Hallo,
kann ein Mieter in einer Region mit gültigem Mietspiegel die zu zahlende Miete entsprechend dem Mietspiegel selbst berechnen und entsprechend zahlen?
Der Mietspiegel ist schließlich rechtsgültig.
Gruß,
Paran
Der Mietspiegel ist dazu da um Mieterhöhungen zu unterbinden.
Er ist nicht dazu da um bei Anmietung die verlangte Mietehöhe zu unterbinden.
In D besteht Vertragsfreiheit. Der VM kann die Miete verlangen die er für berechtigt hält. Will der Mieter die nicht zahlen zieht er halt nicht ein. Es liegt, trotz Mietspiegel, immer noch in der Entscheidung des VM wem er seine Wohnung beim Einzug zu welchem Preis vermietet.
ramses90
Das ist ein Trugschluß. Dort, wo die geniale Mietpreisbremse gilt, darf ein neuer Mieter auch rückwirkend Miete zurückfordern, wenn seine Miete die Miete des Vorgängers in unzulässigem Maße übersteigt.
Hinzu kommt, daß der Vermieter nachweisen muß, warum seine Miete außerhalb der Bandbreite des Mietspiegels liegt. Daß der sich schwerpunktmäßig in den 60ern bewegt (was die Ausstattung angeht), wird dabei ein bißchen ignoriert.
Ich z.B. vermiete eine Wohnung in Düsseldorf in der Nähe der Düssel in einem durchaus angesagten Stadtteil in auch ansonsten herausragender Llage mit einem Sondernutzungsrecht für rd. 500 qm kaum einsehbarem Garten am Ende eines verkehrsberuhigten Bereiches. Ich habe bei der Erstvermietung 2015 bei weitem nicht das ausgereizt, was ich hätte bekommen können, weil es mir wichtiger war, vernünftige Mieter zu bekommen, statt die höchstmögliche Miete zu erzielen. Erhöhe ich nach deren Auszug auf ein erzielbares Maß, muß ich damit rechnen, daß ich noch nach Jahren die angeblich überhöhte Miete zurückzahlen muß.
Kurz gesagt: wenn einer die Miete nicht bestimmt, ist es der Vermieter. Zumindest in Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Gruß
C.
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Es geht hier aber nicht um die Mietpreisbremse bei der sogar die Miete um bis zu 10% über den Mietspiegel bie einer Neuvermietung angehoben werden darf.
Von vorausgegangener, umfassender Renovierung oder Neubau , wo die Mitpreisbremse erst garnicht in Frage kommt, will ich dabei garnicht reden.
ramses90
Erstens weißt Du das nicht und zweitens ist der Satz in seiner Absolutheit schlichtweg falsch:
Das finde ich ja jetzt mal wieder ganz toll jemandem schlicht und einfach Wissen abzustreiten ohne dies begründen zu können.
Und Du mneinst also, dass durch irgendwas ein VM gezwungenwerden kann an jemanden zu vermieten dendie er absolut nicht in seiner Wohnbung haben will?
Ich muß erhrlich sagen, dass mir dies gesetzliche Regelung vollkommen unbekannt ist.
ramses90
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Schau Dir mal einen Mietspiegel genau an. Da findest Du keinen exakten Preis für eine einzelne Wohnung, sondern lediglich Bandbreiten und Merkmale, auf denen eine Klassifizierung aufbaut. Und da ist durchaus Interpretationsspielraum gegeben. Kommt schon nicht von ungefähr, dass immer wieder Gutachter damit beschäftigt werden, die Angemessenheit einer Miete zu überprüfen.
Zudem umfasst ein Mietspiegel keineswegs alle Wohnungen in einer Region (müsste jetzt nachlesen, ob es dazu konkrete rechtliche Regelungen gibt). D.h. der Mietspiegel umfasst nur Wohnungen bestimmter Kategorien, während andere nicht nach Mietspiegel bewertet werden. Z.B. in unserem Fall ist unsere vermietete Wohnung nicht Gegenstand des Mietspiegels, da der keine Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern umfasst.
Das schriebst Du:
Und das:
Natürlich kann der Vermieter vermieten, an wen er will und das unterlassen, wenn ihm der potentielle Mieter nicht gefällt. Aber davon, daß ein Vermieter die Miete verlangen kann, die er möchte, sind wir in vielen Regionen weit entfernt.
Erstens: Bei der Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Zweitens: Seit Januar 2019 müssen Vermieter unaufgefordert offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Eine Erhöhung ggü. der Vormiete ist nur um 15 bzw. 20% möglich.
