Hallo liebe Community,
hoffe jemand kann mir zu meinem Anliegen weiterhelfen.
Ich bin 32 Jahre und besitze eine ungenützte Immobilie.
Der Verkauf würde 90.000 € einbringen.
Eine Renovierung zu 2 Wohnungen würde ca. 170.000 € kosten.
Hieraus würde sich eine Kaltmiete von insg.: 1.100 € mtl. ergeben.
Lohnt sich eine Renovierung?
Vielen Dank vorab,
Huhu,
das hängt von vielen Faktoren ab, wie viel Geld hasst du, wie hoch ist das Fremdkapital, wie hoch ist die Vermietbarkeit ect.
Bei 1.100 *12 Monate = 13.200 € p.a. ein
höhe Inwestment 90.000 + 170.000 =260.000 €
ergibt ein Bruttorendite von ca 5%
Davon gehen natürlich noch die laufenden Kosten , Rücklagen, Zinsen für Kredit Steuern, Leerstand, nihct umlegbare Betriebskosten ect. runter.
Je nach dem wie die Zinsen (wenn die anfallen) liegen und die Steuer ect.schätze ich mal so grob mit 2 - 2,5 % Nettorendite.
Hinweis: Ist nur grob überschlagen
hmm… erklär mir doch bitte, warum du den potentiellen Verkaufserlös auf die Investition anrechnest… Versteh ich nicht…
Danke für die Antwort. Rücklagen sind keine da.
Würde alles über die Bank finanzieren. Dachte mir, die Kaltmiete zu nutzen, um den Kredit zurückzuzahlen?
nun das ist der Wert der immobilie, dieser ist, wenn er sie behält ein Teil der Anlage.
zur Verdeutlichung sehen wir das Gebäude mal als Sparbuch mit 90.000, auf diesen kommt die Renovierung drauf mit 260.000, somit ergibt sich ein zu verzinsendes Guthaben von 260.000.
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versteh ich immer noch nicht (sorry wenn ich den Thread kapere…)
Wenn ich eine Immobilie habe, 1 Mio Wert, da will ich jetzt für 5.000€ einen neues Brennwertgerät einbauen, spart mir im Jahr 250€, dann kann ich doch auch nicht von 1.005.000 € ausgehen die ich für die Wirtschaftlichkeit ansetze, sondern hier nur die 5k…
dito beim Hausbau: 170k Ausgaben, dafür jährlich 13k Einnahmen, die 90k sind ja schon da, d.h. kein zusätzlicher „Aufwand“.
Huhu. Wenn du die Wirtschaftlichkeit der threme berechnest, dann natürlich nur die 5k. willst du aber die Gesamtverzinsung der gesamten Anlage ermitteln, muss die Gesamte Anlage bewertet werden. Du wirst das Haus später ja nicht für 5 K Verkaufen oder?
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Die Zahlen sind ohne Zusammenhang! Auch bei doppelter Miete könnte es verlustbringend sein, auch bei halber Miete rentabel.
Die 5% Mietzins (13t€/260t€*100%) sind von hier kein Indikator für
- Ausfallwahrscheinlichkeit der Miete
- Substanz der Immobilie
- Wertentwicklung der Gegend
- Deine Kreditwürdigkeit (die maßgeblich auf Deinen Zinssatz einwirkt)
- Deinen Lebensplan
Ok, danke. Bin mir selbst unschlüssig, weil ich mich zu wenig auskenne. Wenn ich aber deine Fragen mal beantworte:
- Ausfallwahrscheinlichkeit der Miete = sehr gering, da gute Lage und hohe Nachfrage
- Substanz der Immobilie = Durch die Renovierung, sollte wieder genug Substanz vorhanden sein?
- Wertentwicklung der Gegend = Gleichbleibend.
- Deine Kreditwürdigkeit (die maßgeblich auf Deinen Zinssatz einwirkt). = Meine Kreditwürdigkeit ist gut laut Bank, allerdings ist kein EK da.
- Deinen Lebensplan = Ich selber habe nie vor in die Immobilie zu ziehen, diese soll auf Dauer vermietet werden.
Tach.
