Probleme mit Fenster der Eigentumswohnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
die Fenster in meiner Wohnung sind alle defekt und es kommt zugluft durch. Nach eineigemale ansprechen des Eigentumsverwalter wurde bei der letzten Eigentümerversammlung besprochen das ein bestimmter Handwerker sich darum kümmert und dies können auch zwei weitere Eigentümer bestätigen aber die Hausverwaltung war ziemlich schlau!! Die haben mir das Protokoll erst 2 Monate nach der versammlung zukommen lassen und somit ist die einmonatsfrist für ein Einspruch erloschen. Drin steht nun nur noch, dass sich jemand dies anguckt!! Es war ein HAndwerker da und sagte um Kosten zu sparen muss ertmal versucht werder in einem Zimmer die Fenster abzudichten, aber r kam nie wieder um dies zu tun. Als meine Schwangere frau Dann in Krankenhaus kam, habe ich die Fenster auf eigene Kosten durch eine Fachfirma abdichten lassen.Aber leider hat dies nicht bewirkt und somit bleibt nur noch der austausch der Fenster. Jetzt sagt die Hausverwaltung wir müssen bis zur nächsten Versammlung abwarten. Nach druck von mir haben die eine Umlaubefragung durchführen lassen aber es wurde schon vor der beendigung der Frist beendet durch Mangel an Einstimmigket!! Mein großes Problem ist, dass wir bei der Versammlug schon gesagt haben das meine Frau schwanger ist und wir die Wohnung nicht anständig heizen können, jetzt ist mein Sohn schon 2 Monate alt und wir schlafen in einer 55qm Wohnung im wohnzimmer da es im Schlafzimmer zieht!!

Bitte gebt mir rat ich weis echt nicht weiter und stehe kurz vor einem Nervenkolaps.
Danke schon mal im vorraus

#2

Das ist eine ärgerliche Situation, vor allem, da der Verwalter - aus welchen Gründen auch immer - mit Deiner Unwissenheit spielt.
Abstimmungen im Rundlaufverfahren sind fast immer zum Scheitern verurteilt, da hier die Allstimmigkeit gegeben sein muss. Selbst wenn 1 Miteigentümer nicht antwortet, ist der Antrag nicht durch. Sowas weiß i.d.R ein Verwalter. Somit hat er nur mit Deiner Zeit gespielt.
Das mit dem Protokoll ist ebenfalls eine Spielerei - die ich auch schon angewandt habe. Da Du weißt, wann die Versammlung war hättest Du daran teilnehmen können und weißt, wie das Ergebnis war. Wer nicht teilnimmt, kann sich informieren. Die Protokolle zu versenden ist nur ein Service von uns Hausverwaltern, ist aber keine Verpflichtung.

Wenn Du nun Reparaturen selbst ausführst, bleibst Du auch auf den Kosten sitzen. Lies mal genau die Teilungserklärung durch und bemühe dich zu einem WEG-Fachanwalt. Häufig liegt die Pflicht der Sanierung der Fenster beim Eigentümer der Sondernutzungseinheit. Der Anwalt soll dies und die rechtlichen Möglichkeiten ausloten. Z.B. Mehrverbrauch an Heizkosten beim Verwalter wegen Untätigkeit oder bei der Gemeinschaft einklagen.

Du kannst erstatzweise dann Deine Hausgeldzahlungen auf ein Notaranderkonto bzw. beim Amtsgericht bezahlen, welche diese dann an die HV weiterleiten, sobald der Rechtsstreit beigelegt ist oder Deine Fenster erneutert wurden, sofern die Gemeinschaft hierfür aufkommen muss.

Trotzdem nochmals die Aufforderung, wegen der komplizierten Rechtssprechung im WEG. RA aufsuchen, TE lesen - nachdenken, und dann erst klagen.

mfg el Lobo

#3

Hallo Milad,
dies ist eine schwierige Situation; soll nicht belehrend sein, zeigt aber wie wichtig es ist, den ETV selbst beizuwohnen. Wenn der Verwalter aus den Reihen der Eigentümer stammt, was ich vermute, dann würde ich diesen abwählen, da dieser offensichtlich nicht wahrheitsgemäß protokolliert. Das sollte möglich sein, da sicher auch andere Eigentümer vergleichbare Probleme mit den Fenstern haben; in einer ETV ist Einstimmigkeit nicht erforderlich wie im Umlaufverfahren. Das bedeutet allerdings, dass weitere Zeit verstreicht. Sollte das Problem allerdings gesundheitsgefährend für die Familie sein, dann würde ich mich sehr energisch mit dem Hausverwalter in Verbindung setzen und im Zweifel nach einer Schamfrist das Geld investieren, um die Fenster auf eigene Kosten zu erneuern; dies als rein praktischer Ratschlag.
MfG
HJR

