Ein Haus will gekauft werden.
Dabei lässt man sich sinnvollerweise einen Lageplanauszug zeigen. Darin ist das Grundstück (groß, über 800qm) mit dem Umriss des Wohnhauses (Grundfläche um 100qm) eingezeichnet. Nicht jedoch weitere überbaute Flächen. So hat man dort vor über 10 Jahren eine massive große Garage ca 50qm Grundfläche mit Satteldach neben das Haus gebaut.
Im Garten stehen seit über 20 Jahren zwei alte massive Schuppen mit je ca 15qm Grundfläche und vor dem Haus hat man noch einen offenen Doppelcarport gebaut , also ca 12x8m, auch vor Jahren dahinter eine Überdachung für Holz angebaut, die die überdachte Fläche des Carports auf mind. 80qm vergrößert. Der Carport steht vermutlich seit über 10 Jahren. Im Luftbildauszug sind alle Bebauungen sichtbar, im Lageplanauszug nicht.
Vermutlich existieren keine Baugenehmigungen für die Nebengebäude und Carports, es ist ein reines Wohngebiet in einer Stadt in B-W. Sind da Fristen verstrichen, die einen Rückbau oder Ähnliches fordern könnten oder drohen bei Kauf Überraschungen in Form von (Nach-)Genehmigungen, Abrissvorschriften und Anderem. Man kann schlecht im Baurechtsamt nachfragen ohne evtl. schlafende Hund zu wecken, schließlich funktionierte das schon 10 Jahre + so.
Besten Dank für eure Gedanken, ynot
Doch, unbedingt. Irgendwann wacht dieser Hund auf. Und dann soll er doch lieber aufwachen, bevor du das Haus gekauft hast und nicht erst danach.
Vermutlich , nun man kann sich vom Verkäufer die Baugenemigungen zeigen lassen, bei Kauf sollten diese unbedingt mit übergeben werden.
Bevor der Käufer sich über die Kosten des Rückbaues freuen darf sollte dieser lieber genauer nachschauen.
Hinzu kommt, dass nicht jede Bebauung wie z.B. Carport genehmigungspflichtig sind.
Es gibt keine Fisten. Aus ungenehmigt wird durch Zeitablauf niemals „geduldet“ und „kann so bleiben“.
Da die Lagepläne nach den amtlich vorliegenden Plänen erstellt werden ( reine Büroarbeit, kein Vermesser kommt raus zum Grundstück) kann da auch nur eingezeichnet sein, was bekannt ist.
Also hat es offensichtlich ungenehmigte Bauten. Manches muss nicht genehmigt werden. Hier hört es sich aber nicht so an.
Käufer ist rechtlich auch für alte Bausünden verantwortlich. Kann sich ja laut Kaufvertrag absichern.
Am besten man lässt eine Neuvermessung und Aktualisierung machen. Und wird dann ggf. Unterlagen nachreichen müssen, falls die bisher unbekannten Bauten grundsätzlich genehmigungsfähig sind. Wenn nicht wird wohl von Amts wegen die Aufforderung zum Abbruch erfolgen.
MfG
duck313
das hilft mir weiter, danke, damit ist geklärt, wer verantwortlich ist und wird, und was passiert mit der Katze im Sack…
MfG ynot
…
ja in B-W bis 40 Kubik Rauminhalt, der CP ist bei einer Grundfläche von 80 qm dann einen halben Meter hoch verfahrensfrei 
und Garagen bis 30qm Grundfläche, 
Grüße
Man frage den Verkäufer nach den Baugenehmigungen. Kann er die nicht vorweisen, sich gleich verabschieden, wenn man kein Freund vermeidbaren Ärgers ist. Versucht er sich mit „genehmigungsfrei“, … heraus zu reden, ankündigen, dass man beim Bauamt Bestätigung dieser Aussage einholen wird. Dann ist die Sache entweder geplatzt, weil der Verkäufer dann doch nicht mehr verkaufen möchte, oder kann man diesen Weg problemlos gehen. Dies gilt auch bei vorgelegten Baugenehmigungen, die man sich dann ebenfalls vom Bauamt noch mal bestätigen lassen sollte. Nur wenn das Bauamt bestätigt, dass alles was da steht auch so stehenbleiben darf, kauft man.
Alternative: Man kann auf Schwarzbauten verzichten, reduziert den Kaufpreis so, dass die keine Rolle mehr spielen und die Rückbaukosten gedeckt sind, und erfreut sich dann an einem Haus mit großem Garten.
