Die meisten Abrechnungsdienstleister (Techem, Messwärme, …) haben seit Jahren Heizkostenverteiler im Einsatz, die mit Funk arbeiten. Da stellt sich der Ableser mit seinem Auto vor das Haus, wartet eine Minute und fährt dann weiter. Das geht bei allen Heizungsarten - entweder über Heizkostenverteiler an den einzelnen Heizkörpern (egal, ob diese mir Öl, Gas, Fernwärme oder getrocknetem Kuhdung beheizt werden) oder mit Wärmemengenzählern bei Fußbodenheizung.
Der Nebenkostenabrechnung fehlt die Heizkostenabrechnung, ohne die kann die Plausibilität nicht geprüft werden.
Aha. Bei uns schicken noch die Stadtwerke einen Menschen aus Fleisch und Blut, der an der Tür klingelt und auf Einlass wartet. Funk wäre an sich nicht verkehrt, geben die Ableser doch immer eine Zeitspanne von 3-4 Stunden an, in der man „Gewehr bei Fuß“ stehen muss.
Fürs Wasser und Abwasser müsste es aber auch eine Abrechnung geben, oder? Ich finde das sowieso etwas seltsam, dass Heizung/Wasser/Kanal unter einer Position zusammengefasst werden.
Das interessiert die Stadtwerke doch nicht. Das ist eine rein interne Abrechnung nach dem Zähler der Stadtwerke.
Da wird seit vielen Jahren verstärkt auf Funk umgerüstet und neu imo gar nix anderes erst verbaut.
Ich würde mich viel mehr über die gesunkenen Gesamtkosten wundern.
Gibt es denn irgendwelche Fakten, mit deren Hilfe man etwas genauer raten könnte?
Hoher Leerstand, dadurch gesunkener Energieverbrauch, durch gestiegene Preise hohe Kosten, durch weniger Verbraucher großer Eigenanteil wäre so eine nicht zu beweisende Kette, die dir am Ende aber genau gar keine Gewissheit bringt.
Du brauchst den Zettel mit der Berechnung. (und wenn ich das korrekt lese, ist dir das auch Anfangs schon klar gewesen)
nicht, wenn man die Berechnung hat.
Dass diese auf einem anderen Blatt steht, ist nachvollziehbar.
Das könnte man mit dem Aufzug auch machen, nur wäre es da eher unübersichtlich, für Aufzug Notruf + Wartung Aufzug = Aufzug Ges. eine eigene Berechnung anzufangen.
Noch einen Gedanken, etwas ohne Faden, zum Nachweis der Abrechnung.
Ich hatte mal richtig Ärger mit einer Hausverwaltung. Ich wollte die Unterlagen einsehen, weil mir sehr viel „spanisch“ vorkam. Man bot mir an, alle abrechnungsrelevanten Unterlagen zu kopieren. Ich kann mich nicht mehr an die Preise erinnern, damals galt aber noch die D-Mark… Mit liegt aber Sinn als wenn auch heute noch 0,30 € pro Blatt(!) und eine Versandpauschale üblich sind. Die geschätzte Blattzahl war so hoch, dass ich das Angebot wahrnahm und eine persönliche Einsicht in die Unterlagen vor Ort beim Verwalter durchführte.
Anekdote
So praktisch das kleine Büro war, in dem ich mich alleine zur Akteneinsicht aufhalten durfte, so miserabel war die Buchführung. Etliche Zahlendreher, Mahnkosten von Lieferanten an den Verwalter, andere Posten, die nicht umlageberechtig waren…
Die Fehler waren so grob, dass ich nicht mal den unstrittigen Teil bezahlt habe, sondern eine ganz neue Abrechnung verlangte.
Ich hatte in drei Tagen einen kompletten 50-Blatt DIN A4-Block mit Anmerkungen und Zahlen und Berechnungen vollgeschrieben. Erst vor etwa 5 Jahren habe ich diese Aufzeichnungen weggeworfen. Die strittigen Forderungen habe ich nie begleichen müssen, weil sich auf meinen Widerspruch zur Mahnung nie wieder jemand meldete…
Glaub es mir einfach!
Das ist kein böser Wille des Vermieters/Eigentümers, sondern ein „Problem“ der Nebenkostenabrechnungs-Programme. Die haben für Wasser ein Feld zur Eingabe des Gesamtbetrages(*) der Wasserrechnung. Wenn nun leerstehende Wohnungen keinen Wasserverbrauch haben, dann können diesen somit auch keine fixen Zählergebühren berechnet werden.
Bei 100 Wohnungen und 3 Leerständen macht das nichts aus, umgekehrt aber schon, je nachdem wie hoch die Zählergebühren sind.
Wozu? Es reicht die Rechnung der Stadtwerke für die Kosten.
Der Verbrauch der jeweiligen Wohnung steht im Ableseprotokoll.
