Vermessung/Sonderung Flurstück in Brandenburg

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#1

Liebe/-r Experte/-in,

da ich einen Teil eines Grundstückes/Flurstückes in Brandenburg verkaufen will, muss ein Flurstück aufgeteilt werden, da ich von diesem Flurstück einen Teil behalten will.

Zur Zeit läuft in diesem ländlichem Bereich ein Flurneuordungsverfahren, dass wahrscheinlich noch einige Jahre andauern wird.

Aufgrunddessen brauchte ich auch keine Vermessung des besagten Flurstücks durchführen, sondern nur eine Sonderung.

Aufgrund dieser Sonderung ergab sich ein höherer Flächenanteil von ca. 260 qm bei einer vorher beurkundeten Fläche von ca. 8600 qm.

Bei der Sonderung wurden bereits erstellte Karten der Flurneuordnungsbehörde - u. a. auch eine Luftbildkarte - zugrundegelegt. Wie man mir vom Vermessungsbüro erklärte wurde u.a. auch GPS-Daten benutzt.

Eine vernünftige Erklärung warum das jetzt gesonderte Grundstück grösser geworden ist, konnte das Vermessungsbüro mir nicht geben.

Da ich auch noch weitere Flurstücke verkaufen will, stellt sich für mich nun die Frage ob diese Flurstücke ggfs. in der Vergangenheit auch ungenau vermessen waren.
Wie würden Sie diese Situation bewerten?

Wie läßt sich die gemessene Abweichung logisch begründen?

Ist dies nach Ihren Erfahrungen ungewöhnlich?

#2

Sehr geehrter Herr Hemman,

diese Flächenabweichungen sind eigentlich gerade in den neuen Bundesländern Gang und Gebe. Das beruht auf den Ursprung der Grenz- und Kartenerstellung. Die Fläche genießt nicht den öffentlichen Glauben, das heißt, dass die Angaben im Kataster und im Grundbuch nicht rechtsverbindlich sind und die Karten- mit den tatsächlichen-Flächen nur bei komplett in der Neuzeit (nach 1990) vermessenen Flurstücken übereinstimmen. Die bei Ihnen vorhandene Flächenabweichung ist also vollkommen normal. Wenn das Bodenordnungsverfahren abgeschlossen ist, sollten bei den neuen Flurstücken mit den dann aktualisierten Flächenangaben diese Flächenabweichungen jedoch nicht mehr auftreten.

Ich hoffe, dass ich ein bisschen weiterhelfen konnte.

#3

Sehr geehrter Herr Hemmann,

da Sie offensichtlich an einem sofortigen Eigentumsübergang interessiert sind, hätte sich für Sie ansonsten auch noch eine wesentlich kostengünstigere Variante ergeben. Sie hätten im Flurneuordnungsverfahren (bei Einverständnis des Verfahrensleiters) eine Landverzichtserklärung abschließen können und damit Notar-, Grundbuch- und Vermessungskosten gespart. Nachteil wäre gewesen, dass zwar der Besitzübergang jetzt erfolgt wäre, aber der Eigentumsübergang - wie Sie schon schrieben - erst in einigen Jahren. Dies aber nur als Nebenrede.

Zu Ihrer Vermessung:
Bei einer „normalen“ Vermessung werden die alten Grenzsteine gesucht und aus diesen die Flurstücksgröße neu berechnet werden. Da die Bestimmung ihrer derzeit im Grundbuch geführten Flurstücksgröße wahrscheinlich noch aus dem 19. Jahrhundert stammt und die damaligen Messmethoden nur eine begrenzte Genauigkeit aufwiesen, kommt es nun aufgrund der genaueren Punktbestimmung (u.a. mit GPS) zu Flächenabweichung. Diese können sowohl zu Gunsten als auch zu Ungunsten des Eigentümers ausfallen.

Bei einer Sonderung werden die neuen Grenzen eigentlich ohne Untersuchung der alten Grenzen festgelegt. Daher kann auch keine neue Fläche - für das alte Flurstück - eingeführt werden und Sie zahlen auch nur 60% der Gebühren, die bei einer Zerlegung entstanden wären.

Die Frage die sich mir noch stellt: Sie haben mit Ihrem Erwerber einen Kaufvertrag über die Fläche von genau oder von ca. 8600m² geschlossen? Da Sie Auftraggeber der Vermessung waren, können Sie natürlich auch bestimmen, ob die herauszumessende Fläche genau 8600m² groß sein soll oder ob sie sich an örtlichen Gegebenheiten (z.B. Graben, Hecke, Zaun etc.) orientieren soll. Dann kann die Fläche natürlich abweichen, da Sie die 8600m² für den Kaufvertrag ja auch nur grob ermittelt haben.

