Hallo, nach weit über einem Jahr habe ich endlich einen Käufer für das von meinen Ururgroßeltern gebaute Haus gefunden. Notarvertrag ist unter Dach und Fach. Und nun „Bämm“ grätscht plötzlich das Landratsamt ( in Sachsen) dazwischen. Grundstücksverkehrsgesetz! Das dazugehörende Grundstück ist eine land- und forstwirtschaftliche Fläche. Die Genehmigung sei in der Regel zu versagen, wenn der Käufer kein Landwirt ist oder unter Auflagen oder Bedingungen zu genehmigen. Wie es in dem Anschreiben heißt, wird der Kaufvertrag öffentlich ausgeschrieben, damit sich Landwirte bei der Behörde melden können.
Die Käufer wollen das Land sowieso wieder an einen Landwirt verpachten. Der Pachtvertrag liegt vor. Reicht das, um eine Genehmigung bei der Behörde zu erlangen ? Was könnte man noch tun? Die Verzweiflung auf beiden Seiten ist gerade groß.
Ich weiß nicht, ob das für die Behörde reicht aber vor Jahren war es noch so, dass Halter von sechs oder zehn Schafen dem Bauernverband beitreten konnten, also landwirtschaftlich tätig waren. In die Richtung würde ich mich mal erkundigen.
Zum anderen frage ich mich, was es Dich rein rechtlich angeht, wenn doch der Notar-Vertrag unterschrieben vorliegt?
Hast Du Dich in dieser Hinsicht schon erkundigt? Wenn nicht, würde ich mal den Gang zum RA antreten.
Weiß das Landratsamt von dem vorliegenden Pachtvertrag an einen Landwirt?
Ich meine jetzt nicht, dass Du den Käufer über den Tisch ziehen sollst aber wenn Du nicht mehr haftbar wärst, wäre Deine Position in der ganzen Angelegenheit dann doch etwas einfacher.
Das Landratsamt „grätscht“ nicht plötzlich dazuwischen sondern erfüllt seine Aufgabe nach §§ 2, 8 GrdstVG. Und Die Existenz dieser Regelung ist kein Staatsgeheimnis. Da hätte man sich vorher auf beiden Seiten drum kümmern müssen, statt einfach einen Kaufvertrag abzuschließen, der das Thema ignoriert. Ich gehe mal davon aus, dass die Freigrenze von 0,5ha hier überschritten wurde.
Jetzt ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen. Allerdings könnte hier im speziellen Fall § 10 Abs. 1 Ziffer 1 weiterhelfen, weil da genau die Auflage genannt ist, die dem entspricht, was der Erwerber ohnehin vor hat. D.h. wenn er bereit ist, die Auflage der Verpachtung an einen Landwirt zu akzeptieren, kann die Genehmigung mit genau dieser Auflage erteilt werden.
Rein auf der Sachebene ist alles richtig. Emotional ist es ein „grätschen“ da ich für mein Elternhaus, das Geburtsthaus meiner Mutter …etc a) in diesen Zeiten endlich endlich einen Käufer gefunden habe und b) endlich jemand gefunden habe, der sich als neuer Besitzer unserer alten Dame auch richtig anfühlt. Der Käufer hat bereits von selbst das Thema Pachtvertrag in Angriff genommen. Ob es reicht, werden wir sehen. Hab auf alle Fälle herzlichen Dank für die Hilfe!
Wiz … da offenbar vom Fach bist bzw Dir solche Behörden nicht fremd: was würde in einem solchen Fall als unzumutbare Härte gelten ? Außer das meine Nerven nach der langen Zeit richtig blank liegen und meine hochbetagten Eltern wieder schlaflose Nächte haben und sie fürchten, dass die Sache nie zu Ende geht und sie darüber versterben.
Wiz … da offenbar vom Fach bist bzw Dir solche Behörden nicht fremd: was würde in einem solchen Fall als unzumutbare Härte gelten ? Außer das meine Nerven nach der langen Zeit richtig blank liegen und meine hochbetagten Eltern wieder schlaflose Nächte haben und sie fürchten, dass die Sache nie zu Ende geht und sie darüber versterben.
