichkeiten,das Verfahren zu lenken und für sich noch das beste „rauszuholen“.

Warum wird einem das Heim unterm Hintern weggenommen ? - in
den meisten Fällen, weil man zahlungsunfähig ist. Ist man aber
zahlungsunfähig, so wird man doch einen entsprechenden Antrag
vor dem Insolvenzgericht gestellt haben und wenn das so ist,
worin wird wohl das reale Interesse eines Schuldners liegen,
den Interessen des Gläubigers über die gesetzlichen
Bestimmungen hinweg in die Hand zu handeln ? Das ist, mit
Verlaub, widersinnig.

Nein,es kann nur in dem ureigenen Interesse des Schuldners sein,
seine Schulden los zu werden.Oder möchtest Du weiterhin noch für
ein nicht mehr vorhandenes Haus zahlen??
Im schlimmsten Fall bleiben dir nämlich noch Schulden „am Hals“.

Der Gläubiger lehnt einen Einigungsversuch ab und will die
Immobilie verwerten, wer ist da so freundlich und hilft diesem
dabei ?

Das wird er nur tun,wenn keine Aussicht auf Besserung der
finanziellen Situation des Schuldners besteht.
Da die wirtschaftliche Situation in D momentan nicht gerade „rosig“
ist,„boomen“ naürlich wieder die ZV-Verfahren weil die Banken und Versicherung „hinter jedem Cent“ her sind…
Hier wäre eigentlich der Gesetzgeber gefragt,da ja (noch) in unserem
Grundgesetz der Passus „Eigentum verpflichtet“ drinsteht und von daher
es eigentlich den Banken und Versicherungen durchaus möglich wäre,
anders zu handeln…
Zu bestimmten Zeiten (1970er Jahre und kurz nach der Wende in der DDR) wurde ja um Abschlüsse zu erhalten,vieles „schöngerechnet“.
Da platzt dann die „Seifenblase Traumhaus“ ganz schnell,wenn einer
arbeitslos,Krank oder Invalide wird.

Ich sage es noch einmal,„Vogel Strauss-Politik“ ist zwar menschlich verständlich,bringt aber überhaupt nichts.

Die meisten Leute tauchen hier in unserer Schuldnerberatung regelmäßig erst dann auf,wenn der Versteigerungstemin gelaufen ist und der neue
Eigenümer sie zur Räumung auffordert.
Dann ist es aber für alles zu spät…

Frank

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#8

völlig unmöglich
Hallo!

Die von dir beschriebene Vorgangsweise ist unmöglich.

Sollte der Schuldner nämlich zahlungsunfähig sein und ein Insolvenzverfahren eingeleitet haben, dann ist es für einen Gläubiger überhaupt nicht möglich, die Zwangsversteigerung der Liegenschaft zu betreiben - der von dir genannte Fall kann daher gar nicht eintreten.

Wenn sich die Versteigerung der eigenen Liegenschaft schon nicht verhindern lässt, dann liegt es im ureigensten Interesse des Schuldners, einen möglichst hohen Verwertungserlös zu erzielen, auch wenn das schwer ist. Leider kann man das vielen Schuldnern nicht klar machen und muss dann ständig mit Gerichtsvollzieher, Schlosser und notfalls mit Polizei anrücken, was natürlich im Endeffekt dem Schuldner zur Last fällt, weil der das ja alles schlussendlich zahlen muss.

Gruß
Tom

#9

das würde mich interessieren
Hallo!

Also kommt der vor verschlossener Türe an und kann sich halt
nur ein Optisches Bild machen und mehr nicht.
Denn Zugang gewähren müssen ihm die (noch) Eigentümer nicht.
(übrigens auch niemand anderen,Unverletzlichkeit der Wohnung!!
)

Also das würde mich interessieren, wie das wirklich in Deutschland ist. Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung steht nämlich einer zwangsweisen Öffnung auf gerichtliche Anordnung im Zwangsvollstreckungsverfahren nicht entgegen. Da würde mich die gesetzliche Regelung interessieren.

