Hallo,
nachdem ich bzw. unsere Eigentümergemeinschaft jetzt zum 3. Mal Schiffbruch mit Hausverwaltungen erlitten haben (schleppende Bearbeitung, unkorrekte Abrechnung, Leerräumen des Rücklagenkontos etc.), möchte ich als Verwaltungsbeiratsmitglied endlich eine seriöse, verlässliche und vielleicht sogar engagierte Hausverwaltung finden und beauftragen.
Es wäre nett, wenn ich ein paar Tipps hierzu bekommen könnte.
Vielen Dank im Voraus.
leona
Hallo leona,
bei der Auswahl würde ich auf eine Verbandsmitgliedschaft achten. Hier ist ein Link zu einem interessanter Artikel dazu mit entsprechenden Tipps:
http://weg-hausverwaltung.net/2011/08/seriose-weg-ha…
Evtl. vorher Referenzen abfragen bzw. Erfahrungswerte mit anderen WEG austauschen. Leider kann man mehr eigentlich nicht tun, im Endeffekt ist es immer ein großer Vertrauensvorschuss der sich erst am Ende auszahlt oder eben nicht.
LG
relcham
Oje, als nächstes fragen Sie nach den Lottozahlen für die 46. Woche.
Sie merken, Ihr Anliegen passt nicht in ein Forum. Suchen Sie am besten vor Ort nach einer Hausverwaltung, in dem Sie z.B. bei Ihrer Interessenvertretung Haus&Grund, oder aber die Eigentümer einer anderen WEG nach der Zufriedenheit mit ihrer Verwaltung nachfragen.
Hallo Leona,
ich kann Ihren Frust verstehen. Eine allgemein gültige Regel gibt es aber nicht. Ich kann Ihnen nur raten, wählen Sie eine Hausverwaltung, die einem Verband angeschlossen ist. Das garantiert gut geschulte Mitarbeiter. Wir sind selber Mitglied im Verband der Nordrhein-Westfälischen Immobilienverwalter (VNWI)und sind dadurch immer auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung. Außerdem halten wir uns an die Berufsordnung. Das macht nicht jeder, der Häuser verwaltet. Sie sollten auch nicht den billigsten Anbieter nehmen, nur um evtl. zwei oder drei Euro im Monat zu sparen. Das ist der falsche Weg. Eine gute Hausverwaltung muss auch bezahlt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Udo Behrend
ARCO-Immobilien
Hausverwaltung
Hallo,
Wirklich weiterhelfen kann ich hier leider nicht.
Ich würde eventuell eine Hausverwaltung beauftragen, die
Schon länger existiert ?
Liebe Grüße
Stephanie Skerde
Hallo Leona,
Dein Anliegen verstehe ich allzu gut und möchte gerne den Berufsstand der Hausverwalter in Ehren halten.
Es ist sicher nicht einfach, den RICHTIGEN und GUTEN Hausverwalter zu erwischen aber einige Gedanken können dabei bestimmt helfen:
Nehmt nicht den Billigsten! (Auch der Teuerste ist nicht unbedingt der Beste)
Sucht im Branchenbuch oder über das Internet eine eher größere Verwaltung heraus. Das ist schon oft an der Anzeige zu erkennen. So 10 WEG`s mit insgesamt rund 300 Wohnungen sollte er mindestens verwalten, sonst ist das im Prinzip uninteressant und das dazugehörende Handling rentiert sich nicht.
Wenn Ihr einen oder mehrere gefunden habt, fragt nach, welche Anlagen verwaltet werden. Ein kurzer Besuch und direkte Anfrage vor Ort bei einem oder mehreren Eigentümern ist wohl die sicherste Methode, wenn das eben möglich ist.
Auch die Nähe zum Objekt spielt eine wichtige Rolle. Denn je weiter weg um so schlechter ist der persönliche Kontakt und ganz banale Dinge werden sehr kompliziert.
Die Buchhaltung muss über ein vom Finanzamt anerkanntes PC-Programm laufen, dann kann im Pronzip schon mal eher nichts schief gehen bei der Buchhaltung.
Eine Garantie für die richtige Wahl kann natürlich keiner geben aber wenn ihr die oben genannten Gedanken durchführen könnt, bin ich mir sicher, dass Ihr einen guten Hausverwalter findet.
Dazu wünsche ich Euch alles Gute und viel Glück.
Hubert
Hallo Leona,
das ist leider eine berechtigte, aber gar nicht so einfach zu beantwortende Frage. Damit SIE eine Vorstellung haben, wovon ICH rede, folgendes: Ich bin seit 15 Jahren selbst nebenbei als Verwalter tätig und habe einiges an Wohneigentum, was von anderen verwaltet wird, kenne also beide Seiten.
Ich habe schon mehrfach versucht, unqualifizierte Verwaltungen „abzuschiessen“. drei Mal ist es gelungen, zwei Mal nicht - diese Wohnungen habe ich verkauft. Selbst wenn man vom Fach ist, kann man 'reinfallen! Den eine Verwalter, den ich maßgeblich unterstützt hatte, mussten wir dann - mühsam - wieder rauskriegen! Es gibt eben kein Rezept!