Eine „unzumutbare Härte“ im Sinne des §9 Abs. 7 ist nur dann anzunehmen, wenn sich für einen objektiven Dritten eine Situation darstellt, die weit über rein wirtschaftliche Aspekte des konkreten Grundstücksgeschäftes hinaus für den Betroffenen im konkreten Einzelfall eine ganz besondere Belastung aufgrund außergewöhnlicher Umstände dahingehend darstellt, dass ohne den Verkauf die wirtschaftliche Existenz des Verkäufers unmittelbar bedroht würde. D.h. die Hürden hierfür liegen extrem hoch. Ich zitiere mal aus einem ganz frischen Dokument des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages zum Sachstand aus diesem Jahr unter Verwendung eines Urteils des OLG FFM aus 2014:
Eine solche Härte ist nach der Rechtsprechung nur in absoluten Ausnahmefällen anzunehmen
und insbesondere bei einem Erwerb durch einen Nichtlandwirt derart eng auszulegen, dass wirt-
schaftliche Nachteile nicht ausreichen, sondern außergewöhnliche Umstände vorliegen müssen,
aus denen sich ergibt, dass bei Versagung der Genehmigung die Existenz des Veräußerers ernst-
haft gefährdet wäre.
Insoweit zählen hier psychische Belastungen der Betroffenen zunächst einmal nicht, wenn nicht auch die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz ohne den Verkauf unmittelbar bedroht ist.
und damit wahrscheinlich viel größer, als eine klassische Hofreite ausmacht. Falls diese nicht eh schon eine eigene Parzelle bildet, sollte es nicht so sehr schwierig sein, die Hofreite (ggf. plus Zufahrt) aus dem Grundstück herauszumessen und separat zu veräußern.
Wäre das nicht auch eine Sache gewesen, auf die der Notar hätte hinweisen müssen? Standardmäßig wird 95ff VVG hingewiesen (wobei in einem Entwurf auch mal § 70 VVG hingewiesen wurde ) und auf die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes, ohne dass das mit dem Kaufgegenstand irgendwas zu tun haben müsste, aber auf eine so wichtige Veranstaltung wie das Grundstücksverkehrsgesetz nicht?
Wir sprachen über das Thema „Qualität notarieller Verträge und Beratung“ ja schon einmal und mir scheint dieser Fall wieder ein Beispiel dafür zu sein, wie unterirdisch die Arbeitsergebnisse von Notaren mitunter ausfallen können.
In diesem Fall könnte ich mir durchaus vorstellen, den Notar für alles, was an zusätzlichen, monetär zu bewertenden Aufwendungen aus dem Themenkomplex anfällt, in die Haftung zu nehmen bzw. das zumindest zu versuchen.
Der Makler wollte ihn auf jeden Fall informieren. Fakt ist leider, das Amt wurde übergangen. Ob mir das nun gefällt oder nicht. Ich habe den Verkauf treuen Glaubens aus der Hand gegeben und muss nun versuchen die Suppe auszulöffeln.
Wenn erkennbar war, dass es hier um einen landwirtschaftlichen Betrieb geht, dann hätte der Notar diesbezüglich mE zunächst mal einen Hinweis geben müssen, dass eine Genehmigung notwendig ist, und unter welchen Umständen die zu bekommen ist. Dann hätte man die Problematik des Einzelfalls erkennen und sich dafür entscheiden können zunächst mal die Genehmigung - die hier kein Selbstläufer ist - abzuwarten, und auf diese dann auch im notariellen Vertrag zu verweisen. Alternativ hätte man dann, wie @Aprilfisch es ansprach, überlegen können, nur die Wohngebäude an einen Nicht-Landwirt zu veräußern, und den Rest an einen Landwirt zu verpachten.
Selbst bei einem Selbstläufer und dem Wunsch der Mandantschaft, sofort zu beurkunden, ohne die Genehmigung abzuwarten, hätte es mE der entsprechenden Hinweise bedurft und hätte der Notar den Vertrag so gestalten müssen, dass deutlich wird, dass die Genehmigung noch aussteht, und hätte der Vertrag Regelungen für den Fall der Versagung enthalten sollen.
