Verienfachte Bodenneuordnung Nun ist Gartenland (586m²) zu erschlossenem Bauland geworden ohne das irgendwelche Anschlüsse liegen. Was nun?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Vor ein paar Tagen bekam ich von meiner Gemeine einen Brief mit der Information das die Grundstücke neu vermessen und geordnet wurden. Hierbei wurde mein Grundstück (547m²) neu erfasst (Das ist auch soweit alles richtig) und das gepachtete Gartenland (568m²) meinen Grundstück zugeordnet. Bis jetzt ist das ja alles super.
Nun ist es aber so das mein Gartenland auf einmal den selben Preis wie mein Bauland auf dem mein Haus steht hat :open_mouth:.
Allerdings ist dieses Land nicht erschlossen? Also gibt es

-keine Einfahrt (Ist ja mein Garten …warum auch),
-kein Abwasser(vielleicht über mein Grundstück zu legen aber der Abwasserzweckverband sagt das die selbst NIEMALS etwas da hinlegen werden)
-kein Wasser
-kein Strom

Geht sowas. muss man nicht den Wert eines Grundstückes zuerst berechnen und danach zusammenführen statt mein auf meine Kosten erschlossenes Land als Wertsteigerungsfaktor mit einzurechnen?

Das es Bauland ist will ich ja nicht bestreiten aber ist es nicht Rohbauland und nicht erschlossenes Bauland(Baulandqualität)?

Nicht falsch verstehen. Das Grundstück könnte bebaut werden und es liegt auch nicht schlecht aber der Preis für die Erschließung kommt ja dazu. Daher müsste das „zugeschlagene“ Land doch deutlich preisgünstiger sein.

Bin für jeden Tipp dankbar da dies überhaupt nicht mein Thema ist.

#2

Hallo,
Verständnisfragen:

  1. Dein Grundstück ist bereits bebaut? Dann ist es kein Bauland mehr …
  2. Was heisst „zugeordnet“? Dass Dein gepachteter Garten (jetzt?) unmittelbar an Dein Grundstück angrenzt?
  3. Ist der Garten unabhängig von Deinem Grundstück durch einen öffentlichen Weg / Straße erschlossen oder nur über Dein Grundstück zugänglich? „Keine Einfahrt“ verstehe ich so. Damit wäre der Garten ohne weiteres nicht bebaubar, „Bauland“ hin oder her.
  4. Ist der Eigentümer des Gartens (also Dein Verpächter) die Gemeinde oder eine Privatperson?

Grundsätzlich kann die Gemeinde nur einen Preis für Bauland festsetzen, das sie auch selbst verkauft - private Eigentümer können selbstverständlich mehr (wenn sie denn einen Käufer finden) oder weniger verlangen.

Freundliche Grüße,
Ralf

#3

Ergänzend: was soll eine „Vereinfachte Bodenneuordnung“ sein? Ein Verfahren nach §86 FlurbG (Vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren)? Oder handelt es sich um eine Baulandumlegung? Oder wurde nur der Flächennutzungsplan geändert (da wäre eine Neuvermessung eher ungewöhnlich)? Oder gibt es einen neuen Bebauungsplan?

Fragen über Fragen …

#4

Ich glaube, hier geht es weniger um einen Preis, sondern um den Wert - und zwar um den, der sich am Ende in der Grundsteuer niederschlägt.

#5

Zur beantwortung der Fragen:
1.Mein Grundstück ist bebaut (Haus) und der Garten schliest daran an.
2.Ja er schließt direkt an.
3.Nein. der Garten ist nicht anderweitig begehbar außer durch mein Grundstück. Man müßte eine Sondernutzung der Straße beantragen welche aner wegen der auf der „möglichen“ zufahrtsfläche befindlichen Hochspannungsleitungen(unterirdisch) und der Lage (Landesstrasse) nicht möglich ist (habe das damal beim Kauf meines Haus mal angefragt).
4.Der Eigentümer ist die Gemeinde.

#6

Es handelt sich um ein Vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren. Hier will die Gemeine auch gleich Ihr zur Zeit an uns verpachtetes Gartenland abverkaufen.
Uns wurde das als Gewinn verkauft aber für uns ist dieses Land außer als Garten nichts Wert. Der FNP wurde geändert (das was wir als Gartenland haben war auch als Gartenland eingetragen). Ein neuer Bebauungsplan liegt mir noch nicht vor.

Ich eben gerade dabei den ganzen Quatsch erstmal zu verstehen.
Daher die Vielen wirren Fragen (SORRY)

#7

Das wäre der Bodenrichtwert. Bei dessen Ermittlung ist nach § 196 BauGB unterschiedlicher Entwicklungszustand zu berücksichtigen. Von daher kann für ein nicht einmal durch öffentliche Zufahrt erschlossenes Grundstück (das also gar nicht ohne weiteres bebaubar ist) nicht derselbe Bodenrichtwert angesetzt werden wie für erschlossenes Bauland.