Wenn ich Ihnen jetzt skizziere, wie ich (zusammen mit den anderen Miteigentümern natürlich) vorgehe, werden Sie sicher oft sagen: Das mache ich auch so. Eben. Auch die Profis haben kein totsicheres Rezept.
(Die Reihenfolge sagt nichts über die Wertigkeit aus!)
Ein Ein-Mann-Betrieb kann problematisch sein: Vermutlich ist er gerade dann unterwegs, wenn man ihn braucht!
Das ist bei einer größeren Firma anders. Allerdings MUSS es eine Zuordnung geben, EINEN, der letztendlich zuständig und verantwortlich für Ihr Objekt ist, der es kennt!
Fragen Sie bei Eigentümern anderer WEGs nach der Verwaltung. Fragen Sie nach Ihren Kriterien, verläßlich, engagiert…
Lassen Sie sich Abrechnungen, Protokolle zeigen, vergleichen Sie die Sitzungstermine mit der Protokollerstellung. Sie wissen ja, die Einspruchsfrist…
Wie sieht es mit Nachzahlungen und Rückerstattungen aus? Kommt bei jeder Abrechnung das „böse Erwachen“ mit horrenden Nachzahlungen oder gibt es Riesenbeträge zurück (kostenloses Darlehen)? Eine gute Verwaltung passt jedes Jahr die Abschlagszahlungen an die Verbräuche an.
Sicher kennen Sie die Grundlagen einer guten, korrekten Abrechnung - überprüfen Sie diese Unterlagen daraufhin. Bei einer guten Verwaltung darf es hier kaum was zu bemängeln geben! Wie sind z.B. die Wirtschaftspläne? Wenn Sie sie nach 10 Minuten noch nicht verstanden haben: Hände weg!
Wie lange dauern die Sitzungen? Wenn sie schier endlos sind, kann sich der Verwalter nicht durchsetzen!
Suchen Sie in den gelben Seiten und im Internet. Lassen Sie sich auch vom „Bauchgefühl“ leiten: Eine gute Firma hat einen guten Auftritt! (Aber Vorsicht bei zu viel Eigenlob, das stinkt bekanntlich!) Dann weiter mit Punkt 3.
Natürlich sollte der Firmensitz in der Nähe liegen, wenn die Anfahrt zig Kilometer beträgt, ist der Verwalter selten am Objekt!
Natürlich besucht der Beirat jeden Kandidaten in seinem Büro. Wenn es dort chaotisch ist, danke…
Die, die in die engere Auswahl kommen, stellen sich der gesamten Gemeinschaft vor. Wenn ein Kandidat dabei „schwafelt“, wird er kaum für Sie geeignet sein. Wenn alle weg sind, kann darüber beraten werden. Nicht unter Zeitdruck setzen lassen. Kritisch sein.
Lassen Sie sich keinesfalls nur auf das Geldargument ein: Wer ist der billigste… Ein guter Verwalter kostet seinen Preis, er wird aber auch kaum mit der WEG-Kasse verschwinden. Wenn Sie sich viele Verwalter in Ihrer Umgebung angesehen haben, haben Sie ja auch eine Vorstellung, was der mittlere Preis pro qm und Monat ist.
Schließen Sie den Verwaltervertrag zunächst nur auf ein Jahr ab. Jeder vernünftige Mensch wird das bei Ihren negativer Erfahrungen akzeptieren. Solche, die damit nicht einverstanden wären, würde ich schon mal ausschließen.
Lesen Sie den Verwaltervertrag. Schafft sich der Verwalter hier eventuell zu viele Sachen vom Hals?
Immer daran denken: Der Verwalter übernimmt für die Gemeinschaft eine Arbeit und wird dafür bezahlt, also ist nicht der Verwalter der Chef, sondern die Gemeinschaft.
Es ist nicht ganz einfach, aber es gibt sie doch die durchaus brauchbaren Verwalter…
Nicht verzagen, Sie schaffen das!
pieter
Hallo Leona,
zuerst solltest du dir darüber klar werden worum es tatsächlich geht.
Lass mich das an einem Beispiel festmachen: Ein 10 Familienhaus sucht einen Verwalter. Drei Angebote, einer für 18,50 €, einer für 18,00 € und einer für 15,00 €. Wer bekommt den Zuschlag? Für die Vergabe der Verwaltung eines Gebäudes im Wert von 1.000.000,00 € sind jetzt eine Differenz (wir nehmen jetzt mal Angebot 1 und 2) von 0,50 € im Monat/WE oder 6,00 € Jahr/WE bei der Verwaltervergütung entscheidungsrelevant.
Und so liegt oft bei der Verwalterbestellung letztendlich der Fokus auf dem Preis, in den Hintergrund treten leider damit die sechs und siebenstelligen Vermögenswerte, welche in die Verantwortung der Verwalters gegeben werden. Meist auch weil für viele der Preis das einzige vergleichbare an den eingeholten Angeboten ist.