Ich habe gerade gestern eine recht komplexe Erbauseinandersetzung bei einem neuen Notar beurkunden lassen, den mir in einer anderen Sache die andere Partei vorgeschlagen hatte. Das ist endlich mal wieder jemand, mit dem es Spaß macht, zusammen zu arbeiten, und der sich auch Zeit nimmt, Dinge zu durchdringen um dann zu brauchbaren Verträgen zu kommen. In der gestern beurkundeten Sache hatte ich über Tage gehirnt und gerechnet, sind über Wochen unzählige E-Mails hin- und hergegangen, haben wir uns mehrfach vor Ort und telefonisch besprochen, gab es sicher fünf Entwurfsstadien, war ein Steuerberater mit im Boot, und haben wir sogar gestern im Termin noch ein paar Kleinigkeiten angepasst. So sollte das bei rund 1,5 Mio. mE auch sein. Das ist aber leider eher eine Ausnahme als die Regel.
Darauf würde ich mich nicht verlassen. Du hast Das Problem und deshalb solltest Du mit dem Notar reden.
Und gerade deswegen solltest Du Dich beim Notar sachkundig machen. Und nicht über Makler, Käufer oder sonst wen gehen. Letztendlich geht es um Dein Geld.
Wir wissen nicht, was im Vertrag steht (sollte eine Formulierung dazu nicht im Standardtext enthalten sein?), und über was bei der Beurkundung „mit leichter Hand“ hinweggegangen wurde. Ich war bei einigen Beurkundungen dabei und hatte fast jedes Mal den Eindruck, dass Käufer und Verkäufer nicht vollständig klar war, was da nun unterschrieben wird.
Ich denke, dass ihm ein Grundbuchauszug vorlag und dann hätte entweder bei der Wirtschaftsart oder bei der Grundstücksgröße etwas bei ihm klingeln müssen.
Ehrlich gesagt, ärgern mich solche Vorgänge massiv. Der Notar ist ja extra vom Gesetzgeber als zusätzliches Organ der Rechtspflege vorgesehen, damit bei Geschäften mit erheblicher Tragweite und meist großen Gegenstandwerten die beiden Parteien nicht irgendeinen Mist vereinbaren, der dann am Ende irgendwelchen Schäden oder nicht beabsichtigten Rechtsfolgen führt. Nicht umsonst hat der Notar auch eine Beratungspflicht, die natürlich keine Steuerberatung o.ä. umfasst, aber eben durchaus Hinweise auf eventuelle ungewollte oder übersehene Rechtsfolgen, Informationspflichten usw. Das, was im geschilderten Fall passiert ist, ist insofern genau das, was durch die verpflichtende Einschaltung eines Notars eigentlich vermieden werden sollte.
Ich habe mir eben noch einmal den Schriftverkehr zu meinen letzten beiden Notarverträgen/ -urkunden angeschaut und mich hat es dabei wieder geschüttelt. Neben dem oben erwähnten falsch angegebenen Paragraphen im VVG (natürlich eine Lappalie ohne Rechtsfolge) waren folgende Glanzleistungen darunter
falsche Grundstücksnummer
falscher Gläubiger und Schuldner (Kreditinstitut bzw. Bausparkasse) und nach entsprechendem Hinweis wurden die Namen an genau den falschen Stellen ausgetauscht
bei einem Leitungsrecht wurde in der Beschreibung eine der drei Leitungen schlicht vergessen, obwohl der Text von mir vorformuliert worden war (der bis auf den einen und mit entscheidenden Absatz übernommen worden war) und die Zeichnung beilag
es war von einem Eigentümer die Rede, obwohl es deren zwei gab (also stumpfe Verwendung eines Musters)
Ich will nicht sagen, dass diese Fehler niemandem, der nicht beruflich ansatzweise vom Fach ist, aufgefallen wäre, aber wahrscheinlich haben die wenigsten Menschen die Geduld, sich seitenweise in der doch recht eigenen Sprache formulierten Texte anzutun und dabei noch auf den Inhalt zu achten, Bezüge zu verfolgen/zu prüfen, Referenzen auf Gesetze nachzuschauen usw. Erst recht kann keine Privatperson dem abschließenden Vortrag folgen und in dem Szenario auf Unklarheiten oder fehlerhafte Abschnitte hinweisen. Die allermeisten dürften von der ganzen Veranstaltung schon hinreichend eingeschüchtert sein. Ich erinnere mich noch an meinen ersten Immobilienkauf mit Mitte 30. Ich hatte im Termin noch zwei oder drei Fragen, die ich auch stellte. Am Ende meinte der Notar dann, dass noch niemand so viele Fragen gestellt hätte wie ich. Das deutet ja schon darauf hin, dass die meisten Menschen das ganze einfach über sich ergehen lassen und auch im Vorfeld die Entwürfe gar nicht richtig lasen, um dann Fragen stellen zu können. Umso wichtiger ist da die Vorleistung des Notars, die auch, aber eben nicht nur, darin besteht, einen (zumindest in der Sache) fehlerfreien Vertragsentwurf zu erstellen.