Mit freundlichen Grüßen
Gerlach

#4

Vielen Dank für Ihre Stellungnahme.
Dies hilft mir weiter.

Viele Grüße
Hans-Heinz Hemmann

Sehr geehrter Herr Hemman,

diese Flächenabweichungen sind eigentlich gerade in den neuen
Bundesländern Gang und Gebe.

#5

Sehr geehrter Herr Gerlach,

erst einmal vielen Dank für Ihre ausführliche Stellungnahme

im Kaufvertrag war die alte, gesamte Fläche von 8.267 qm erwähnt. Die hat sich durch die Sonderung um 269 qm erhöht.

Da das Grundstück durch eine kleine Strasse (noch von der NVA gebaut) geteilt ist, konnte ich die zu verkaufende Fläche gut eingrenzen. Im Kaufvertrag wurde auf die zu erfolgende Sonderung bezuggenommen und der gesonderte Anteil, der verkauft werden soll, muß im Kaufvertrag noch korrigiert werden.

Sehr geehrter Herr Hemmann,

Zu Ihrer Vermessung:

Bei einer „normalen“ Vermessung werden die alten Grenzsteine
gesucht und aus diesen die Flurstücksgröße neu berechnet
werden. Da die Bestimmung ihrer derzeit im Grundbuch geführten
Flurstücksgröße wahrscheinlich noch aus dem 19. Jahrhundert
stammt und die damaligen Messmethoden nur eine begrenzte
Genauigkeit aufwiesen, kommt es nun aufgrund der genaueren
Punktbestimmung (u.a. mit GPS) zu Flächenabweichung. Diese
können sowohl zu Gunsten als auch zu Ungunsten des Eigentümers
ausfallen.

Bei einer Sonderung werden die neuen Grenzen eigentlich ohne

Die Frage die sich mir noch stellt: Sie haben mit Ihrem
Erwerber einen Kaufvertrag über die Fläche von genau oder von
ca. 8600m² geschlossen? Da Sie Auftraggeber der Vermessung
waren, können Sie natürlich auch bestimmen, ob die
herauszumessende Fläche genau 8600m² groß sein soll oder ob
sie sich an örtlichen Gegebenheiten (z.B. Graben, Hecke, Zaun
etc.) orientieren soll. Dann kann die Fläche natürlich
abweichen, da Sie die 8600m² für den Kaufvertrag ja auch nur
grob ermittelt haben.

Mit freundlichen Grüßen
Gerlach

#6

Sehr geehrter Herr Gerlach,

ich habe Ihren Text nocheinmal gelesen und habe noch eine Frage:

Sie schreiben es kann keine neue Fläche für das alte Flurstück eingeführt werden.

Dies ist aber defacto doch durch die Sonderung geschehen.
Zur genannten alten Gesamtfläche von 8267 qm kommen nun noch 269 qm hinzu (also neu: 8536 qm).
Es gibt jetzt neu, 2 Flächen: 3800 qm sollen bei mir verbleiben und 4.736 qm sollen verkauft werden.

Gruß
Hans-Heinz Hemmann

Sehr geehrter Herr Hemmann,

Bei einer Sonderung werden die neuen Grenzen eigentlich ohne
Untersuchung der alten Grenzen festgelegt. Daher kann auch
keine neue Fläche - für das alte Flurstück - eingeführt werden
und Sie zahlen auch nur 60% der Gebühren, die bei einer
Zerlegung entstanden wären.

Mit freundlichen Grüßen
Gerlach

#7

Sehr geehrter Herr Hemmann,

da bin ich jetzt doch etwas ratlos. Der Witz einer Sonderung ist ja, dass sie anhand der Flurkarte, also ohne örtlich Vermessung erfolgt. Woher soll dann die neue Fläche kommen? Vergleich auch http://www.mi.brandenburg.de/sixcms/detail.php?id=87070

Es könnte nun noch sein, dass der ÖbVI bei der Sonderung einen alten Fehler in den Katasterunterlagen gefunden hat, den er berichtigt hat. Aber dies ist eher unwahrscheinlich.