Möglicherweise wurde übersehen, dass es sich bei dem Gartenland um eine Pachtfläche handelt und bebautes Grundstück und Gartengrundstück als zusammenhängendes Grundstück (gleicher Eigentümer) behandelt. Dann wäre beim Grundbuchvergleich ein Fehler passiert. Aber das alles ist beim aktuellen Informationsstand reine Spekulation.

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#8

Also habe ich das richtig verstanden (Ich hab das auch nachgelesen).
Normalerweise würde man

  1. mein Grundstück (das neu vermessen wurde) bewerten und die Grenzen ziehen.
  2. Das Grtenland aufteilen und bewerten
  3. Jetzt aus 1. und 2. einen Preis ermittel und mir anbieten.

und nicht

  1. mein Grundstück mit dem Garten zusammen packen
  2. jetzt bewerten (denn jetzt wäre es ja möglich über mein Grundstück auf das Gartenland zu kommen) und damit den Preis ermitteln
    (genau das hat man aber bei mir gemacht)
#9

Das kommt mit hinzu… Stimmt. Darüber habe ich mir noch garkeine Gedanken gemacht. Danke für die Erklärung.

#10

Danke, so wird einiges klarer. Meine Einschätzung: die Gemeinde hat einen Fehler gemacht, wenn sie die Abfindung im Flubereinigungsverfahren so akzeptiert hat. Grundsätzlich sind auch in einem vereinfachten Flurbereinigungsverfahren alle Grundstücke durch einen öffentlichen Weg zu erschließen; darauf hätte die Gemeinde einen Rechtsanspruch gehabt. Jetzt hat die Gemeinde das Problem, dass sie für dieses Grundstück eigentlich nur einen potentiellen Käufer hat - nämlich Dich. So etwas ist immer ein Problem bei der Preisgestaltung …

Wenn Du an einem Kauf der Pachtfläche interessiert bist, bist Du also in einer starken Verhandlungsposition - keiner kann Dich zwingen, den Preisvorstellungen der Gemeinde zu folgen. Selbst einen anderen Pächter zu finden, dürfte für die Gemeinde schwierig sein, wenn der Zutritt nur über Dein Grundstück möglich ist. Die Gemeinde könnte allenfalls den Pachtpreis bis zu Deiner Schmerzgrenze hochtreiben bzw. schlimmstenfalls den Pachtvertrag kündigen - dann hättest Du an Stelle eines Gartens eine Brachfläche hinter Deinem Haus. Auch nicht schön. Die Gemeinde andererseits hätte nicht einmal mehr die Pachteinnahme.

Ich würde vorschlagen, mit der Gemeinde auf Basis des örtlichen Durchschnittspreises für Gartenland (nach Kaufpreissammlung) zu verhandeln; evt. mit dem Angebot, zusätzlich den Flurbereinigungsbeitrag für das Grundstück zu übernehmen. Wobei mich etwas wundert, dass das nicht schon im Flurbereinigungsverfahren per § 52 FlurbG geregelt wurde - da hätte man sich die Notarskosten sparen können. Da hätte die Gemeinde allerdings schon frühzeitig (am besten vor dem Planwunschtermin nach § 57 FlurbG) an Dich herantreten und mit dir verhandeln müssen.

Wenn der Bebauungsplan (der wird von der Gemeinde als Satzung festgelegt) Dir ein Baurecht auf der jetzigen Gartenfläche einräumen würde, wäre das natürlich eine beim Kaufpreis zu berücksichtigende Wertsteigerung (ob Du an einer Bebauung interessiert wärst, ist eine andere Frage). Allerdings nicht in der Höhe wie bei ‚normalem‘ Bauland, da die Fläche nicht unabhängig bebaubar wäre und somit auch nicht als Bauplatz von Dir selbst weiterverkauft werden könnte. Dazu müsstest Du ja erst einmal von Deinem jetzigen Grundstück eine Zufahrt abtrennen und ausbauen inklusive Erschließung mit Wasser, Strom, Telefonkabel usw. Den entsprechenden Aufwand müsstest Du dann erbringen und dieser Aufwand müsste beim ‚normalen‘ Preis für Bauland entsprechend in Abschlag gebracht werden.

„Müsste“ heisst nicht, dass es da einen Rechtsanspruch gibt - ich wollte damit nur eine realistische Verhandlungsposition umreissen.

Freundliche Grüße,
Ralf

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#11

Nicht zwangsläufig. Ein Dritter als Erwerber könnte auf sein Notwegerecht (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__917.html) pochen und schön hätte man das nächste Problem an der Backe.

#12

Meiner Ansicht nach will die Gemeinde das Grundstück einfach höher besteuern können!

LG

#13

Das kann gut sein

#14

Ich Danke für die Infos.
Ich kann also schon verhandeln und muss das icht einfach so hinnehmen.

