Kaufpreis bezahlt, Vorbesitzer zieht nicht aus

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo liebe Leser!

Man stelle sich folgende Situation vor:

Eine Eigentumswohnung wurde gekauft. Das Geld (Vollfinanzierung) hat die Bank des Käufers zum vereinbarten Termin an den Vorbesitzer ausbezahlt. Im Kaufvertrag steht „Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am Tage der Kaufpreiszahlung“.

Der Vorbesitzer sagt dem Käufer dann am Tag der Kaufpreiszahlung, dass er noch nicht ausgezogen ist und dies so schnell auch nicht schaffen wird.

Welche Möglichkeiten hat der Käufer nun, an die Wohnung zu kommen?

Was bedeutet im Kaufvertrag der Begriff Übergabe? Heißt „Übergabe“, dass der Käufer die Schlüssel bekommt oder, dass implizit am Tage der Kaufpreiszahlung der Besitz auf den Käufer übergegangen ist, egal ob er in die Wohnung gelassen wird oder nicht?

Vielen Dank im Voraus für die interessante Diskussion!

#2

Hallo,

Hallo liebe Leser!

Man stelle sich folgende Situation vor:

Eine Eigentumswohnung wurde gekauft. Das Geld
(Vollfinanzierung) hat die Bank des Käufers zum vereinbarten
Termin an den Vorbesitzer ausbezahlt. Im Kaufvertrag steht "Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am Tage der
Kaufpreiszahlung ".

die Übergabe der Eigentumswohnung erfolgt mit Eintrag im Grundbuch!

Der Vorbesitzer sagt dem Käufer dann am Tag der
Kaufpreiszahlung, dass er noch nicht ausgezogen ist und dies
so schnell auch nicht schaffen wird.

Wurde überhaupt notariell vereinbart, dass der Vorbesitzer aus der Wohnung ausziehen muss ?
Wenn nicht, hat man die Möglichkeit wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Welche Möglichkeiten hat der Käufer nun, an die Wohnung zu
kommen?

Was bedeutet im Kaufvertrag der Begriff Übergabe? Heißt
„Übergabe“, dass der Käufer die Schlüssel bekommt oder, dass
implizit am Tage der Kaufpreiszahlung der Besitz auf den
Käufer übergegangen ist, egal ob er in die Wohnung gelassen
wird oder nicht?

siehe oben. Wenn die Zahlung des Kaufpreis vor Übertragung im Grundbuch stattgefunden hat, ist das Eigentum noch nicht übergegangen.

Vielen Dank im Voraus für die interessante Diskussion!

Gruß Merger

#3

Hallo !

Rechtlich der neue Besitzer wird man doch sowieso erst mit dem Grundbucheintrag und selbst der sagt nichts darüber aus,ob man die Wohnung sofort in Besitz nehmen kann.
Zur Not müsste man auf Räumung klagen,wie sonst auch,wenn Mieter nach Kündgung nicht auszieht(will oder kann).
Das ist bei Eigentumswohnung gegenüber dem Vorbesitzer und Nochbewohner nicht anders.
Es kommt doch auf den Kaufvertrag an,was ist vereinbart zur Übergabe und zur Räumung der Wohnung. Geldzahlung = Besitzerwechsel,aber dann,was ist darüber hinaus zum Auszug vereinbart ?

MfG
duck313

#4

Hallo Merger,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Für das gegebene Beispiel nehme ich an, dass die Wohnung laut Kaufvertrag vollständig geräumt übergeben werden soll.

Was bedeutet im Kaufvertrag der Begriff Übergabe? Heißt
„Übergabe“, dass der Käufer die Schlüssel bekommt oder, dass
implizit am Tage der Kaufpreiszahlung der Besitz auf den
Käufer übergegangen ist, egal ob er in die Wohnung gelassen
wird oder nicht?

siehe oben. Wenn die Zahlung des Kaufpreis vor Übertragung im
Grundbuch stattgefunden hat, ist das Eigentum noch nicht
übergegangen.

Der Eigentumsübergang erfolgt mit Eintragung im Grundbuch. Die Frage richtete sich allerdings nach dem Begriff „Übergabe“.

Mit freundlichen Grüßen,

_Michael_

#5

Hallo duck313,

vielen Dank für die Antwort.

Rechtlich der neue Besitzer wird man doch sowieso erst mit dem
Grundbucheintrag und selbst der sagt nichts darüber aus,ob man
die Wohnung sofort in Besitz nehmen kann.

Wird man mit Grundbucheintrag rechtlich neuer Besitzer oder Eigentümer?

