Mehrfamilienhaus gekauft -Kündigung Mieter Erdgeschoss-

Behörden & Recht Mietrecht
#21

Hi,

ich bin ein neugieriger Mensch und habe mir deshalb den

angeschaut. Dort steht u. a.:

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Wie habe ich das zu verstehen? Wie soll an einem bereits vermieteten Wohnraum erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sein? Hätte nur das mit der Veräußerung gestanden, wäre das klar gewesen, aber was hat es mit diesem ersten Teil auf sich? Bei deinem ersten Link steht auch irgendwas von Wohnungsumwandlung, was auch in der Überschrift „§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ zu finden ist.

Wenn ich so darüber nachdenke, könnte ich mir folgende Situation vorstellen:

Ein Mehrfamilienhaus gehört als Ganzes einem Eigentümer. Die ganzen Wohnungen sind bewohnt. Er möchte nun einige der Wohnungen verkaufen (den Rest aber behalten), deswegen werden sie in Eigentumswohnungen „umgewandelt“ und können einzeln verkauft werden. In dem Fall wäre der Mieter einer dieser umgewandelten Wohnungen durch die von dir angegebene Sperrfrist geschützt.

Das würde aber in der Situation im UP nicht zutreffen.

Oder ist es ganz anders zu verstehen? Wenn ja, wie?

Gruß
Christa

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#22

Treffer, versenkt! Es gibt vorliegend keine Kündigungssperre nach § 577a Abs. 1 BGB, weil die Wohnung nicht nach Überlassung an den/die Mieter/in in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Die Sperre nach § 577a Abs. 1a) BGB greift schon deshalb nicht, weil es sich bei dem Käufer um eine Einzelperson handelt.

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#23

Nunja, der Paragraf trägt auch den titel " Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung" … :slight_smile:

Das würde aber in der Situation im UP nicht zutreffen.

Es wurde zumindest nicht gesagt, dass es zutrifft. :slight_smile:

Gruß,
Max

#24

" Eine Sperrfrist bei Eigenbedarf, auch Kündigungssperrfrist genannt, betrifft grundsätzlich nur umgewandelten Wohnraum . Als umgewandelten Wohnraum werden Wohnungen bezeichnet, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft wurden.

Gesetzlich ist hier immer eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren vorgesehen. Nach § 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können die Bundesländer Verordnungen erlassen, die diese Sperrfrist in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Dies ist unter anderem in Berlin und vielen Ballungsräumen der Fall."

Quelle: Sperrfrist bei Eigenbedarf | Kündigungsschutz im Mietrecht 2025

#25

Mir ist nicht ganz klar, woraus die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, deswegen meine Nachfrage. Die müssen vorher doch auch einen Eigentümer gehabt haben!

#26

Eine Eigentumswohnungs im Sinn des Wohnungseigentumsgesetz entsteht normalerweise durch Teilungsanordnung. § 8 Abs. 1 WEG lautet:

Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

Normalerweise kann man Eigentum nur an dem gesamten Grundstück haben, inklusiver aller Gebäude. Grundstück und Gebäude bilden eine einzige Sache im Sinn des Sachenrechts. An einer Eigentumswohnung aber kann man Eigentum erwerben, ohne auch Eigentum gleich an allen anderen Wohnngen zu erlangen.

#27

Also so, wie ich es weiter oben vermutet habe, richtig?

Oder gibt es noch andere Konstellationen?

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#28

In meinen Augen ja. Wenn ich den UP richtig verstanden habe, handelt es sich bei dem betreffenden Objekt um ein Mietshaus mit 7 Parteien. Mit anderen Worten, vor dem Verkauf war das gesamte Haus und damit alle 7 Wohnungen in besitz einer einzigen natürlichen/juristischen Person. Nun ist dieses Objekt verkauft worden, und ist Stand heute nach wie vor ein Mietshaus.

Der neue Eigentümer möchte nun in die Wohnung im 1.OG einziehen, ich gehe davon aus, dass diese Wohnung derzeit nicht vermietet ist.

Aber das Ganze ist und bleibt ein Mietshaus, es gibt keine Teilungserklärung, es gibt keine Eigentumswohnungen.

#29

Wie ich ja schon sagte: Treffer, versenkt! Du hast vollkommen Recht, auch mit deiner Erklärung, warum es so etwas wie Wohnungseigentum überhaupt gibt.

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#30

Verstehe ich dich richtig? Das von mir beschriebene Szenario kann sicher ausgeschlossen werden?

Ich hatte vergessen zu erwähnen dass ich davon ausgehe, dass der neue Eigentümer auch nicht beabsichtigt, Eigentumswohnungen daraus zu machen.

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#31

Okay, ich räume jetzt noch mal auf:

Ehrlich gesagt habe ich dein Szenario nicht ganz verstanden. Eine Kündigungssperre ist nicht ausgeschlossen, aber sehr unwahrscheinlich. Warum sollte der Verkäufer eine Teilungserklärung abgegeben haben? Das würde doch nur Sinn ergeben, wenn er einzelne Wohnungen verkaufen wollte. Ohne Teilungserklärung greift § 577a Abs. 1 BGB aber nicht (außer analog bei sogenannten Realteilungen). Aus § 577a Abs. 1a BGB kann sich schon deshalb nichts anderes ergeben, weil der Erwerber eine Einzelperson ist.