Und nein, mit irgendwelchen Großzügigkeiten braucht man bei Schwarzbauten nicht rechnen! Bei selbst genutzten Wohnhäusern kann man üblicherweise ein „Auswohnen“ vereinbaren, wenn so etwas auffällt. D.h. der aktuelle Eigentümer darf dann das Haus noch bis zu seinem Tod oder Auszug nutzen. und es muss erst danach abgerissen werden. Bei nicht zwingend zum Leben notwendigen Nebengebäuden kann man nicht mit so einer Regelung rechnen.
In einer nicht näher genannten Doppelstadt an der schwäbischen Grenze hat man anhand von Luftbildern vorhandene Gebäude in die Kataster eingetragen und so nachträglich unabsichtlich legalisiert. (Ich kenne vorher und nachher Pläne vor 1990 und nach 200x von einem großen Grundstück mit einem dazugekommenen Garagenkomplex aus fünf Garagen).
Da gab es natürlich keine Klagen von Seite der Besitzer der wilden Bauten. Und so kommt sowas nicht so sehr ans Licht.
Aber es muss doch Verjährungen geben, denn D ist voll von wilden Bauten, die nie genehmigt wurden und nicht plötzlich alle beseitigt werden müssen.
Ich seh’ schon, wie auch zu lesen, muss man wohl das einkalkulieren.
Danke und Grüße,
ynot
Nein, verjähren kann da nix ( die längst mögliche wäre ja 30 Jahre- aber sie läuft erst an ab Kenntnis oder Möglichkeit der Kenntnis der Behörde).
Aber es muss ja immer auch eine Aufforderung geben, das rückgebaut oder gar ganz abgerissen werden muss. Und da sind viele Spielräume der zuständigen Gemeinde/Stadt/Landkreis .
Kritisch wird es in besonderen Baugebieten oder es sind ja oft gar keine, etwa Naturschutzgebiete, Wochenendhausgebiete.
Manches wurde geduldet, manches auch durch neue Bebauungspläne( zur nachträglichen Legalisierung) geklärt. Und in manchen Fällen mussten zu große Anbauten auch reduziert/rückgebaut werden um in den Rahmen eines neuen B-Planes aufgenommen werden zu können. Weigerte man sich den Rückbau vorzunehmen, so erfolgte dann die Aufforderung zum Komplettabriss.
MfG
duck313
Es geht hier schlicht um die Überlastung der Bauämter, Kenntnisnahmemöglichkeiten politischen Einfluss auf die Bauverwaltung, Menschlichkeit, teilweise auch Behörden die sich plötzlich von jetzt auf gleich auf bestimmte Themen einschließen, und dann ein Exempel statuieren, und auf der Basis dann massenhaft zuschlagen.
Menschlichkeit herrscht insbesondere in Bezug auf viele Splittersiedlungen aus der frühen Nachkriegszeit, bei denen einfache Bauten entstanden sind, die aus der Not heraus geboren waren. Die hat man tatsächlich teilweise legalisiert, oder man hat da immer die Augen zugemacht, wenn man dran vorbei gefahren ist. Mir ist aber ein Fall bekannt, wo aus solchen Notunterkünften ab den 70ern angesichts der hervorragenden Lage der Grundstücke mit toller Aussicht dann Luxusvillen mit großen Grundstücken geworden sind. Teilweise durch die inzwischen wieder zu Geld gekommenen Erbauer selbst, teilweise durch deren Kinder, teilweise durch Dritte, die billig so eine Notunterkunft erworben und dann das Grundstück - durchaus in Kenntnis der Umstände (die haben alle keine Baugenehmigungen beantragt, und wussten genau, dass sie die nie bekommen hätten) - neu bebaut haben. Gerne in Salamitaktik durch hier und da den ein oder anderen Anbau, eine Aufstockung, eine Garage, einen Pool, der dann irgendwann überdacht wurde, … In den 90ern wurde es der Stadt zu bunt, und es wurde gegen alle vollstreckt, die nicht selbst Erbauer waren. Die bekamen teilweise Rückbauverfügungen, die dann auch durchgesetzt wurden, und durften auswohnen, was sie nicht davon abgehalten hat (teilweise erfolgreich) zu versuchen die Objekte noch an Kinder zu übergeben oder sogar an mehr oder minder gutgläubige Dritte zu veräußern. Heute steht da kein einziges Haus mehr!