Zur Not müsste man auf Räumung klagen,wie sonst auch,wenn
Mieter nach Kündgung nicht auszieht(will oder kann).
Das ist bei Eigentumswohnung gegenüber dem Vorbesitzer und
Nochbewohner nicht anders.

Im Vertrag ist vereinbart, dass die „Übergabe … vollständig geräumt und sauber geputzt“ zu erfolgen hat.

Wie lange kann so eine Räumungsklage dauern?

Danke und viele Grüße,

_Micheal_

#6

Hallo,

Rechtlich der neue Besitzer wird man doch sowieso erst mit dem
Grundbucheintrag und selbst der sagt nichts darüber aus,ob man
die Wohnung sofort in Besitz nehmen kann.

Hier scheint „Eigentum“ und „Besitz“ etwas in Unordnung gekommen zu sein, ebenso wie in den anderen Antworten.

Es kommt doch auf den Kaufvertrag an,was ist vereinbart zur
Übergabe und zur Räumung der Wohnung. Geldzahlung =
Besitzerwechsel,aber dann,was ist darüber hinaus zum Auszug
vereinbart ?

Eben. Und da wir diesen Kaufvertrag nicht kennen, können wir nur mit der Stange im Nebel stochern.
Bei diesem Stochern gehe ich davon aus, daß
ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde
dieser Vertrag auch die (tatsächliche) „Übergabe“ regelt
der Notar vom Erwerber bezahlt wurde

Was liegt näher, als sich den Vertrag am Montag nochmal vom Notar erläutern zu lassen? Das dürfte „nichts kosten“ und man wäre rechtlich und von der Sache her ordentlich informiert.

Gruß
Jörg Zabel

#7

die Übergabe der Eigentumswohnung erfolgt mit Eintrag im :Grundbuch!

Das ist Unsinn. Wann die wohnugn übergeben wird, kann frei im Kaufvertrag werden. Hier wurde vereinbart, dass die Übergabe nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Der Eintrag im Grundbuch kann deutlich später stattfinden

Wurde überhaupt notariell vereinbart, dass der Vorbesitzer aus der Wohnung ausziehen muss ?

Das ist hier in der Tat dir Frage, was dazu im Kaufvertrag steht.

Wenn nicht, hat man die Möglichkeit wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Das ginge damm, wenn es einen Mietvertrag gäbe. Das ist hier offenbar nicht der Fall. Der Verkäufer verstößt schlich und einfach gegen seine Pflichten aus dem Kaufvertrag. Klarer Fall für einen Anwalt.

siehe oben. Wenn die Zahlung des Kaufpreis vor Übertragung im
Grundbuch stattgefunden hat, ist das Eigentum noch nicht übergegangen.

Das Eigentum noch nciht, aber evt. die Rechte und Pflichten, Stichwort: wirtschaftlicher Üebrgang.

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#8

Für das gegebene Beispiel nehme ich an, dass die Wohnung laut Kaufvertrag vollständig geräumt übergeben werden soll.

Dann sollte unverzüglich ein Anwalt eingeschaltet werden.

#9

Hallo Herr Zabel,

Was liegt näher, als sich den Vertrag am Montag nochmal vom
Notar erläutern zu lassen? Das dürfte „nichts kosten“ und man
wäre rechtlich und von der Sache her ordentlich informiert.

Dieser Tipp ist sehr hilfreich, vielen Dank dafür. Der Notar müsste wohl am besten wissen, warum der Vertrag so formuliert ist wie er formuliert ist.

Und da wir diesen Kaufvertrag nicht kennen, können wir
nur mit der Stange im Nebel stochern.
Bei diesem Stochern gehe ich davon aus, daß
ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde
dieser Vertrag auch die (tatsächliche) „Übergabe“ regelt
der Notar vom Erwerber bezahlt wurde

Im notariellen Kaufvertrag steht, dass mit der Übergabe die Nutzungen und Lasten, Rechten und Pflichten und die Gefahr auf die Käufer übergehen.

Nun nochmal zur ursprünglichen Frage zurück:
Ist die „Übergabe“ implizit durch die Kaufpreiszahlung gegeben oder wird, wie im allgemeinen Sprachgebrauch, unter Übergabe eine Schlüsselübergabe des Verkäufers an den Käufer verstanden?

Viele Grüße,

_Michael_

#10

Hi,

Wird man mit Grundbucheintrag rechtlich neuer Besitzer oder
Eigentümer ?