Drittens: Bei einem Verstoß und auch, wenn sich Mieter und Vermieter auf eine höhere Miete als eigentlich erlaubt geeinigt haben, muß der Vermieter bei entsprechender Rüge durch den Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten - bis zu 30 Monate rückwirkend.
Hallo Wiz,
ich sehe das ähnlich. Allerdings haben Bekannte meiner Kinder, junge Leute, das wohl anders verstanden und die Miete nach eigener Interpretation des Mietspiegels (der in diesem Fall schon gilt) geändert. Sie überweisen, was sie für richtig halten, während der Vermieter anderer Meinung ist.
Ich halte das für nicht ganz ungefährlich, kenne aber die konkrete Rechtslage auch nicht.
Welche Miete wäre denn in so einer Situation (Mieter und Vermieter bzgl. Mietspiegel nicht einig) die Richtige? Sollte man die vom Vermieter vorerst geforderte Miete nach Mietdeckel unter Vorbehalt zahlen?
Gruß,
Paran
Hallo,
ich habe den Eindruck, Du vermischt in deiner Antwort Mietpreisbremse und Mietdeckel - kann das sein?
Bei meiner Frage ging es ausschließlich um die Mietpreisbremse, der Reduzierung nach Mietdeckel ist der Vermieter bereits nach gekommen, diese ist aber merklich höher, als die von den Mietern nach Mietspiegel ermittelte.
Gruß,
Paran
Womit sie vertragsbrüchig werden. Punkt.
Sie laufen nicht nur Gefahr, dass ihr Mietvertrag deswegen gekündigt werden könnte - sondern auch, dass diese Schuld bei Schufa & Co. vermerkt werden könnte.
Da entsprechende Selbstauskünfte beim Abschluss neuer Mietverträge gerne eingesehen werden… 
In der Tat ist das nicht ungefährlich.
Es gibt natürlich gesetzliche Regelungen, wann eine Minderung der Miete zulässig ist - aber „was man für angemessen hält“ zählt nicht dazu.
Solange der Vertrag nicht den Tatbestand von „Wucher“ oder „Übervorteilung“ erfüllt begibt man sich auf dünnes Eis.
Hallo,
die Rechtmäßigkeit einer Kündigung kann aber durch Nachzahlung abgewendet werden, oder?
Und ein Schufaeintrag bedarf doch hoffentlich eines Gerichtsbeschlusses? Sonst könnte ja jeder nach Lust und Laune unliebsamen Leuten das Leben schwer machen.
Gruß,
Paran
Hallo,
gibt’s den Deckel überhaupt außerhalb Berlins? Ich habe den Begriff bis eben noch nicht gehört und mußte googlen. Wie dem auch sei: ich bezog mich auf die Maßnahmen zur Begrenzung der Schaffung neuen Wohnraums des Anstiegs der Mieten. Meine Antworten stellten auch keine Antwort auf Deine Frage dar.
Ich rieb mich nur an der recht mutigen Behauptung, der Vermieter könne in Deutschland die Miete nach seinem Gusto festlegen. Daran rieb ich mich übrigens, weil ich dafür bestraft werde, daß ich einer Familie mit zwei kleinen Kindern seit nun gut fünf Jahren die Miete nicht erhöht habe und auch die Ursprungsmiete deutlich unterhalb dessen angesetzt war, was man in Düsseldorf für eine innenstadtnahe Wohnung mit rd. 350 Quadratmetern Garten ohne angrenzende Nachbargärten/-Häuser in einem verkehrberuhigten Bereich in unmittelbarer Nähe zur Düssel und einem großen Park wohl nehmen könnte bzw. hätte vor gut fünf Jahren nehmen können.
Ich stehe also vor dem Dilemma, denen vor deren wahrscheinlichem Auszug sukzessive die Miete zu erhöhen, damit ich dem nächsten Mieter eine ansatzweise an die lokalen Mieten angepaßte Miete vorschlagen kann oder über die Jahre auf tausende Euro zu verzichten oder das Risiko einzugehen, irgendwann erfolgreich auf Rückzahlung verklagt zu werden oder einen Anwalt zu beauftragen, mir in den Tiefen der Kommentare etwaige Lücken auszugraben.
Die wahrscheinlichste Variante ist wohl, daß ich darauf hoffe, daß die noch zehn Jahre da wohnen bleibe, ich die Bude leerstehen lasse und ein paar Jahre später mit meiner Frau dahin ziehe, wenn die Kinder aus dem Haus sind. So gewinnen alle. Irgendwie.
Aber das nur nebenbei und völlig offtopic.
Gruß
C.