#4

Hallo Hilfesuchender,

wenn die Fenster laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum gehören und dadurch die Wohnungsnutzung eingeschränkt ist, muss der Verwalter Abhilfe schaffen.
Dies wird erreicht, indem man diesen Fall der Hausverwaltung schriftlich mitteilt und Ihr eine Frist zur Beseitigung setzt.
Danach Klage gegen die Hausverwaltung einreichen wegen Untätigkeit.
Wenn man nach der Fristsetzung androht selbst einen Handwerker zu bestellen und diese Kosten an die Hausverwaltung zur Begleichung weiterleitet.
Die Hausverwaltung ist für den ordentlichen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums verantwortlich und verpflichtet, denn dafür bekommt er auch Geld.
Immer alles Schriftlich machen, dann kann man auch gegen den Hausverwalter vor Gericht klagen.

Mit freundlichen Grüßen aus Völklingen

#5

Hallo und guten Tag,
ich würde dem Hausverwalter die Situation noch einmal darlegen, ihm bitten, umgehend eine Sondersitzung aufgrund der Situation abzuhalten, damit dann alle Eigentümer entscheiden können, wie es weiter gehen soll, damit - wenn das Geld für neue Fenster nicht vorhanden ist - eine Sonderumalge für alle Eigentümer gemacht werden kann.

Wichtig ist auch noch, was in der Teilungserklärung steht, ob die Fenster Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind. Wenn Sondereigentum, dann sind diese Fenster eh selbst zu zahlen.

Gruß Eva Haubrock

#6

Hallo danke für deie Antwort,

ich habe an der Versammlung teil genommen!! Aber es wurde anders in dem Protokoll von dem VVerwalter der nicht zum Eigentümergemeinschaft gehört protokolliert und mir wurde nicht die möglichkeit gegebn dies zu entdecken!!

#7

ich erkläre der Hausverwaltung schon lange meine Situation und notlage bezüglich meines Kindes!! Vor allem wenn er anfängt zu krabeln wird es probleme geben da es überall zieht und er sich erkälten könnte. Keine Ahnung warum aber die wollen mir anscheinend nicht helfen.

#8

Hallo,

wie redet die Hausverwaltung sich aus der Situation heraus??

#9

Mein großes Problem ist, dass wir bei der
Versammlug schon gesagt haben das meine Frau schwanger ist und
wir die Wohnung nicht anständig heizen können,

Hallo Milad,

noch eine Verständnisfrage: Was heißt das, Ihr könnt die Wohnung nicht anständig heizen? Weil die ganze Wärme durch die kaputten Fenster abzieht, oder hat das was mit Schwangerschaft und Kind zu tun? Und warum ist das Dein „großes Problem“?

pieter

#10

  1. Bei der ersten ETV war ich anwesend und habe unter Top Sonstikes mein Problem angesprochen und man hat gesagt es müsste überprüft werden.

  2. Vor der zweiten Versammlung hatte ich gebeten dies Als Themenpunkt aufzunehmen!! aber es wurde wieder nur bei den sontigen Angelegenheiten angesprochen und wenn eine Versammlung sich über 2 Stunden in den Abend hinein zieht hat keiner mehr lust sich richtig damit auseinander zu setzen er wurde aber abgesprochen das diese in ordnung gebracht werden sollen.

  3. Der nette Protokollführer (Hausverwaltung) hat dies aber nicht so aufgeschrieben sondern das sich jemend (Handwerker) die Fenster anguckt. Aber es gibt miteigentümer die das gleiche wie ich und meine Frau gehört und verstanden haben.

  4. Nach feststellung das die Fenster nicht zu Reparieren sind habe ich gebeten die Kosten der wechsel der Fenster zu übernehmen.

  5. Aber dies wurde abgeleht von der Verwaltung und es hiess ich muss warten bis zur nächsten Versammlung oder eine Umlaufbefragung durchzuführen. Diese wurde aber durch Mangel an übereistimmung abgelehnt und ich stehe wieder ohne fortschritt da.

und die sagen man kann nichts tun bis zur ächsten Versammlung!! Aber wann diese stattfindet können die mir nicht sagen

Hallo,

wie redet die Hausverwaltung sich aus der Situation heraus??