Eigentümer. Eigentum bedeutet, etwas gehört einem. Besitzer ist man, wenn man z. B. über eine geliehene Sache verfügt. Der Leihende ist dann der Besitzeer, wenn er die Verfügungsgewalt über das geliehene Objekt hat, der Verleiher ist aber der Eigentümer, egal ob der Gegenstand gerade in seinem Besitz ist oder nicht. Mal vereinfacht ausgedrückt.

Im Vertrag ist vereinbart, dass die „Übergabe … vollständig
geräumt und sauber geputzt“ zu erfolgen hat.

Gut und zu welchem Termin?

Wie lange kann so eine Räumungsklage dauern?

Kommt darauf an, wie das Gericht ausgelastet ist.

Gruß
Tina

#11

Hallo,

Eigentümer. Eigentum bedeutet, etwas gehört einem. Besitzer
ist man, wenn man z. B. über eine geliehene Sache verfügt. Der
Leihende ist dann der Besitzeer, wenn er die Verfügungsgewalt
über das geliehene Objekt hat, der Verleiher ist aber der
Eigentümer, egal ob der Gegenstand gerade in seinem Besitz ist
oder nicht. Mal vereinfacht ausgedrückt.

Vielen Dank für die schöne Definition. Man muss also deutlich trennen zwischen Besitz und Eigentum. Wie ist diese Definition nun im konkreten Fall anzuwenden?

Eigentümer ist man, wenn man im Grundbuch eingetragen ist, richtig? Aber wie wird man Besitzer? Bedarf es hierbei einer Schlüsselübergabe des Vorbesitzers an den Verkäufer oder nicht?

Im Vertrag ist vereinbart, dass die „Übergabe … vollständig
geräumt und sauber geputzt“ zu erfolgen hat.

Gut und zu welchem Termin?

„Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am Tage der Kaufpreiszahlung.“

Viele Grüße,

_Michael_

#12

Hallo,
wie schon einige Vorposter geschrieben haben, scheint es hier mit den Definitionen der Begriffe „Eigentum“ und „Besitz“ etwas zu hapern :wink: Der Eigentumsübergang hängt tatsächlich nur vom Eintrag ins Grundbuch ab und ist für die vorstehende Frage nahezu irrelevant. Eigentum wurde zwar die Rechtsposition des Käufers stärken, aber vielleicht will der das dann gar nicht mehr :wink:

Das hier eine Frage des Besitzes. Wenn der Verkäufer sich verpflichtet hat, den Kaufgegenstand Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung zu übergeben, hat er auch kein Recht oder Nutzungsverhältnis mehr, die Wohnung weiter zu bewohnen. Der „Haken“ ist tatsächlich, mit welchen Mitteln dann ein Käufer dagegen vorgehen kann. Mit eigenmächtiger Selbsthilfe und sofortiger Räumung jedenfalls nicht. Im einfachsten Fall verlangt man bis zur Übergabe Schadenersatz (und zieht zB ins Hotel), im schlimmsten kann es tatsächlich sein, dass zunächst ein Urteil zur Räumung her muss (zB bei Abwägung der sozialen Aspekete hinsichtlich Eigenbedarf, Rechtsmittel gegen einstweilige Verfügungen usw.). Grundsätzlich kommt sogar ein Rücktritt vom KV in Frage, wenn das ganze dem K. zu lange dauert (natürlich wieder mit Geltendmachung von Schadenersatz).

Kurzum: wenn man vor so einem Problem in der Praxis steht, ist das ein Fall für einen flotten und guten Anwalt und nichts fürs www ;.).

Gruß vom
Schnabel

#13

Hi,

Eigentümer ist man, wenn man im Grundbuch eingetragen ist,
richtig?

ja.

Aber wie wird man Besitzer? Bedarf es hierbei einer
Schlüsselübergabe des Vorbesitzers an den Verkäufer oder
nicht?

Dann wenn man die Wohung nutzen kann, wenn die Wohnung geräumt und der Schlüssel übergeben ist.

Im Vertrag ist vereinbart, dass die „Übergabe … vollständig
geräumt und sauber geputzt“ zu erfolgen hat.

Gut und zu welchem Termin?

„Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am Tage der
Kaufpreiszahlung.“

Dann würde ich hier einen Anwalt hinzuziehen, da der Verkäufer seinen Teil nicht erfüllt hat.

Gruß
Tina

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#14

…

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#15

Hier wurde vereinbart, dass die Übergabe
nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt.

Hallo,
woertlich heisst das, nicht vor der Kaufpreiszahlung, und nicht gleichzeitig. Nach der Zahlung ist ein langer Zeitraum von vielen Jahren.

Das ist hier in der Tat dir Frage, was dazu im Kaufvertrag
steht.