Der macht ja auch die jährliche Ablesung der wenigen „öffentlichen“ Zähler, während die 271 Heizkostenverteiler im Objekt Privatsache sind und mittlerweile ja auch monatlich abgelesen werden sollen, um den Mietern eien Überblick über die aktuellen Verbräuche geben zu können.
Vermutlich übernimmt der nicht benannte Abrechnungsdienstleister die Kostenverteilung all dieser Positionen auf einmal. Umso mehr dürfte klar sein: Ohne dessen Abrechnung ist diese Nebenkostenberechnung weder plausibel noch prüffähig.
Der Hausverwaltung wird das vorliegen und warum die denken, dass man den jeweiligen Mietern / Eigentümern diese Details vorenthalten könne, ist mir schleierhaft. Profis am Werk.
Wenn ich das recht in Erinnerung habe, dann hat @Christa oben geschrieben, daß ihre Nichte das bisherige Blatt von ihrem Vermieter bekommen hat. Evtl. hat er gedacht, der Rest sei nur für ihn?
Des weiteren hat die Nichte ja angeblich auch kein Anschreiben bekommen (was ich nicht glaube). Evtl. hat sie ja doch alle Seiten bekommen und konnte damit nix anfangen?
Es ist eine, wie ich vermute, nicht gerade kleine Hausverwaltung. Die fungieren auch als Vermieter, sie waren der vorherige Vermieter meiner Nichte. Also an Erfahrung mangelt’s sicher nicht (ich habe etwas gefunden, seit 1985 machen sie Hausverwaltung!), aber offensichtlich haben sie überwiegend mit Mietern zu tun, die einfach zahlen, ohne irgendwas zu hinterfragen. Meine Nichte hätte auch nichts hinterfragt, wenn ihr der krasse Unterschied nicht aufgefallen wäre. Ach ja, der letzte Vermieter, also der mit den obigen Abrechnungen, ist Steuerberater.
Mir sind da jetzt noch ein paar Unstimmigkeiten aufgefallen, so dass ich mir gar nicht sicher bin, was für sie besser wäre, aufzumucken oder Klappe zu halten. Ich habe ihr gesagt, sie soll erstmal ganz harmlos bei der Hausverwaltung nach den Ableseprotokollen bzw. Belegen für die Heizung und fürs Wasser, und dann sehen wir weiter.
Das einzige, was sie noch bekommen hat, und mir inzwischen auch weitergeleitet hat, ist eine E-Mail vom Vermieter:
"Hallo Frau XXX,
hier wie angekündigt, die NK-Abrechnung 21 und 22.
Mit freundlichen Grüßen"
Im Anhang eine Excel-Tabelle (!), in der nicht wie angegeben 21 und 22 enthalten sind, sondern eine Übersicht vom 1.9.19 (Tag des Einzugs) bis 31.11.22 (Tag des Auszugs). Dort sind mir auch die ganzen im vorigen Posting erwähnten Unstimmigkeiten aufgefallen.
Und mehr hat sie nicht! Grundsteuer ist übrigens dort auch nicht enthalten. Die Übersicht geht nur über die Miete (gezahlt und lt. Vertrag), NK-Vorauszahlung und NK lt. Abrechnung.
Erfolg ist kein Zeichen von Exzellenz Viviane Westwood
Oder im diesen Sinne: nur weil man seit fast 40 Jahren tätig ist, ist das noch lange kein Garant dafür, dass man in den letzten paar Jahren gut und korrekt gearbeitet hat.
Wie man an all den Fragezeichen erkennen kann, die hier nach und nach aufploppen.
Auch das ist kein Garant dafür, dass man sich im Mietrecht perfekt auskennt und eine zweifelsfreie Abrechnung vorlegen kann. Ich denke mal, dass man diese Feinheiten eher im Berufsbild des der/des Immobilienkauffrau/ -manns wiederfindet.
Richtig (war mir vorher auch nicht klar, ich führe kein Buch, wann sie woher wohin umzieht ).
Ja, und zwar so: Jahreskosten geteilt durch 12 und multipliziert mit 4.
Och, du Fuchs, ich habe mich vertippt.
Ja, aber frag mich nicht, wie sie zustande kommt! Denn die Abrechnungen kamen bisher immer im September für das Vorjahr. Die E-Mail mit der Excel-Datei kam aber genau am 30.11.22, da wird er kaum die Hausgeldabrechnung für 2022 schon gehabt haben. „Irgendwas“ ist da aber in der Spalte „lt. Abrechnung“.
Nein, aber koscher ist die Berechnung auch nicht.
Für 2019 habe ich oben schon geschrieben, wie gerechnet wurde. Sicherlich nicht richtig, das einfach /12*4 zu berechnen.
Für 2020 enthält die Spalte „lt. Abrechnung“ genau den gleichen Wert wie für 2019, obwohl das geringfügig höher hätte sein sollen (ca. 3 Euro/Monat). 2021 hat wieder den Jahreswert/12 bei jedem Monat (das waren aber schon knapp 65 Euro mehr als 2019 und 2020), und bei 2022 hat er einfach den Wert von 2021 übernommen.