Hallo,
ein verständliches Problem. Ich bin vom Mietspiegel auch nicht überzeugt. Ein alter Kühlschrank in der Wohnung bringt 0,50 .- / m² mehr Miete. Eine Mordsrendite ohne Risiko. Bringt man im Bad ein zweites Waschbecken an, kommen ev. nochmal 50 Cent dazu, auch wenn dann die Waschmaschine in die Küche muss. Blödsinniger gehts kaum.
Die Orientierung an der Vormiete ist ein ebensolcher Unsinn, der begünstigt nur jene, die immer schon abgezockt haben.
Nicht ohne Grund wird auf der Mietspiegelhomepage seitenweise begründet, warum dieses Konstrukt so gut ist - je mehr man begründen muss, desto zweifelhafter ist ein Produkt erfahrungsgemäß.
Und ja, bei meiner Frage geht es um eine Wohnung in Berlin. Dort gelten 2 Gesetze zur Mieteindämmung gleichzeitig, was die Sache nicht unbedingt einfacher macht.
Gruß,
Paran
Nein. Denn im Vorfeld wird der Schuldner immer in Verzug gesetzt. Wenn er das verpasst ist es zu spät.
Guter Witz! Ehrlich. Als ob sich die Schufa im Gerichtsbeschlüsse schert, wenn es um ihr Rating geht. 
Und das zu recht. Das Ding ist von der Systematik antiquarisch und geht bis heute vom Standard der 50er und 60er Jahre aus. Zitat: „Übernormale Sanitärausstattung (z.B. Badewanne und separate Dusche, Gäste-WC, Bidet) + 5 %“. Das ist heute nicht übernormal, sondern der Standard, d.h. es gibt einen Aufschlag von 50er- und 60er-Jahre-Standard (also z.B. ohne Gäste-WC) von 5%, um auf die Miete für eine Wohnung nach heutigem Standard zu kommen (wobei Gäste-WCs eigentlich auch schon bei Neubauten ab den mittleren 70ern Standard waren.
Ach egal. Eigentlich rege ich mich darüber auf, daß heute untaugliche Regulierung eingeführt wird, um Probleme in den Griff zu bekommen, die durch untaugliche Regulierung entstanden sind. Menschen davon abzuhalten, marktgerechte Mieten zu verlangen, führt jedenfalls ganz sicher nicht dazu, daß Menschen in Mietwohnungen investieren, was ja am ehesten dazu führen könnte, daß sich das Angebot der Nachfrage annähert, was dann automatisch zu niedrigeren Mieten führen würde. Den heutigen Mangel an Wohnraum und die Ursache der fehlgeleiteten Regulierung thematisierten wir schon 1995 im Grundstudium VWL und es kam 1:1 so, wie das damals erarbeiteten.
Gruß
C.
Hallo,
Du meinst im Ernst, da kann jeder jeden anschwärzen, egal ob mit oder ohne Grund? Das wäre doch fatal und würde wohl zu reichlich Falscheinträgen führen (all die Geschiedenen, die ihren Exen eins reinwürgen möchten, zerstrittene Nachbarn etc.), die letztlich auch der Schufa nicht nutzen, da sie dann nicht seriöser wäre als eine Googlebewertung.
Gruß,
Paran
Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden wird unwirksam, wenn der Mieter binnen zwei Monaten alle Rückstände ausgleicht. (Einmal innerhalb von zwei Jahren möglich)
Der Vermieter könnte allerdings gleichzeitig eine fristgerechte ordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten aussprechen, die wird dadurch nicht automatisch unwirksam. Vor Gericht ist aber nicht sicher, ob nach vollständiger Begleichung der Mietschulden die Pflichtverletzung noch schwerwiegend genug für eine Kündigung ist.
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Hallo,
vielen Dank für diese genaue Information. Auf Mietrechtsseiten findet man das so nicht.
Gruß,
Paran
Vertragsverletzung ist also kein Grund? Interessante Interpretation.
So was kann man selbstverständlich nachweisen.
Mich deucht Du bist in Bezug der (zugegeben viel zu hohen) Macht von Schufa & Co. viel zu blauäugig.
Wer um alles in der Welt redet von „fristlos“?
Interpretiere bitte nicht irgendwas in meine Texte, dass ich nicht geschrieben habe.
Gerade bei regelmäßiger Vertragsverletzung - und darum geht es hier - ist eine ordentliche Kündigung möglich. Vor allem nach mehrfacher Abmahnung.
Die Verzugshöhe muss eine Miethöhe übersteigen und/oder die Verzugsdauer einen Monat.
(BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12)