Gruss Helmut

#16

Hier wurde vereinbart, dass die Übergabe
nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt.

Das ist nicht wahr. Der Wortlaut war „Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am Tage der Kaufpreiszahlung.“ (s.o.)

#17

Hallo,

Aber wie wird man Besitzer? Bedarf es hierbei einer
Schlüsselübergabe des Vorbesitzers an den Verkäufer oder
nicht?

Dann wenn man die Wohung nutzen kann, wenn die Wohnung geräumt
und der Schlüssel übergeben ist.

Das ist sehr interessant. Eigentümer wird man also durch Grundbucheintrag. Besitzer wird man durch Schlüsselübergabe. Wie nennt sich dann aber der Zustand, in dem man „Nutzungen und Lasten, Rechten und Pflichten und die Gefahr“ hat, aber weder Besitzer noch Eigentümer ist?

#18

Der Paragraph ist mir nicht geläufig, aber ich habe in meinem Leben schon mehrere Immobilien ge- und verkauft. Ich bin jedesmal so vorgegangen, wie beschrieben. Kein Notar hat dagegen Einwände gehabt.

#19

Wie nennt sich dann aber der Zustand, in dem man „Nutzungen
und Lasten, Rechten und Pflichten und die Gefahr“ hat, aber
weder Besitzer noch Eigentümer ist?

spielt überhaupt keine banane, weil es den zustand nicht gibt. der gefahrenübergang mit allem anderen tritraltrullala geschieht im moment der übergabe/inbesitznahme. und dazu ist es ja nicht gekommen.

fachanwalt einschalten, schadenersatzforderungen ankündigen und schlimmstenfalls rückabwicklung des kaufvertrags. dabei schon mal die finanzielle hausnummer benennen, die auf den verkäufer zukommen wird, wenn er die hütte nicht umgehend rausrückt.

komisch. niemand bezahlt ein auto, dass er nicht gleichzeitig in besitzt nimmmt. das geld für eine 10 x so teure immobilie wird aber blauäugig und ohne gegenleistung überwiesen.

zahlung und übergabe lassen sich heute zeitgleich abwickeln, so dass verkäufer und käufer die sicherheit haben, dass die jeweils andere partei ihre leistung erfüllt. wer sich da im kaufvertrag auf andere, persönlich nachteilige spielchen einlässt, ist selbst schuld, wenn es schiefgeht.

#20

zahlung und übergabe lassen sich heute zeitgleich abwickeln,
so dass verkäufer und käufer die sicherheit haben, dass die
jeweils andere partei ihre leistung erfüllt. wer sich da im
kaufvertrag auf andere, persönlich nachteilige spielchen
einlässt, ist selbst schuld, wenn es schiefgeht.

Wie soll sich das im normalen Zahlungsverkehr abwickeln lassen?
I.d.R. wird der Kaufpreis durch eine Bank gezahlt, die zumeist Darlehensgeber ist. Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt dann im Anschluß.

Das Einzige was ich gelten lasse, ist der Gedanke:
Wenn ich am 14.12 die Zahlungsanweisung geben muss um zum 15.12 gezahlt zu haben, warum ist dann der „nocheigentümer“ zum 14. noch nicht ausgezogen, bzw. warum macht er keine anstalten das zu tun?

Rückabwicklung…? Sicher, der VK hat seinen Teil des Vertrages nicht erfüllt, aber wenn das Geld geflossen und weg ist (bisherige Darlehensgeber, sonstiges) ist das nur bedingt eine Lösung die selten günstiger kommt.

Recht ist so eine Sache, aber ich denke das ist nicht vergleichbar mit der Räumungsklage wie z.B. bei säumigen Mietern. Dort gilt der Mieterschutz mit, zugegebenermaßen, verfehlten Auslegungen.
In dem Fall gilt das Vertragsrecht. Soziale Härte oder ähnliches gibt es hier nicht.
Ich glaube nicht, dass hier lange Verfahren anhängig sind, da die Grundlage der not. Kaufvertrag ist und es nur um die Herausgabe der zurückgehaltenen Sache geht.

So eine Fragestellung wird hier aber niemals geklärt, bzw. in der Tiefe erfasst. Daher gilt beim ersten Anzeichen solcher Komplikationen der sofortige Gang zum Anwalt/Notar, um eine Klärung der Rechtsgrundlage herbeizuführen.
Ebenso muss sofort das ernsthafte Gespräch mit dem Verkäufer gesucht werden, da sich solche Situationen häufig aus Missverständnissen bilden, die evtl. direkt aufgelöst werden können.

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