#11

Hallo pieter,
Nein die Tatsache das wir die Wohnung nicht richtig Heizen können hat nicht mit der Shwangerschaft meiner Frau zutun eher mit den defekten Fensern. Wenn wie die Schlafzimmertür die man vom Wohnzummer öffnen kann offen sthen läst strömt richtig kalte luft ins Wohnzimmer. Alle fenster in der Wohnung sind undicht!! und somit findet ständig eine kalte Luftzierkulation statt. Die schwangerschaft und die Geburt meines Kindes ist meine besondere notlage!! Vorallem da wir im Wohnzimmer schlafen müssen.

Wenn es kalt ist in der Wohnung und du nicht alle zimmer nutzen kannst ist es eine Problem für mich halt ein großes

#12

Hallo Milad1981,
ich gehe mal davon aus, dass Sie Wohnungseigentümer und nicht Mieter sind. Als Mieter hätten Sie bessere Cancen, Sie könnten einfach die Miete kürzen, bis die Schäden behoben sind.
Als Teileigentümer haben Sie aber auch einen Anspruch auf dichte Fenster. Es wurde doch beschlossen, dass ein Handwerker danach sehen muss. Wenn dieser nicht kommt, muss sich der Verwalter darum kümmern. Kümmert er sich nicht darum, ist er ein schlechter Verwalter. Er verletzt seine Verwalterpflichten und weigert sich, Beschlüsse durchzuführen. So was nennt man eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung, was zur Folge hat, dass der Verwalter fristlos abgewählt werden kann.
Wenn der Beschluss im schriftlichen Verfahren nicht zustande gekommen ist, müssen Sie eine außerordentliche Versammlung einberufen lassen. Dazu benötigen Sie 25 % aller Eigentümer, die auf Ihrer Seite sind und ebenfalls diese neuen Fenster wollen. Als Tagesordnungspunkt geben Sie an: Notfallreparatur der alten Fenster ggf. Einbau neuer Fenster wegen Undichtigkeit und unzumutbarer Kälte. Wenn der Verwalter nicht zeitnah diese außerordentliche Versammlung einberuft, können Sie selbst diese Versammlung einberufen, sofern 25 % aller Eigentümer die Einladung mit unterschreiben. Dann wird abgestimmt, wie die neuen Fenster finanziert werden, über die Instandhaltungs-rücklage oder durch eine einmalige Sonderumlage. Wenn die Mehrheit gegen die neuen Fenster stimmt, können Sie diesen Beschluss per Amtsgericht anfechten lassen, und Sie werden Recht bekommen. Sie werden alle Gerichts- und Anwaltskosten zurückerhalten.
Wenn die Mehrheit für neue Fenster stimmt, muss der Verwalter sofort handeln, oder er liefert schon wieder einen Grund zur fristlosen Entlassung aus wichtigem Grund. Das wird er nicht riskieren. Sie müssen ihm damit drohen, und zwar mit einer Klage zur fristlosen Abwahl aus wichtigem Grund, dann weiß er schon Bescheid.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.
MOETT

#13

der Verwaltungsbeirat bzw. Eigentümer müssen dieses Protokoll ja gegenzeichnen und die Richtigkeit der Protokollführung bestätigen. Wer hat unterzeichnet und wer teilt Deine Auffassung, dass das Protokoll dem gesprochenen nicht entspricht? Dann würde ich hier versuchen entsprechend anzusetzen. Wenn Du jedoch er Einzigste bist, der hier Einspruch einlegen will / wird, sieht das schlecht aus, wenn Dir keiner den Rücken deckt.

#14

Hallo Milad, danke für die Antwort,

ich wollte nur sichergehen, dass von Deiner Seite nichts gesagt wurde, was die anderen Eigentümer negativ hätten auslegen können. Gut, das ist okay!

Dann habe ich mir mal die anderen Antworten durchgelesen, die Du erhalten hast. Da werden schon die richtigen Wege beschrieben, die Du als Eigentümer zu gehen hättest. Allerdings darf man dabei nicht übersehen, dass es Dir nichts nützt, wenn die richtige Reihenfolge eingehalten wird: In Deiner Wohnung ist es kalt und es besteht akute Gefahr für Erkrankungen.

Die beste Möglichkeit hat Dir el-Lobo aufgezeichnet, so lautet auch meine dringende Empfehlung: Gehe zu einem Fachanwalt! Alles andere ist ein Kampf, den Du nur verlieren kannst.

Natürlich kostet ein Anwalt Geld, aber Du hast ja schon für die Abdichtungsfirma finanzielle Aufwendungen gehabt - mit welchem Erfolg? Eine erste Beratung bei einem Anwalt dürfte etwa 200 Euro kosten (vorher telefonisch anfragen), vielleicht reicht es ja schon, wenn der dann einen Brief schreibt!

