(Unwirksame) Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Was tun?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag,

ich habe folgendes „Problem“ und weiß nicht so richtig, wie ich mich verhalten soll. Ich würde mich freuen, wenn mir jemand einen Rat geben könnte.

Das Haus, in dem ich eine Wohnung angemietet habe, wurde zum 1.1.18 an einen neuen Eigentümer verkauft. Am 28.12.17 erhielt ich von dem zukünftigen Eigentümer ein Kündigungsschreiben (Kündigung zum 31.3.)
In dem Kündigungsschreiben wurden weder Gründe für die Kündigung genannt, noch wurde auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen.

Meiner Meinung nach, müsste die Kündigung unwirksam sein, da:

1.) Am 28.12 der Eigentümerwechsel noch gar nicht stattgefunden hatte (ich war jedoch vorab darüber informiert, dass zum 1.1. der Eigentümer wechselt). Aber am 28.12 war der neue Eigentümer ja noch nicht Eigentümer und kann mir daher schon grundsätzlich nicht kündigen, oder?

2.) Keine Kündigungsgründe genannt wurden

Folgende Fragen knüpfen sich an den o.g. Sachverhalt:

  1. Stimmt es, dass die Kündigung somit unwirksam ist?
  2. Falls Sie unwirksam ist, wie sollte ich verfahren, wenn ich möglichst lange in der Wohnung bleiben möchte, um Zeit für die Wohnungssuche zu gewinnen?
    Kann ich die unwirksame Kündigung ignorieren oder muss ich Widerspruch o.ä einlegen?
  3. Muss ich den neuen Eigentümer, falls er nachfragt, darauf hinweisen, dass die Kündigung unwirksam war und warum?

Vielen Dank!!!

#2

Wenn es so ist wie geschrieben, braucht (vielleicht auch sollte) man gar nicht reagieren. man zahlt weiterhin Miete (an den alten Vermieter, das alte Vermieterkonto, außer der hat bereits seine Zustimmung gegeben ab dem und dem Stichtag auf ein neues Konto zu überweisen) und bleibt halt wohnen.

Man muss sich aber mittelfristig darauf einstellen, sich eine neue Wohnung zu suchen.

Kündigungsgrund muss zwingend angegeben werden (außer es handelt sich um ein Haus mit 2 Wohnungen wovon der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt- da gibt es eine erleichterte Kündigung)
Sonst muss man den Grund angeben, hier mag es Eigenbedarf sein.

grundsätzlich kann vor dem Eigentumsübertrag auch schon gekündigt werden. Dazu müsste der alte Vermieter kündigen bzw. dem Neueigentümer eine entsprechende Vollmacht erteilen.

Aber ohne Begründung kann Dir das alles egal sein.

Und auf Rückfrage des neuen Vermieters " Wann wollen wird denn die Übergabe machen ?" ? Tja, was antwortet man da ?

Man muss jedenfalls nicht auf eine unwirksame Kündigung hinweisen. Aber in dem folgenden Gespräch läuft es schon darauf hinaus, schließlich wird man ja weder Übergabe noch Auszugstermin angeben können.

Das Jahr fängt ja gut an !

MfG
duck313

#3

Hallo,

Ja. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf einer rechtlich anerkannten Begründung. Der Gesetzgeber hat dafür sehr klare und enge Regeln aufgestellt. (Erhebliches Fehlverhalten des Mieters, Eigenbedarf, anderweitige Verwertung des Gebäudes (z.B. Abriss zum Zwecke eines Neubaus).

Widerspruch einlegen, professionelle Beratung durch einen Anwalt oder den Mieterbund in Anspruch nehmen.

Nein. Eine Begründung ist im Widerspruch grundsätzlich nicht erforderlich. Allerdings sollte man eine Begründung parat haben, wenn man danach gefragt wird.

Wann bist Du in die Wohnung eingezogen? Wären Kündigungsfristen eingehalten worden (wenn die Kündigung denn rechtskräftig wäre)? Wenn der Mietvertrag länger als 5 Jahre besteht, steigt die Kündigungsfrist von 3 auf 6 Monate, länger als 8 = 9 Monate und wenn Du dort länger als 10 Jahre wohnst beträgt die Kündigungsfrist 12 Monate.

Der Berliner Mieterverein hat das alles übersichtlich zusammengefasst.

Viel Erfolg und Glück bei der Suche nach einer neuen Wohnung

#4

Vor allen Dingen ist ein Widerspruch NOCH nicht erforderlich.
Durch die fehlende Aufklärung über die Möglichkeit eines Widerspruchs im Kündigungsschreiben gilt das hier:
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
§574b, Abs.2 BGB

Zudem hat der Vermieter ja gar nicht gekündigt.

Man befindet sich m.E. in einer ziemlich guten Verhandlungsposition.

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#5

Ja. §573 BGB

Nein. Man hat Zeit bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits.

Eine solche Aufklärungspflicht sehe ich nicht.

Nun gehen wir mal in Zwischenmenschliche:
Die neuen Eigentümer scheinen recht ahnungslos zu sein. Will man das ausnutzen?
Vielleicht sind es ja eigentlich ganz nette Leute. Soll es ja geben.

Die Kündigung aussitzen und erst beim ersten Termin sagen: „Wir widersprechen!“, das kann der wirtschaftliche Ruin einer jungen Familie sein, die sich auf ein neues zu Hause gefreut hat.

Da man ja auf jeden Fall raus muss (na ja, höchstwahrscheinlich wird es ja einen berechtigen Eigenbedarf geben, wäre anzunehmen), sollte man auf jeden Fall mit der Wohnungssuche beginnen.