In Österreich wird in so einem Fall vom Gericht ganz einfach der Vollzug der Schätzung unter Beiziehung des Gerichtsvollziehers und eines Schlossers angeordnet. Dann wird aufgebrochen und geschätzt, eine Grundrechtsverletzung ist das nicht.

Gruß
Tom

#10

Hallo Tom,
scheinbar macht das in Deutschland nicht das Gericht von sich aus.
Ich könnte Dir jetzt einen link nennen zu einem Makler nennen, wo für etwa 2/3 der dort zur Zwangsversteigerung avisierten Häuser noch kein Termin anberaumt ist. In einem Fall ist es tatsächlich so, daß der Gutachter keinen Einlaß fand und das Haus nur „von außen“ begutachtete. Das hat er allerdings in dem mittlerweile fast ein Jahr altem Gutachten auch geschrieben.
Dafür hat er dann 15% Abzug in Anrechnung gesbracht.!! Die Bank will aber ihre 7/10 Quote und erwartet, daß ein Käufer ein notarielles Vorgebot abgibt!!
Ich habe den Eindruck, daß die Banken eben nicht unbedingt an einer Versteigerung interessiert sind. Die Schuld dürfte ja in der Regel nicht durch den Zwangsversteigerungserlös abgetragen sein, und wie die Bank dann an ihre Restforderung kommt? Da ist es scheinbar interessanter, den Zwangsversteigerungsantrag als Druckmittel gegen den Schuldner zu benutzen.
Daß die Unverletzlichkeit der Wohnung keine schrankenlose Garantie ist, müsste eigentlich auch ohne Rechtskenntnisse offensichtlich sein. Schlußendlich kommt ja jeder Gerichtsvollzieher auch ohne Zustimmung des Wohnungsinhabers rein.
Gruß
Peter

#11

Hallo Tom,

jetzt wollte ich es einfach mal wissen:

zu der Frage findet man im internet haufenweise die von Frank aufgestellte Behauptung bestätigt.

für Teilungsversteigerungen:
http://www.dr-kogel.de/pdf/famrb03_403ff.pdf

Die Teilungsversteigerung des Einfamilienhauses.
„…Es kommt öfters vor, dass der im Objekt wohnende Antragsgegner dem Gutachter den Zutritt verwehrt.Insbesondere ist dies der Fall, wenn er sich gegen die Versteigerung als solche wendet. Das Versteigerungsgericht verfügt über keine Möglichkeiten, dem Gutachter den Zutritt zum Versteigerungsobjekt zu erzwingen…“

Und jetzt noch ein Paragraph:
betrifft zwar nicht die Zwangsversteigerung und die Verkehrswerterfassung - aber - immerhin
http://dejure.org/gesetze/BauGB/197.html
§ 197
Befugnisse des Gutachterausschusses
(1) Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen einholen, die Angaben über das Grundstück und, wenn das zur Ermittlung von Geldleistungen im Umlegungsverfahren, von Ausgleichsbeträgen und von Enteignungsentschädigungen erforderlich ist, über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden.

Gruß
Peter

1 Like
#12

Hallo!

Danke für den Link, habe wieder mal etwas gelernt. Ein wenig merkwürdig finde ich die Regelung allerdings schon, jedenfalls aber inkonsequent.

Gruß
Tom

#13

Hallo Tom,

nein die Unverletzlichkeit der Wohnung wird hier in D durch das Grundgesetz garantiert.
Das hat einmal mit der deutschen Geschichte zu tun zum anderen auch mit gewissen „Auswüchsen“ bei Inkasso-Büros…
Daher darf generell in Deutschland nur ein Richter die Zwangsweise
Öffnung einer Wohnung anordnen (und hat dafür durch das BVfG bzw.den BGH strenge Auswahlkriterien vorgesetzt bekommen).
Generell Zulässig ist diess Zwangsöffnung nur in bestimmten Strafsachen
(hier dann meistens vorab durch die StA),ansonsten fast gar nicht.

mfg

Frank

#14

Hallo Peter,

Daß die Unverletzlichkeit der Wohnung keine schrankenlose
Garantie ist, müsste eigentlich auch ohne Rechtskenntnisse
offensichtlich sein. Schlußendlich kommt ja jeder
Gerichtsvollzieher auch ohne Zustimmung des Wohnungsinhabers

Nein,da bist Du im Irrtum…
Hier in Deutschland muss auch der Gerichtsvollzieher zunächst einmal einen richterlichen Beschluß zur Öffnung der Wohnung haben,ansonsten
steht auch er vor verschlossener Türe…

mfg

Frank

#15

Hallo Tom,

Danke für den Link, habe wieder mal etwas gelernt. Ein wenig
merkwürdig finde ich die Regelung allerdings schon, jedenfalls
aber inkonsequent.