Noch ein Gedanke dazu: Die Sonderung ist nur möglich, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  1. die Grenzpunkte können qualitätsgerecht im amtlichen Bezugssystem der Lage bestimmt werden (d.h. die vorhandenen Grenzen sind festgestellt und in ausreichender Genauigkeit und Zuverlässigkeit vermessen)
  2. das Liegenschaftskataster kann sachgerecht fortgeführt werden
  3. die Beteiligten beantragen, von der Abmarkung abzusehen

Es kann nicht sein, dass Sie nur auf die Abmarkung verzichtet haben, aber die alten Grenzsteine für die Sonderung als Grundlage gesucht werden mussten? Wurden Sie vom ÖbVI zu einem Grenztermin geladen, in dem Ihnen die alten Grenzpunkte gezeigt wurden? Dann wäre dies der Fall, dass Sie zwar eine Sonderung durchgeführt haben, aber im Gegensatz zur Zerlegung nur auf die Abmarkung verzichtet haben (wird im Flurbereinigungsverfahren dann sowieso alles neu gemacht) und die Flächendifferenz tatsächlich aus der 150 Jahre alten Messung zur heutigen Messung herrührt.

Letztlich haben Sie einen vierstelligen Betrag für die Vermessung ausgegeben, dann sollte der ÖbVI Ihnen auch eine ordentlich und für den Laien verständliche Antwort geben. Er ist Träger eines öffentlichen Amtes, also faktisch Behörde und Ihnen zur Auskunft verpflichtet.

MfG Gerlach

#8

Hallo,

ich bin aus BaWü und kann zum Vorgang der Vermessung leider nichts sagen.
Allerdings könnte eine Erklärung sein, daß in dem Gebiet relativ alte Daten zu Grunde liegen und das Flurbereinigungsamt rechnet diese nicht mit alten Zahlen, sondern anhand Luftbilder, alter Karten und sonstiges um.
Es gibt Fehlergrenzen und wenn die Abweichung innerhalb dieser ist wird die Fläche ausgeglichen.

Allerdings sollte ein Soll-Wert bei der Fläche durchaus einzuhalten sein. Außer die neue Grenze geht zwingend von Punkt zu Punkt.

Ich hoffe ich konnte etwas helften, ansonsten das Büro/Amt nochmals fragen warum es eine Mehrfläche gibt.

iebe/-r Experte/-in,

da ich einen Teil eines Grundstückes/Flurstückes in
Brandenburg verkaufen will, muss ein Flurstück aufgeteilt
werden, da ich von diesem Flurstück einen Teil behalten will.

Zur Zeit läuft in diesem ländlichem Bereich ein
Flurneuordungsverfahren, dass wahrscheinlich noch einige Jahre
andauern wird.

Aufgrunddessen brauchte ich auch keine Vermessung des besagten
Flurstücks durchführen, sondern nur eine Sonderung.

Aufgrund dieser Sonderung ergab sich ein höherer Flächenanteil
von ca. 260 qm bei einer vorher beurkundeten Fläche von ca.
8600 qm.

Bei der Sonderung wurden bereits erstellte Karten der
Flurneuordnungsbehörde - u. a. auch eine Luftbildkarte -
zugrundegelegt. Wie man mir vom Vermessungsbüro erklärte wurde
u.a. auch GPS-Daten benutzt.

Eine vernünftige Erklärung warum das jetzt gesonderte
Grundstück grösser geworden ist, konnte das Vermessungsbüro
mir nicht geben.

Da ich auch noch weitere Flurstücke verkaufen will, stellt
sich für mich nun die Frage ob diese Flurstücke ggfs. in der
Vergangenheit auch ungenau vermessen waren.
Wie würden Sie diese Situation bewerten?

Wie läßt sich die gemessene Abweichung logisch begründen?

Ist dies nach Ihren Erfahrungen ungewöhnlich?

#9

Lieber Herr Hemmann!
da ich aus Österreich bin, kenne ich die deutschen Verhältnisse nicht, ich könnte mir aber vorstellen, dass
das Grundstück nicht rundum durch koordinative Grenzpunkte bestimmt ist, sondern die Fläche aus den Jahren vor 1900 stammt und die Messgenauigkeit und Flächenermittlung war damals eben nicht so genau.
(bei uns in Ö gibt es Grundstücke (zB Wald), die aus diesem Grund bis zu 50% falsch sind, da die Vermessung damals ein zu großer Aufwand war und nicht alle Grenzen vermessen wurden)
Beste Grüße
G. Moser

Zur Zeit läuft in diesem ländlichem Bereich ein
Flurneuordungsverfahren, dass wahrscheinlich noch einige Jahre
andauern wird.
Aufgrunddessen brauchte ich auch keine Vermessung des besagten
Flurstücks durchführen, sondern nur eine Sonderung.