Hinzu kommt: eigentlich hätte sie Staffelmiete gehabt. Die ersten 15 Monate eine gewisse Höhe, ab dem 16. Monat dann 30 Euro/Monat mehr und ab dem 37. Monat weitere 30 Euro/Monat mehr. Sie hat aber die Zahlungen nie erhöht, der Vermieter hat das auch nie moniert. In seiner hübschen Tabelle steht bei Miete der ursprüngliche Betrag (für 2019-2022), bei „lt. Vertrag“ steht für 2019-2021 der gleiche (!) Betrag, bei 2022 ist die Spalte leer.
Grundsteuer ist übrigens nicht dabei.
Korrekt, ich hätte aber von einem Steuerberater erwartet, dass er wenigstens mit Zahlen umgehen kann.
Das ist bei den Heizkosten so unglaublich falsch, dass es ganz doll weh tut!
Richtig wären bei den Heizkosten 39% anzusetzen. (September 3%, Oktober 8%, November 12%, Dezember 16%).
Oh Mann. Das sind die Basics bei der Heizkostenberechnung - die Gradtagszahlen sind immer dann anzuwenden, wenn man es verpennt hat, eine Zwischenablesung vorzunehmen.
Ja, aber wahrscheinlich heißt es „das hammer schon immer so gemacht“. Nun ja, in dem Fall wäre das gut für meine Nichte, da 25 % < 39 %. Deswegen schrieb ich ja: ich weiß nicht, ob man da schlafende Hunde wecken sollte.
Sie meinte, beim Einzug und beim Auszug wurden die Zähler zumindest abgelesen, aber ob das auch immer am 31.12. abgelesen wurde, wage ich zu bezweifeln.
Das sind ja interessante „Entwicklungen“, die Du beschreibst.
Aber nicht als Vermieter für Deine Nichte,
Insoweit trifft an dem ganzen Kuddelmuddel die Hausverwaltung keine Schuld - das behaupte ich jetzt so aus der Ferne.
Eigentümer von vermieteten Wohnungen haben die Wahl, ob sie ihr Mietverhältnis selbst verwalten wollen oder die Hausverwaltung mit der Sondereigentums-Verwaltung beauftragen, was aber extra Honorar kostet.
Aktuelle Preise kenne ich nicht, aber vor 30 Jahren kostete das ca. DM 25,- pro Monat. Für diese Peanuts gab es den Komplett-Service, sodaß der Eigentümer mit „seinem“ Mieter gar nix tun hatte. Weder Wohnung vermieten noch Abrechnungen verschicken noch Miete kassieren. Hätte alles die HV für ihn erledigt und ihm jährlich den Mietüberschuß überwiesen.
Der Herr Steuerberater dachte wohl, „Geiz ist geil“ und „das bißchen“ mach ich selbst.
Jetzt hat er an Kaltmiete 810,- und seine Grundsteuer „verschenkt“ (die HV hätte die GrSt. bei ihm erfragt und der Mieterin berechnet).
Was mit den Nebenkosten ist, kann man ohne die oben bereits angesprochenen fehlenden Blätter nicht sagen.
Das ist korrekt!
Aber nur für die Positionen ab Nr. 2 (Kabel-TV) abwärts bis Nr. 13 (Wartung Feuer).
Auf keinen Fall für Heizung und Wasser/Abwasser!!!
Da kann ich nur X-Strom nur zustimmen!
Bei Einzug und bei Auszug hätte der Ablesedienstleister informiert werden müssen, dann hätte dieser für die Jahre 2019 + 2022 zeitanteilige Abrechnungen erstellt.
Das zu entscheiden bedarf es einer Rechnerei, bei der im voraus nicht feststeht, was am Ende dabei rauskommt.
Probieren kann und sollte sie es bei der HV. Ich bin aber nicht sicher, ob die HV das macht, denn - siehe oben - für die fehlenden Unterlagen ist der Vermieter zuständig.
An jedem 31.12. wurde und wird das ganze Haus abgelesen, da kannst Du Dir ganz sicher sein. Sonst wäre keine ET-Jahresabrechnung möglich.
Ich finde den „Fall“ total spannend und ich hoffe, Du hältst uns auf dem Laufenden.
nein, das waren sie vorher, vor dem Steuerberater (andere Wohnung).
Ja, deswegen ist es halt insgesamt falsch.
Durch den Vermieter oder durch die Hausverwaltung? Denn eigentlich wissen ja beide Bescheid, aber die Abrechnungen bekommt ja zunächst die Hausverwaltung, oder?
Ich hoffe auch, dass meine Nichte am Ball bleibt, nachdem ich das ganze Forum aufgescheucht habe.
Funk wäre an sich nicht verkehrt, geben die Ableser doch immer eine Zeitspanne von 3-4 Stunden an, in der man „Gewehr bei Fuß“ stehen muss.