Was ist meine Empfehlung? Auf die Qualität der Leistung achten. Das kann man auch im Vorfeld prüfen. Wie?
Ist der Verwalter Mitglied in einem Verband? Der Verband der Immobilienverwalter mit seinen regionalen Landesverbänden und dem Dachverband DDIV (Link zu den beiden Verbänden: http://www.immobilienmanager24.de/verweise.html ) achtet auf Qualitätsstandards und bietet seinen Mitgliedern die zwingend notwendigen Fortbildungsmöglichkeiten. Seine Berufsordnung kannst du als pdf mit diesem Link nachsehen: http://www.immobilienmanager24.de/images/ddiv%20beru…
Referenzen. Diese sollten jedem Angebot beiliegen oder angefordert werden können. Auf jeden Fall mit den dort benannten Eigentümern sprechen.
Abrechnung. Eine Musterabrechnung einsehen. Hat der Verwalter bereits die neue Rechtsprechung in Bezug auf die Darstellung der Rücklage umgesetzt? Daran kann man erkennen wie aktuell er ist und ob er die aktuelle Rechtsprechung überhaupt kennt.
Verwalterbüro. Besuch vereinbaren. Ist das Büro zu den üblichen Gechäftszeiten von Montag bis Freitag besetzt? Wie ist der Personalstand. Worauf liegt die Ausrichtung (Maklergeschäft mit ein wenig Hausverwaltung, reine Hausverwaltung, Hausverwaltung nebenher)?
Gibt es eine Vermögensschadensversicherung, wenn ja in welcher Höhe?
Worauf ich weniger Wert legen würde ist das beliebte: „… ich bin 24 h, auch am Wochenende erreichbar…“. Ein Handy hat heute jeder, ob jemand auch immer dran geht ist im Vorfeld für dich nicht prüfbar.
Da die Eigentümergemeinschaft keine Bus mieten soll um potentielle Verwalter zu besuchen hat es sich bewährt den Verwaltungsbeirat damit zu beauftragen Angebote einzuholen und die Verwalter zu besuchen, welche in die engere Wahl kommen. Diese sollten dann auch eine Präsentation Ihres Unternehmens bei der Eigentümerversammlung vor allen Eigentümer durchführen. Macht eine Checkliste der euch wichtigen Punkte, ggf. sogar ein Punkte oder Bewertungssystem in dieser Checkliste.
Ob die dann ausgewählte und formal bestellte Verwaltung jetzt alles macht was sich die Eigentümer erhoffen wird sich nicht gleich zeigen. Mann muss sich aber nicht gleich auf 5 Jahre binden. Eine gute Verwaltung hat kein Problem eine kurze Bestellungszeit zu akzeptieren.
Auch wichtig ist ein detailierter Verwaltervertrag. Im Vertrag sollten insbesondere Sonderleistungen geregelt sein. Ein guter Vertrag hierzu ist der Verwaltervertrag des DDIV. Darin werden Sonderleistungen und deren Preise vollständig aufgeführt und es gibt dann anschließend keine Diskussionen mehr. Besser ist es im Vorfeld alles zu besprechen und zu regeln als bei der nächsten Eigentümerversammlung darüber zu reden warum denn dies nun Geld kostet, und dann auch noch so viel.
Hallo fseibert,
vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meines Beitrages und die vielen konstruktiven Ratschläge. Ich werde mich gleich an die Arbeit machen.
Herzlichen Dank und viele Grüße
leona
Hallo pieter,
herzlichen Dank für die vielen Anregungen.
Liebe Grüße
leona
Hallo Hubert,
danke für Ihre Anregungen. Ihr Beitrag ist sehr hilfreich.
Liebe Grüße
leona
Hallo Stephanie,
trotzdem danke für deine Bemühungen.
Liebe Grüße
leona
Hallo Udo,
danke für Ihre Hilfe.
Liebe Grüße
leona
Oje, das war nicht sehr hilfreich für mich. Trotzdem danke.
Gruß leona
Hallo relcham,
vielen Dank für die hilfreichen Tipps. Habe heute schon einiges in die Tat umsetzen können.
Liebe Grüße
leona
Hallo, da wäre der Standort des Objektes von interesse, um Ihnen da vielleicht weiterhelfen zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Kubig
Hallo,
unter folgenden Link findest Du eine kostenlose Checkliste zur Bewertung von Hausverwaltungen: http://www.info-gesucht.de/down-checkliste.htm
Wenn Du die „richtige“ Hausverwaltung gefunden hast, frage zusätzlich beim Verband der Immobilienverwalter Hamburg (siehe Internet) an, ob über diese Firma negative Punkte bekannt sind.
Viele Grüße aus Magdeburg
Hallo Leona,
für welche PLZ denn? Eine Hausverwaltung macht nur Sinn wenn sie auch halbwegs nah dabei sitzt.
Gruß
Claudia
Hallo,
der Standort ist in 30169 Hannover #(Calenberger Neustadt).
Vielen Dank für Ihre Mühe.
Gruß leona
Hallo Claudia,
PLZ ist 30169.
Danke für das Interesse.
Gruß leona