#6

Das stimmt nicht !
Man kann ja dem Neuen kein Recht einräumen, das man selbst gar nicht hat (also selbst Eigenbedarf geltend machen). Und er Käufer hat es noch nicht, erst ab Eintrag im Grundbuch.

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#7

wichtig, nicht ab Daten aus Kaufvertrag

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#8

Ich danke Dir für die Ergänzung und Aufklärung - wieder was gelernt.

#9

Dein Vermieter hat gekündigt obwohl er noch nicht der Eigentümer war.
Was ist jetzt daran schlimm?
Er würde es doch sowieso tun, und so habt ihr es eben schon ein paar Tage früher erfahren.
Das ist doch völlig ok.
Normalerweise würde man doch jetzt das Gespräch von sich aus mit dem neuen Eigentümer führen und dabei alles weitere besprechen um für beide seiten das beste zu erreichen.
Ohne Anwalt, ohne Stress usw.
Sollte es dann Ärger geben kann man ja immer noch andere Schritte einleiten.
Gruß
Jürgen

#10

Servus,

???

Warum denn das? Der Mietvertrag ist kein sachenrechtliches, sondern ein schuldrechtliches Thema. Genau mit BNL-Übergang tritt der Käufer in die Mietverträge ein, die mit dem Verkäufer bestehen. Ganz egal, ob es zwei oder achtzehn Monate dauert, bis die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt.

Eigenbedarf kann ab BNL-Übergang vorliegen, und genau ab diesem Tag kann auch ein Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.

Um hier etwas sagen zu können, müßte man wissen, wie genau die Information zum Eigentümerwechsel formuliert war und für welches Datum der Übergang von BNL zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart worden sind.

Schöne Grüße

MM

#11

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Dann kann ich ja erstmal relativ beruhigt nach einer neuen Bleibe suchen bis eine wirksame Kündigung nachgereicht wird und dann mit den neuen Eigentümern ggf. über einen früheren Auszugstermin als rechtlich notwendig sprechen.

#12

Vielen Dank für Ihre Antwort.

#13

Besten Dank
Dann kann ich ja erstmal relativ beruhigt nach einer neuen Bleibe suchen bis eine wirksame Kündigung nachgereicht wird und dann mit den neuen Eigentümern ggf. über einen früheren Auszugstermin als rechtlich notwendig sprechen.

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#14

Da schreibt dieser RA aber was ganz anderes:
Des Weiteren ist zu beachten, dass der Erwerb vom Vermieter im Rahmen von § 566 BGB erst dann vollzogen ist, wenn der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist. Der bloße Abschluss eines Kaufvertrages genügt dafür nicht.

Allerdings kann der Eigentümer/ Vermieter den Erwerber schon vor Eintragung zur Verfügung über die Mietsachen ermächtigen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, greift die gesetzliche Regelung ein und es ergeben sich keine Besonderheiten. Ist § 566 BGB aber wegen des Nichtvorliegens einer der Voraussetzungen nicht anwendbar, ist ein Übergang nur durch in 3 a) und b) genannten Vorgehensweisen zu erreichen.
Quelle: https://www.brennecke-rechtsanwaelte.de/Der-Vermieterwechsel-Auswirkungen-auf-den-Mietvertrag_79136 ramses90

#15

Servus,

nichts anderes ist der in jedem Kaufvertrag über ein vermietetes Objekt vereinbarte BNL-Übergang: Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten.

In diesem Sinne

MM

#16

Das ist ja alles gut und schön.
Wer aber ein Haus kauft mit darin wohnenden Mietern und diese sofort raus haben will, aus welchen Gründen auch immer, ist entweder mit völliger Ahnungslosigkeit geschlagen oder ein rücksichtsloser Käufer.
Die Ahnugslosigkeit sehe ich hier in der wirkunglosen Kündigung und, dass der Käufer scheinbar vollkommen unbeleckt von der Tatsache zu sein scheint, wie! lange es dauern kann einen Mieter aus der Wohnung zu klagen.
Dass die Mieter gut beraten sind sich auf Wohnungssuche zu begeben, dem stimme ich allerdings zu. ramses90

#17

Und Du weisst jetzt ganz genau, dass der derzeitige VM den Käufer dazu ermächtigt hat?
Super, soviel hellseherische Fähigkeiten hätte ich auch gerne.
Mach weiter damit, z.B. was das Neue Jahr so bringen wird. ramses90

#18

Wie gesagt - ich weiß, dass in jedem Kaufvertrag eine Vereinbarung zum Übergang von Besitz und Nutzungen (die Lasten gehören zum selben Paket, spielen hier aber keine Rolle) getroffen wird. Und diese Vereinbarung zum BNL-Übergang ist hier für eine wirksame Ermächtigung des Käufers vollkommen ausreichend.

Den Fehler, einen Kaufvertrag über ein vermietetes Objekt ohne Vereinbarung zum BNL-Übergang aufzusetzen, macht kein Notar öfter als ein einziges Mal während seiner beruflichen Tätigkeit. Und die, die ihn überhaupt ein einziges Mal machen, muss man ziemlich ausführlich suchen.

Schöne Grüße

MM

#19

obsolet

#20

Hallo,
nach meiner (geringen) Erfahrung kann das nicht stimmen. Nach Aufsetzen des Kaufvertrages koennen Aussenstehende den Kauf deutlich spaeter noch verhindern. Ein Kaufvertrag sichert keinen Eigentumsuebergang, nicht zum geschriebenen Datum, und in Sonderfaellen noch nicht mal ueberhaupt, sondern erst die Eintragung im Grundbuch sichert den Eigentumsuebergang. Vorher kann die Finanzierung noch schieflaufen, manches andere, oder die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausueben, so dass der im Kaufvertrag genannte Kaeufer „gar nie nicht“ Eigentuemer wird.
Gruss Helmut

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