Was man mit Dir macht, ist eine echte Unverschämtheit. Zeige der Verwaltung, dass Du die Nase voll hast!

Vor allem keine kostspieligen Eigenreparaturen mehr, Du bleibst auf dem Geld sitzen.

Je schneller Du zum Anwalt gehst, desto besser!

Viel Erfolg

pieter

#15

Hallo Milad,

nicht gleich die Nerven verlieren, sondern ganz cool bleiben.
Natürlich gilt generell der Grundsatz, dass das was in einer Eigentümerversammlung beschloswsen wurde, so auch durchzuführen ist. Mir ist nun nichts ganz klar, was es für ein Beschluss war. Aber bei Fenstern haben in der Regel alle Eigentümer das gleiche Problem, denn diese wurde ja alle zur gleichen Zeit eingebaut und sind demnach auch alle gleich alt. Natürlich sind Fenster auf der Wetterseite anfälliger als auf den anderen Seiten aber oft ist die unterschiedliche Pflege (Anstrich oder nicht) ein Grund für unterschiedliche Haltbarkeit. O.K. das hilft jetzt nicht mehr weiter aber ich kann mir nicht vorstellen, dass auch mit geringeren Mitteln das Abdichten von Fenstern, auch nur vorübergehend, nicht möglich ist. Bestimmt ist es nur eine Frage der Zeit, denn wenn die momentane Eiseskälte wieder vorbeit ist, wird das Problem bestimmt nicht mehr so bestehen. Im übrigen hat sich gezeigt, dass luftdichte Fenster gar nicht so gesund sind und oft Schimmelbildung bei nicht richtiger Lüftung hervorrufen. Außerdem gibt es oft ganz andere Ursachen für eine vermeindliche Zugluft. Da kann falschen heizen oder schlecht isolierte Aussenwände auch das Problem sein. Echte Zugluft kann man mit dem Auge oder mit einer Kerze gut lokalisieren.
Mein Rat also in dieser Situation: Die noch frostigen Tage mit möglichst einfachen Mitteln überbrücken und wenn der Frühling kommt, ist das Problem schon nicht mehr so gross. Dann mit der Hausverwaltung, den Beiräten und anderen Eigentümern, denn das Problem müßten ja alle Eigentümer haben, bis zur nächsten Versammlung eine logische Beschlussvorlage ausarbeiten. Ist denn so viel Rücklage vorhanden, dass die sicher teure Fenstertauschaktion bezahlt werden kann? Im übrigen sind Renovierungsarbeiten nicht einstimmig, sondern nur mit einfacher Mehrheit zu beschließen.

Ich hoffe, mit meinen Gedanken ein wenig weitergeholfen zu haben und wünsche der jungen Familie alles Gute.
Viele Grüße
Hubert

#16

Hallo,
bitte schriftlich die HV über diesen Zustand mit Einwurfeinschreiben in Kenntnis setzen.
Wenn möglich, die Miteigentümer, die davon Kenntnis haben, mit unterzeichnen lassen.
Darum bitten, bei der nächsten ETV das Thema Neue Fenster mit in die Tagesordnung aufzunehmen, Preise für Tausch der Fenster dieser Liegenschaft einzuholen.
Dann muss bei nächster ETV die TOP das enthalten.
Dann wird abgestimmt - neue Fenster ja oder nein - dann kann die Hausverwaltung das nicht mehr ignorieren.

Gruß Eva

#17

Hallo Milad1981,

ich kann hier nur auf die Aufgaben und Pflichten einer ordnungsmäßigen Hausverwaltung eingehen.

  1. Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss so rechtzeitig angefertigt werden, dass ein Wohnungseigentümer innerhalb der Anfechtungsfrist Einblick nehmen und dann entscheiden kann, ob er Beschlüsse anfechten will oder nicht. Dieser Zeitpunkt wird in der Rechtsprechung teilweise bei 3 Wochen nach Beschlussfassung gesehen, teilweise auch schon früher. Das Protokoll ist zudem von einem Eigentümer und dem Vorsitzdenden des Verwaltungsbeitats zu unterschreiben. Wichtig: Zur Zustellung des Protokolls an alle Eigentümer ist die Hausverwaltung jedoch nicht verpflichtet.

  2. Die Beschlusssammlung muss unverzüglich, d.h. innerhalb von 2-3 Tagen, geführt werden. Diese kann von den Eigentümern eigesehen werden.

Da der Beschluss direkt die Fenster Ihrer Eigentumswohnung betraf, wäre es ratsam gewesen, wenige Tage nach der Versammlung die korrekte Niederschrift des Beschlusses in der Beschlusssammlung zu kontrollieren.