Natürlich können Fehler passieren, aber bei mir auf der Arbeit geht jeder Vertrag durch mehrere Hände, bevor er rausgeht - will sagen: die Prüfung erfolgt durch die, die den Vertrag(sentwurf) erstellen und nicht durch den, der ihn unterzeichnen soll.
Ja, das ist cool und meine Wunschvorstellung. Wir schieben noch ein größeres Projekt vor uns her und das einzige, was mich davon abhält, ist der schon jetzt antizipierte Stress, dem Notar erklären zu müssen, wie er die Urkunde aufsetzen soll, anstatt mich darauf verlassen zu können, dass der Notar uns berät und wir nicht ihn.
Kuck mal auf die erste Seite eines Grundbuchauszugs (Bestandsverzeichnis). Da steht dick und fett die Wirtschaftsart (also Freifläche, Waldfläche, Verkehrsfläche oder eben landwirtschaftliche Nutzung) und eben auch die Grundstücksgröße. Natürlich mag es Grundstücke von mehreren Hektar geben, die nicht landwirtschaftlich genutzt sind, aber das Zusammenspiel von Fläche und Wirtschaftsart hätte beim Notar etwas läuten lassen müssen. Das sind genau die Dinge, wofür ein Notar da ist bzw. wofür er eben gem. § 24 BNotO auch eine Beratungspflicht hat.
Der Notar hat nur die obligatorische Prüfung eines Vorkaufsrechts an die Gemeind erwähnt und das war es. Meine Großeltern hatten tatsächlich bis 1950 oder so eine kleine Landwirtschaft. Danach wurde der Betrieb eingestellt (DDR) und die Wiese hinter dem Haus an die LPG und später an einen Landwirt aus der Nachbarschaft verpachtet. Meine Eltern sind letztes Jahr aus Alters- und Gesundheitsgründen aus dem riesigen alten Haus (Bj 1870) aus und vom Dorf in die nächste Kleinstadt gezogen. Wir wollten deshalb alles im Paket veräußern und einen Schlusspunkt setzen. Da ich als einziger Nachkomme etwas weiter weg wohne. Nun haben die alten Leutchen natürlich Angst, das nun wieder alles anders wird, sie ihren Frieden nicht damit machen können, das alte Haus noch länger leersteht und verfällt und sie darüber versterben. Das sind natürlich alles nur „Soft-Faktoren“, die anbetracht der Gesetzeslage zwar keine Rolle spielen, die Sache aber nicht leichter machen.
Tatsächlich steht im Kaufvertrag: Flurstück XY ( Gebäude-und Freifläche, Landwirtschafts und Erholungsfläche) Da das ja alles so richtig ist, hab ich mir tatsächlich auch keine Gedanken gemacht. Was kann ich jetzt vom Notar verlangen/erwarten ?
Und dann steht da im Kaufvertrag irgendwas mit „Genehmigungspflichten“ und wie damit umzugehen ist. Der Notar rattert dar runter und Keiner merkt was oder traut sich nachzufragen, oder …
Und dann ist es passiert. Der Notar kann seine Hände in Unschuld waschen, weil er es ja mit abgearbeitet hat. Aber Keiner hat darauf geachtet.
Allerdings sollte man meinen, dass der Notar seinen Vertrag am Besten kennt und möglicherweise einen Ausweg aus der Sache aufzeigen kann. Der Makler scheint mir da nicht der richtige Ansprechpartner zu sein (auch wenn manche Makler so tun).
) und auf die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes, ohne dass das mit dem Kaufgegenstand irgendwas zu tun haben müsste, aber auf eine so wichtige Veranstaltung wie das Grundstücksverkehrsgesetz nicht?