Nein,das ist nicht inkonsequent…sondern der „Elfenbein-Turm“ der
Politiker…:smile:
Die gehen halt davon aus,das der kleine Arbeiter von Hoesch,der sich in Jahren sein kleines Häuschen aufgebaut hat und darauf vertraut hat,das eine „Weltfirma“ wie Hoesch „ewig“ besteht,nun „brav“ die Zwansgversteigerung unterstützt…

mfg

Frank

#16

Hallo

http://www.oberlandesgericht-celle.niedersachsen.de/…

OLG Celle, 4. Zivilsenat AZ: 4 U 30/04

Gruß
Barbara

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#17

Hallo!

nein die Unverletzlichkeit der Wohnung wird hier in D durch
das Grundgesetz garantiert.

Ja ja, bei uns natürlich auch, außerdem ist das auch international durch die europäische Menschenrechtskonvention garantiert.

Das hat einmal mit der deutschen Geschichte zu tun zum anderen
auch mit gewissen „Auswüchsen“ bei Inkasso-Büros…

Mit Inkassobüros sicher nicht, denn Grundrechte betreffen grundsätzlich jedenfalls nicht das Verhältnis zwischen Privaten.

Daher darf generell in Deutschland nur ein Richter die
Zwangsweise
Öffnung einer Wohnung anordnen (und hat dafür durch das BVfG
bzw.den BGH strenge Auswahlkriterien vorgesetzt bekommen).

Ja, das ist bei uns auch nicht anders. Es darf halt eben auch der Exekutionsrichter.

Gruß
Tom

#18

Hallo!

Hier in Deutschland muss auch der Gerichtsvollzieher zunächst
einmal einen richterlichen Beschluß zur Öffnung der Wohnung
haben,ansonsten
steht auch er vor verschlossener Türe…

Jetzt kenn ich mich nicht mehr aus, dann gibt es einen solchen Gerichtsbeschluss also doch oder nicht? Kann jetzt der Gerichtsvollzieher mit Gerichtsbeschluss im Zwangsvollstreckungsverfahren die Wohnung gesamtsam öffnen oder nicht?

Gruß
Tom

#19

Hallo Tom,

Jetzt kenn ich mich nicht mehr aus, dann gibt es einen solchen
Gerichtsbeschluss also doch oder nicht? Kann jetzt der
Gerichtsvollzieher mit Gerichtsbeschluss im
Zwangsvollstreckungsverfahren die Wohnung gesamtsam öffnen
oder nicht?

Meine Antwort bezog sich auf das „normale“ Pfändungsverfahren.

Im Zwangsvollstreckungsverfahren bezüglich Immobilien gibt es
nur 2 Vorgänge,wo per Gerichtsbeschluß die Wohnung geöffnet werden kann:
a) im Sogenannten „Zwangsverwaltungsverfahren“ ,wenn der Gläubiger
dem Gericht glaubhaft darlegen kann,das der Schuldner
Miet-und Pachteinnahmen in seiner eigenen Wohnung aufbewahrt
b) nach der Zwangsversteigerung der Immobilie ist der
„Zuschlagsbeschluß“ des Versteigerungsgerichtes zugleich ein
wirksamer „Räumungstitel“ ,mit diesem kann der neue Eigentümer
den Gerichtsvollzieher zur Räumung der Wohnung des ehemaligen
Eigentümers beauftragen

Der Fall zu a) kommt so gut wie nicht vor,da das Zwangsverwaltungsverfahren sehr viel Geld kostet,das der Gläubiger zunächst einmal vorlegen muss.

mfg

Frank

#20

Hallo!

Ah so, dann ist mir das klar.

Gruß
Tom