Aufgrund dieser Sonderung ergab sich ein höherer Flächenanteil
von ca. 260 qm bei einer vorher beurkundeten Fläche von ca.
8600 qm.

Bei der Sonderung wurden bereits erstellte Karten der
Flurneuordnungsbehörde - u. a. auch eine Luftbildkarte -
zugrundegelegt. Wie man mir vom Vermessungsbüro erklärte wurde
u.a. auch GPS-Daten benutzt.

Da ich auch noch weitere Flurstücke verkaufen will, stellt
sich für mich nun die Frage ob diese Flurstücke ggfs. in der
Vergangenheit auch ungenau vermessen waren.
Wie würden Sie diese Situation bewerten?

Wie läßt sich die gemessene Abweichung logisch begründen?

Ist dies nach Ihren Erfahrungen ungewöhnlich?

#10

Sehr geehrter Herr Gerlach,

vielen Dank, dass Sie sich hier so sehr engagieren.
Dies ist sicher keine Selbstverständlichkeit!

Nun noch einmal zu Ihren Fragen:

Aus der Grenzniederschrift geht folgendes hervor:

Der vereinfachten Sonderung wird das aktuelle Luftbild und die Liegenschaftskarte (ALK) zugrundegelegt. Eine örtliche Grenzuntersuchung findet nicht statt; die alten Grenzpunkte A-F werden nur rechnerisch ermittelt, da das Flurstück in das Bodenordnungsverfahren einbezogen ist und die alten Flurstücksgrenzen nur bis zum Eintritt des neuen Rechtszustandes bestehen bleiben.
Weiter:
Die Lage der neuen Grenze wird in Abstimmung mit dem Landesamt für ländliche Entwicklung… in die Katasterkarte übertragen. Auch hier liegt das Luftbild (s.o. alte Grenzen) zugrunde etc…

Es hat tatsächlich nur eine Sonderung stattgefunden.
Allerding hat sich der öfftl. Vermesser vor Ort von den Gegebenheiten überzeugt und dies auch in der Grenzniederschrift erwähnt:

„Ein Ortsvergleich durch den handelnden ObVI zeigte Übereinstimmung von Karte/Luftbild und Örtlichkeit, wie es in der Skizze zur Grenzniederschrift angegeben ist“.

Zur jetzt grösseren Fläche wurde mir nur erklärt, dass dies nicht ungewöhnlich ist, da jetzt genauer gemessen wurde als dies wohl in der Vergangenheit der Fall war.

Sollten Sie aufgrund dieser Erläuterung noch eine Idee haben wäre ich Ihnen sehr dankbar.

#11

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Nach der Grenzniederschrift wurde ein Luftbild und die ALK zur Festsetzung der Grenzen verwendet.
Die Grundstücks-Daten sind sicherlich sehr alt.
Inwieweit diese in der Toleranz liegen, ist wahrscheinlich hier die Frage.

Gruß
Hemmann

Hallo,

ich bin aus BaWü und kann zum Vorgang der Vermessung leider
nichts sagen.
Allerdings könnte eine Erklärung sein, daß in dem Gebiet
relativ alte Daten zu Grunde liegen und das
Flurbereinigungsamt rechnet diese nicht mit alten Zahlen,
sondern anhand Luftbilder, alter Karten und sonstiges um.
Es gibt Fehlergrenzen und wenn die Abweichung innerhalb dieser
ist wird die Fläche ausgeglichen.

Allerdings sollte ein Soll-Wert bei der Fläche durchaus
einzuhalten sein. Außer die neue Grenze geht zwingend von
Punkt zu Punkt.

Ich hoffe ich konnte etwas helften, ansonsten das Büro/Amt
nochmals fragen warum es eine Mehrfläche gibt.

iebe/-r Experte/-in,

da ich einen Teil eines Grundstückes/Flurstückes in
Brandenburg verkaufen will, muss ein Flurstück aufgeteilt
werden, da ich von diesem Flurstück einen Teil behalten will.

Zur Zeit läuft in diesem ländlichem Bereich ein
Flurneuordungsverfahren, dass wahrscheinlich noch einige Jahre
andauern wird.

Aufgrunddessen brauchte ich auch keine Vermessung des besagten
Flurstücks durchführen, sondern nur eine Sonderung.