Aktuell hat man es in der Region Hannover gerade auf „Angelhütten“ abgesehen. K.A. wer da wem auf die Füße getreten ist, aber da geht es nicht um Wochenendhäuser, sondern tatsächlich nur um etwas großzügigere Gebäude, als sie die reine Unterbringung der Angelsachen erfordern würde. Ein erstes Exempel ist statuiert, und momentan scheint man in der Region nichts besseres zu tun zu haben, als solche Angelhütten zu suchen, und dagegen vorzugehen (wem immer das auch nützt, wenn an irgendeinem privaten Fischteich in der Botanik sich jetzt niemand mehr ins Trockene setzen darf).
Oh Mann, ein Fass ohne Boden, aber vielen Dank, ich habe jetzt eine weitere Idee, was man alles für Dinge übersehen kann, Manmanman
Guten Tag,
es kann auch gaz ander sein.
Es gibt Lagepläne > von dem gesprochen wird> Da kann, muß nich alles drin stehen!!
Dann gibt es aktuelle, komplette, heißen:
fortgeschriebene Lagepläne.
In diesen sollte / muß alle drin stehen.
Rathäuser sind manchmal so.
Mich hat das auch genervt. Bei einem Bauantrag in der Nachbarschaft wurde ein Hausneubau unter einer Hochspannungsleitung genehmigt!!
Man sagte mir als Siedlungsvorsitzenden: Der Bauher muß alle Gegebenheiten selbst Prüfen und Beantragen
Seht mal Aufmerksam hier:
https://www.google.de/search?q=fortgeschriebene+Lagepläne+Baurecht&ie=utf-8&oe=utf-8&client=firefox-b&gfe_rd=cr&dcr=0&ei=ScEuWoiYA4Wq8weGjaawDw
Mehrmals taucht der Begriff noch auf… z.T. durchgestrichen
Ob das Heute immer noch so heißt weis ich nicht.
Im Zweifel zum Rathausgehen und einen aktuellen Lageplan beantragen… es können auch mehr als einer sein.
Wie gesagt: Das ist schon eine Weile her… es scheint aber noch so zu sein
Bitte heftig ohne mich weiter Diskutieren…
Werner
Hallo,
Was genau hat man gesehen? Und wie alt ist das gute Stück gewesen?
„Lageplan“ wird landläufig vieles genannt, ich vermute, dass es das ist, was heutzutage „Auszug aus der Liegenschaftskarte“ oder so ähnlich genannt wird. Oder war es etwas Anderes?
Kann möglich sein, wenn der „Lageplan“ schon älter ist.
Bitte mal „Gebäudeeinmessungspflicht“ und das Bundesland in die Suchmaschine des Vertrauens eingeben.
Oft wird die Pflicht zur Gebäudeeinmessung von den Eigentümern „übersehen“, warum auch immer. Dann erscheinen die Gebäude oft lange Zeit nicht in den „offiziellen“ Karten.
Das könnte sein, muss aber nicht. Die „Flurkarte“ stellt die Umwelt so dar, wie sie ist, und hat zunächst nichts mit „genehmigten Gebäuden“ und/oder „ungenehmigten Gebäuden“ zu tun. Es können legal errichtet Bauwerke fehlen und auch illegal errichtete dargestellt sein.
Der „Lageplan“ weist nicht darauf hin, ob ein Bauwerk legal errichtet wurde, ebenso wenig wie er illegal errichtete Bauwerke legalisiert, indem sie dargestellt sind.
Wenn man sicher gehen will, führt an einem Gang zum zuständigen Bauamt nichts vorbei. Hierzu sollte man zuerst einen aktuellen Auszug aus der Liegenschaftskarte verlangen. Die Kosten mag der Verkäufer tragen, es ist eine Kleinigkeit gegenüber dem Betrag, der hier im Raum stehen dürfte.
Ansonsten muss man mit dem Risiko leben.
Gruss
Jörg Zabel
Wow,
Fußfallen und Stolpersteine. Ich habe schon diverse Häuser angeschaut und ein paar (nicht AG) Versteigerungen beigewohnt und irgendwie kam da nie die Sprache auf entsprechende Unterlagen.
Der zitierte Plan (Auszug) stammt aus der Geodatenbank der Stadt und enthält Stadtwappen, aktuelles Datum (!) und Maßstab, deshalb bezeichnete ich es als Lageplan. Aber es ist in der Tat kein Grundbuchauszug und kein Auszug vom Liegenschaftsamt. Interessant, das es da andere Unterlagen zu holen geben könnte.