Mache es dir für den Anfang einfach: Zinnsrechner im Internet suchen, Kreditsumme einsetzen, Zinns mit 3% (oder mehr/weniger) einsetzen, mtl. Rate für Zinns und Tilgung 800 Euronen (oder weniger/mehr) und Ergebnis betrachten.
Gruß.
B
PS: Bei Risiko Mietausfall, etc. auf die nächsten Jahrzehnte ist mir persönlich die zu erwartende Rendite zu gering.
ahh… jetzt wird ein Schuh draus 
Danke
Was erwartest du für Renditen bei Immobilien? Dann steht noch im Raum welche Rendite du meinst, Gesamtkapital, Fremdkapital oder Eigenkapital. Eine Bruttorendite zwischen 5 - 7 % ist schon recht gut.
Alles klar. So werd ich´s machen. Besten Dank für eure Antworten. Schönen Tag.
Was soll denn in den von mir vogeschlagenen Kreditrechner eingestellt werden?
Ich bin nur ein schlichter Denker. Kein EK und keine Rücklagen. Mieteinnahmen während der Sanierungsdauer zero. Kosten laufen dennoch. Und über Jahrzehnte kann auch nicht alles an Kaltmieten zur Kredittilgung gesteckt werden.
So einfach sehe ich dies und habe deshalb mal vorsichtig mtl. nur 800 Euronen für Zinns und Tilgung angesetzt.
Gruß.
B
Doch du hast ca. 90.000 als Eigenkapitla, und zwar die Immobilie, sonst hättest du ein Kreditwürdigkeit. Was du ncht hast, und was du vermutlich meinst sind Liquidemittel / bargeld.
90.000 in form der Immobilei
Ja das ist richtig
Ist möglich, wenn du noch sonstige genügent Einkommen hast, Tilgung sind ja keine Kosten sondern eine Wiederanlage des eigenommen Geldes. Du verringerst duch die Tilgung den Kredit und erhöhst ein Eigenkapital. Einfsch ausedrückt, du tauscht Papiergeld gegen Steine/ Beton
nun geh al von gut 3-4 % Zinsen aus (je nach dem ob du optimistisch rechnen möchtets oder pesemistisch) und Tilgung mind. 2% wenn du mehr Tilgen kannst und wilst nur zu.
Zur rendite.
Fk rendite ist die Zinszahlung an die Bank, die hat ja Gewinn dadurch z.b. 3% Zinsen.
Gk rendite (gesamtkapital ist das renoviere gebäude, dein eigenkapial und der Kredit)
Eigenkapitalrendite. ist das was du hast, wenn du von der Gesamtkapitlarendite die Zinsen abziehst.
sprich die 13.200 sind die 5% gesamtkapitalrendite
- Zinsen (3% von 170.000)= 5.100
Bliebt für dich 8.100
in % 8.100 * 100 / 90.000 = 9% Bruttorendite auf dein Kapital im erste jahr bei Vollvermietung. Das änderst sich im zweiten Jahr durch die Tilgung (veringert Fremdkapital und erhöht Eigenkapital) und durch die Abschreibung (verringert dem Wer des objektes, da es sich ja abnutzt)
Hoffe ich konnte dich etwas erhellen.
Vielen lieben Dank!
Hier ist gemeint:
- brauchst Du vielleicht das Geld (die 90t€) für eine Existenzgründung
- möchtest Du vielleicht mittelfristig wegziehen
- kannst Du die notwendigen Arbeiten koordinieren (genügend Zeit bei Renovierung und später als Vermieter)
- Höhe und Sicherheit des Einkommens (oder anders: Gefahr in Hartz4 abzurutschen)
- Hängst Du langfristig emotional an der Immobilie (z.B. Elternhaus, Lebensabend oder wenn Familie…)
Ohne Emotionen und bei volatilem Immobilienmarkt: Stell’ Dir vor, es wäre nicht Deine Immobilie und Du hättest 90.000 auf dem Sparbuch.
Würdest Du die „Ruine“ kaufen, um sie zu pimpen und damit Gewinn zu machen?
- Wenn ja, dann investiere.
- Wenn nein, dann wäre investieren grenzwertig.
Verstehe. Wichtige Aspekte. Danke Dir