Im Regelfall darf eine heimlich angefertigte Sprachaufzeichnung nicht verwertet werden. In jedem Fall ist ihre Anfertigung strafbar (§ 201 StGB).

Als Kläger einer Räumungsklage könntest du nicht als Zeuge aussagen. Wer allerdings nicht selbst klagt (deine Frau zum Beispiel), kann aussagen. Letztlich würde ich diese Frage nicht überbewerten. Das Gericht hört die Parteien nämlich an. Die Anhörung ist kein Beweismittel im engeren Sinn, kann die Entscheidung aber de facto erheblich beeinflussen.

Er wird aussagen müssen, wenn das Gericht ihn lädt.

Mir ist nicht ganz klar, welche Maßstäbe du anlegst. Die Rechtsprechung is bei Eigenbedarf sehr großzügig. Unwirksam sind Eigenbedarfskündigungen bei Rechtsmissbrauch. Wichtigster Fall: vorgeschobener Eigenbedarf. Ein hier vielleicht entscheidender Fall: Wenn der Vermieter die freie Wohnung der Mietpartei nicht im Gegenzug anbietet.

Darauf kommt es nicht an.

„Vermutlich“ ist schon mal schlecht. Im Übrigen kommt es darauf an, ob die Miete überhaupt wirksam erhöht wurde.

#32

Äh, nein. Was du beschrieben hast, ist das, was hier aktuell vorliegt. Meine Frage bezog sich darauf, ob es andere Konstellationen gibt, wie die Wohnungsumwandlung vonstatten gehen könnte.

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#33

Dann beschreibe ich es gerne nochmal:

  • Es existiert ein Mietshaus MH mit 7 Wohnungen. Alle Wohnungen bis auf die Wohnung WO im 1. OG sind vermietet.
  • MH ist Eigentum einer natürlichen Person NP
  • NP verkauft MH an eine weitere natürlich Person F5
  • F5 renoviert WO, weil F5 selber in WO einziehen möchte
  • F5 möchte die schwierigen Mieter im EG los werden
  • Zu keinem Zeitpunkt erwägt F5, die Wohnungen in MH in Eigentumswohnungen umzuwandeln

Jetzt frage ich nochmal: Kannst du dieses Szenario ausschließen?

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#34

Natürlich nicht, denn nochmal: darum ging’s bei meinem Szenario nicht; das war die Standardsituation, von der @OST versucht hatte, abzulenken. :joy:

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#36

Sorry. dann hatte ich jetzt dich nicht verstanden.

#37

So schrieb ich es ja.
Wenn ein Mord durch eine heimliche Tonaufnahme aufgeklärt wird, so wird der Richter diese Aufnahme vermutlich als Beweis zulassen. Ginge es um eine Beleidigung, dann ziemlich sicher nicht.
Im US-Recht gibt es m. W. das Prinzip der verbotenen Frucht - unrechtmäßig erlangte Beweise unterliegen einem strikten Beweisverwertungsverbot. In Deutschland entscheidet das Gericht im Einzelfall.

#38

Ich war heute nicht daheim:
Kurz von meiner Seite. Wir kauften das komplette Haus als Anlageobjekt, Teilung ist nicht vorgesehen.
Während wir kauften verstarb der Mieter in der ersten Etage. Daher wurde die Wohnung frei.
Grundsätzlich wäre diese Wohnung für uns auch absolut ok. Leider derzeit ohne Balkon.

Die Wohnung im Erdgeschoss wäre da schon anders, hat einen direkten Gartenzugang und müsste auch nicht renoviert werden. Wenn die Mieter ok wären, wäre das für uns alles halb so wild. Diese Leute sind nur absolut unerträglich.
Die Miete wurde noch vom Vorgänger erhöht, die Mieter zahlen diese Miete aber nicht. Der Vorgänger hat uns dazu aber keine belastbaren Dokumente übergeben. Lediglich eine Tabelle mit der zukünftigen Höhe.

#39

Genau so kann man bei der Eigenbedarfskündigung argumentieren. Der Hinweis, die Wohnung im 1. OG als Ersatz anzubieten, ist durchaus sinnvoll.

Ja nun, das Leben ist kein Wunschkonzert. Eine Arschlochquote von 10-15% ist in jedem, nicht handverlesenen Personenkreis völlig normal.

Was gibt es denn für Dokumente? Einen Mietvertrag? Das Schreiben, in dem der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung aufgefordert wurde? Die Zustimmung selber ja vermutlich nicht.

Als erstes müsstet Ihr Euch für den Weg entscheiden, dem Ihr den Vorzug gebt: Mieterhöhung oder Eigenbedarfskündigung. Der erstere wird einfacher, der zweite u.U. etwas schwieriger und langwieriger, aber dafür könnte er das Problem auch ggfs. final lösen.

Gruß
C.

#40

Wobei ich in vorliegendem Fall beides nicht ohne Anwalt machen würde.

#41

Um in einem Mehrparteienhaus Eigenbedarf anzumelden, muß präzise begründet werden, warum die und keine andere Wohnung gewählt wurde. Wenn der erste Stock leersteht ist das aussichtslos, es sei denn der Hausbesitzer zieht sich eine Querschnittslähmung zu.