Die Anfechtung des Beschlusses, auch wenn er falsch niedergeschrieben wurde, sollte daher aus meiner Sicht problematisch sein.

  1. Sollten die Fenster tatsächlich irreparabel kaputt sein, so ist die Hausverwaltung „verpflichtet“ auch ohne einen Beschluss sofort Maßnahmen einzuleiten, um weiteren Schaden von der Eigentümergemeinschaft abzuwenden. Dies könnten auch Schadenersatzansprüche seitens eines geschädigten Eigentümers sein. Wenn Sondereigentum aufgrund der kaputten Fenster nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden können, entstände ein Schadensersatzanspruch. Natürlich bleibt der Anspruchsteller den Nachweis des eingetretenen Schadens schuldig. Hierfür wäre eventuell ein Gutachten nötig.

Damit hier rasch Bewegung in die Sache kommt, sollten Sie einen Rechsanwalt, am besten einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einschalten.

Ich hoffe, diese Hinweise helfen Ihnen weiter.

Beste Grüße und viel Erfolg.
P. Koltes

#18

Hallo,

ich versuche die Fragen nach bestem wissen und gesundem Menschenverstand zu beantworten.

1.) Die einmonatige Einspruchfrist kann doch eigendlich erst nach Erhalt des Protokol beginnen.

2.) Die Hausgemeinschaft ist verplichtet ein ordendliches Wohnen zu ermöglichen. Wenn der Zustand so schlecht ist wie beschrieben würder ich schriftlich mit Einwurfeinschreiben den Mangel der Hausverwaltung melden und ankündigen, dass die Instandhaltungskosten auf ein Notaranderkonto gezahlt werden bis ein venünftiges Wohnen möglich ist. Genaueres müsste ein Rechtsanwalt bzw. Mieter-/ Hausund- Grundeigentümerverein erläutern.

3.) Von einem Handwerker ein Angebot über die Instandsetzung der Fenster einholen. Das kostet Geld, es sollte aber bei Auftragserteilung wieder erstattet werden.

Ich hoffe damit einige konstruktive Hinweise gegeben zu haben und wünsche viel Glück! :smile:

Ecky1

#19

Dies ist eine kniffelige Rechtsfrage, so dass ich hier nicht helfen kann.

Ich würde nochmals mit der Verwaltung sprechen, ob die Angelegenheit nicht als „Notfall“ vorgezogen werden kann. Dann kann die Verwaltung von sich aus tätig werden. Auf jeden Fall würde ich für die nächste TO einen Antrag auf Austausch der Fenster aufgrund erheblicher Mängel stellen. Wenn dann die eigentümerversammlung dies ablehnt, bleibt m.E. nur noch der Klageweg.

Rheinbahnerin

#20

Hallo,

diese Geschichte klingt für mich sehr abenteuerlich und ist für Sie bestimmt sehr schwer. Ich bin leider keine Expertin, doch kann ich jetzt nur einen von mir aus logischen Rat geben. Machen Sie Fotos von den Fenstern, innen, außen, Nahaufnahmen von den schadhaften Stellen und kontaktieren Sie nochmal die Firma, die die Fenster repariert hat und bitten sie, ein Gutachten über den Zustand der Fenster zu erstellen. Nehmen Sie die Reparaturrechnung, die Versammlungsprotokolle inkl. Briefumschlag (wegen des Datumsstempels -> Einspruchsfrist) und evtl. das Gutachten der Fachfirma und gehen Sie damit zur einem Anwalt für Eigentumsrecht. Eine Erstberatung ist meißt kostenlos. Fragen Sie auch mal Ihren Energieversorger, ob sie vorbeikommen, einen Energiecheck machen und so Schadstellen finden. Vielleicht gibt es auch eine abgeschwächte Form des Energiepasses. Regen Sie doch auch bei der nächsten Versammlung einen Check für sämtliche Wohnungen an. Beim Verkauf einer Wohnung wird heute eh nach einem solchen Paß gefragt und das Ergebnis spielt auch in die Wertermittlung einer Wohhnung für den Wiederverkauf rein. (Solche Argumente ziehen meißtens.) Je weniger Energie verbraucht wird, desto höherwertiger ist die Wohnung. Jetzt Anfang des Jahres muß eh eine Versammlung zur Kostenabrechnung und Entlastung der Verwaltung anstehen. Da erfährt man erstmal, wieviel Geld noch im Topf ist und kann sein Anliegen selbst nochmal vorbringen. Viel Erfolg.