Was genau das jetzt ist was die Tage besprochen wird muss ich jetzt erstmal sehen. Sie haben mir aber schon mal ein Angebot gemacht… wenn ich das jetzt richtig verstehe das schon jetzt Zahlungsbedingungen drin stehen… .
Ich finde das alles irgendwie Mist.
Werde damit jetzt wohl doch zum Anwalt gehen… Sonst geh ich wohl baden.

Vielen Dank für die Hilfe.

#15

Das Problem kenne ich schon.
Notwegerecht bedeutet das die bisherige Nutzung erhalten bleibt. Als würde das Notwegerecht des betreten des Gartenlandes rechtfertigen… zu Fuß. Damit hab ich aber kein Problem. Befahren kann das Grundstück eh nicht werden.

#16

Ich vermute stark, dass Dein Grundstück nicht bewertet, sondern als sog. ‚bedingte Abfindung‘ wie im alten Bestand wieder zugeteilt wurde; lediglich mit neu vermessenen (bzw. wiederhergestellten) Grenzen.

Das Grundeigentum der Gemeinde wurde so ausgewiesen, wie die das gewünscht hat (falls nicht, hätte sie ein Widerspruchsrecht gehabt). Netterweise hat sie die von Dir gepachtete Gartenfläche in unmittelbarer Nachbarschaft zu Deinem Grundstück ausweisen lassen. Dummerweise, ohne vorher abzuklären, ob Du an einem Kauf der Fläche interessiert bist und wenn ja, zu welchem Preis. Das hätte man dann, wie schon geschrieben, im Flurbereinigungsplan schon mit regeln können. Nun kann die Gemeinde diese Fläche zwar als Bauland deklarieren, aber niemanden zwingen, sie zu kaufen. Da Du der einzige in Frage kommende Kaufinteressent bist, ist der Kaufpreis Verhandlungssache. Wenn das Interesse am Kauf groß ist und eine Einigung auf einen angemessenen Preis mit der Gemeinde schwierig, könnte man ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen (das macht die Katasterverwaltung).

Wenn Du die Gartenfläche nicht selbst bebauen willst, ist es wohl für Dich am sinnvollsten, weiter Pacht zu bezahlen und ggf. (falls die auf die Pacht umgelegt wird) eine erhöhte Grundsteuer. Wobei Du da mE darauf dringen könntest, dass der Bodenrichtwert für diese Fläche niedriger angesetzt wird als bei ‚normalem‘, erschlossenen Bauland. Damit wird die Pacht für Dich zwar teurer, aber dafür hast Du den Garten jetzt am Haus.

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#17

Über das sog. Notwegerecht herrschen bei Laien z.T. etwas verquere Vorstellungen, insbesondere über den Umfang dieses Rechts. Wobei in diesem Fall zunächst zu prüfen wäre, ob das alte Gartengrundstück über einen öffentlichen Weg erreichbar war. Falls ja, so ist mE die Ausweisung des Grundstücks an seiner jetzigen Stelle (auf Wunsch des Eigentümers, also der Gemeinde) die Aufhebung der bisherigen Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Weg durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers - § 918 Abs. 1. Damit ist das Notwegerecht schon einmal ausgeschlossen.

Eine Baugenehmigung dürfte bei fehlender Anbindung an einen öffentlichen Weg gar nicht erst erteilt werden - im Zweifelsfall kann man dagegen klagen. https://lexetius.com/2015,1819

#18

Bei all den Nachträgen habe ich etwas den Überblick verloren, aber ich meine, daß dem Fragesteller das Grundstück gehört, auf dem sein Haus steht und das in Rede stehende Grundstück der Stadt gehört, aber an den Fragesteller verpachtet ist. Eigentümer ist also die Stadt und die hat die Verbindung zu öffentlichen Wegen nicht willkürlich aufgegeben, sondern sie bestanden auch zuvor nicht. Ein eventueller neuer Eigentümer hat die Verbindung natürlich erst recht nicht aufgegeben. Er muß das Grundstück auch gar nicht bebauen, um es nutzen zu wollen, sondern es reicht, wenn er daraus eine Pferdewiese macht. In diesem Falle hätte der neue Eigentümer sehr wohl einen Anspruch auf ein Wegerecht. Sofern natürlich keine andere Verbindung zu einem öffentlichen Weg besteht und jemand so blöd ist, Baulandpreise für eine Pferdewiese zu bezahlen.

#19

Das geht zwar ein wenig über meine Frage hinnaus aber ich verstehe es nicht (daher frag ich mal nach).
Wie kann ein WegeRECHT zu etwas bestehen was nie einen Weg hatte?

#20

Ein Wegerecht ist das Recht, einen Weg auf einem fremden Grundstück nutzen zu dürfen, vereinfacht gesagt. Ein solches Wegerecht kann zu Lasten eines Grundstücks eingetragen sein (z.B. bei Privatstraßen, an denen sich mehrere Gebäude befinden oder Tiefgaragen, die nur über eine andere Tiefgarage zu erreichen sind) oder eben als Notwegerecht begründet werden, wenn das eigene Grundstück nur über ein fremdes Grundstück betreten bzw. befahren werden werden kann.