Grüße, ynot
Hmm.
aus einer anderen Stadt kenne ich die Nutzung von Luftbildern, um die Liegenschaftskataster oder wie das heißt auf dem aktuellen Stand zu halten und die Grundstücke auch zu überprüfen. Reicht das denn nicht, wenn es Luftbilder zu dem Zweck gibt, die lange genug zurückzuverfolgen und das Datum +30 Jahre als Verfallsdatum der Einspruchsfrist zu sehen? Mal abgesehen von Bauten, die gegen den Bebauungsplan, Gesetze wie Grenzabstand verstossen.
Ich will da nicht so einfach von ablassen und man kann solche Eventualitäten ja im Kaufpreis berücksichtigen (bis zu drohendem Rückbau aller Bebauungen, wenn das Grundstück so interessant ist).
Grüße, ynot
Danke, das ist ja großartig, welches Dokument gibt mir als Käufer denn Sicherheit, dass ich das, was ich kaufen will, auch so nutzen kann ohne dass Ungemach droht?
Nicht im Sprachgebrauch zuhause.
Grüße, ynot
Hallo,
Dann ist er aktuell - was nicht bedeuten muss, dass er vollständig ist. Viele Grundeigentümer „vergessen“ ihre Gebäudeeinmessungspflicht, oder die Bauwerke sind nicht einmessungspflichtig.
Im Grundbuch stehen wiederum ganz andere Sachen - die auch wichtig sind.
Man muss wissen, was wo zu holen ist. Und was welche Bedeutung hat. Üblicherweise sollte der Notar das alles kennen und beachten. Und im Vorfeld sollte man Jemand haben, der Kenntnisse hat. Oder sollte man ein paar hunderttausend Euro ausgeben ohne professionelle Begleitung? Das macht man bei sonst keinem Geschäft …
In Deinem Fall: Baugenehmigungen zeigen lassen - im Zweifelsfall diese prüfen lassen. Und/oder zum Bauamt gehen.
Gruß
Jörg Zabel
Hallo,
Diesen „Freibrief“ gibt es (leider) nicht.
Es gibt viele Unterlagen, in denen was zu finden sein könnte. Deswegen sollte das Geld für eine sachkundige Hilfe gut investiert sein.
Gruß
Jörg Zabel
oha, habe ich da was verpasst? Die Aufgabe des Katasters ist es, den Bestand zu zeigen, sicherlich aber nicht irgend welche „unabsichtliche Legalisierung“ irgend welcher Bauten, das sind 2 völlig unterschiedliche Stiefel - selbst wenn in Baden-Württemberg das Vermessungsamt inzwischen beim Landratsamt, neben dem Bauamt liegt.
Nur weil was im Kataster ist, heißt es also nicht dass es baurechtlich OK ist.
… unter anderem landete die Frage deswegen hier. Wer ist der mit den Kenntnissen?
Der Notar fragt nur „ist Ihnen bewusst, dass da was fehlt?“, wenn er anhand der Papiere was sieht - im günstigen Fall - der beurkundet hier zumindest alles, was nicht augenscheinlich schräg ist (kann er auch kaum erkennen, ohne Ortstermin).
Der Makler ist vom Käufer bezahlt (zumindest weitgehend, wenn nicht ausschließlich), sollte sich auskennen, tut das selten und macht fast nichts im Dienst des Käufers. Hat auch genug Klauseln in seinen AGB, um nicht in der Haftung zu landen.
Die Bank interessiert nur der Gegenwert des Kredits als Sicherheit, mehr kann die auch nicht.
Wer denn dann? In einer Gegend, wo man nahezu einen am Boden verschraubten Schuhkarton mit einem 25qm Grundstück für 150tausend€ als Wohnraum verkaufen kann, hat ein Käufer keine Zeit, sich in die Sache zu knien, denn die Konkurrenz ist so groß, das jedes Objekt weg ist, bevor die erste Auskunft eingeholt ist.
Ich weiß, man muss trotzdem auf seine Kröten aufpassen und wem man sie für was gibt, aber was für ein Sachverständiger kennt sämtliche Fußfallen, die zitierte Doppelstadt beschäftigt Mitarbeiter im Baurechtsamt, die nicht wissen, dass im Kataster eingetragenen Bauten nicht rechtens, genehmigt und geduldet sein müssen, sondern geben die Auskunft, was da steht, ist in Ordnung so. Welchem Sachverständigen kann man das dann zutrauen?
Un nu?
Immobiliensachverständiger? Der kriegt mehr Geld, wenn das Objekt mehr Wert ist…
Schöne Grüße,
ynot