Aufgrund dieser Sonderung ergab sich ein höherer Flächenanteil
von ca. 260 qm bei einer vorher beurkundeten Fläche von ca.
8600 qm.

Bei der Sonderung wurden bereits erstellte Karten der
Flurneuordnungsbehörde - u. a. auch eine Luftbildkarte -
zugrundegelegt. Wie man mir vom Vermessungsbüro erklärte wurde
u.a. auch GPS-Daten benutzt.

Eine vernünftige Erklärung warum das jetzt gesonderte
Grundstück grösser geworden ist, konnte das Vermessungsbüro
mir nicht geben.

Da ich auch noch weitere Flurstücke verkaufen will, stellt
sich für mich nun die Frage ob diese Flurstücke ggfs. in der
Vergangenheit auch ungenau vermessen waren.
Wie würden Sie diese Situation bewerten?

Wie läßt sich die gemessene Abweichung logisch begründen?

Ist dies nach Ihren Erfahrungen ungewöhnlich?

#12

Hallo Herr Moser,

vielen Dank für Ihre Mühe. Es ist offensichtlich so, dass die Grundstücksdaten schon sehr alt sind und zu DDR-Zeiten war es offensichtlich auch so, dass dies nicht sehr genau gehandhabt wurde.
Die neuen Grenzen wurden nach aktuellem Luftbild und der Liegenschaftskarte ermittelt.
Die alten Grenzpunkte wurden nur rechnerisch ermittelt.

Gruß
Hemmann

#13

Hallo Herr Hemmann,

ich beantworte Ihre Fragen gerne, da das auch mir weiterhilft, mal was zu recherchieren, was ich nicht so ganz genau weiß.
Ich hatte heute nochmal einen Arbeitskollegen gefragt, wann ich in BB sondern kann: Eigentlich nur, wenn die Grenzpunkte bereits festgestellt sind (also vereinfacht gesagt, nach der Wende mal gemessen wurden) und die Sonderungsgrenze von Grenzpunkt zu Grenzpunkt verläuft.
In Ihrem Fall im Flurbereinigungsverfahren wird anscheinend ein Sonderfall zugelassen, da die fehlende Grenzpunktfeststellung und fehlende Abmarkung mit dem Flurbereinigungsplan geheilt wird.
Ihre Aussage, was in der Grenzniederschrift stand, ist sehr interessant. Da nun nachweislich nur nach Katasterkarte und Luftbild gesondert wurde ohne örtliche Untersuchung, macht es überhaupt keinen Sinn eine gegen den Auftrag abweichende Fläche festzulegen. Wann wurde Ihnen die Grenzniederschrift bekanntgegeben? Ab dem Tag, wo Sie beim ÖbVI raus ist plus drei Tage Bekanntgabefiktion und plus genau einen Monat haben Sie Zeit Widerspruch zu erheben. Wenn die Zeit nicht um ist, könnten Sie natürlich Widerspruch erheben.
Darf ich fragen, welchen ÖbVI Sie beauftragt haben? Evtl. haben wir ihn auch unter Vertrag.

MfG
Gerlach

#14

Es ist sehr wahrscheinlich so, dass diese Flächendifferenz durch neue (und genauere) Messmethoden zustande gekommen ist.
Möglichwerweise wurde das Flurstück letztmals vor einigen Jahrzehnten noch mit sogenannten „Messlatten“ aufgemessen, wo eine Messgenauigkeit von 5-20 cm (je nach Entfernung/Größe des Flurstück) erreicht wurde. Zum Vergleich mit GPS liegt die Messgenauigkeit normalerweise bei unter 3cm.

Bei einem Flurstück von dieser Größe ist eine Differenz von 260m² also gut möglich das sind ja nur ca 3%
und da die Zerlegung (Sonderung ist eine Zerlegung, bei der keine örtliche Vermessung benötigt wird) im Rahmen der Flurbereinigung durchgeführt werden kann, sparen sie noch mal eine Menge Geld, also 2x Glück gehabt.

Nach meiner Erfahrung ist das also nicht ungewöhnlich.

#15

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen. Sie haben mirgeholfen.

Viele Grüße
Hemmann

#16

Erneut darf ich mich bedanken, dass Sie sich in dieser Angelegenheit so engagieren.

Grundsätzlich habe ich keine Probleme mit einem jetzt größeren Flurstück.

Die Angelegenheit hat allerdings meinen Käufer sehr überrascht, der mir erklärte, dass dies für ihn vollkommen neu sei und dass man normalerweise doch den alten Grundbuchangaben vertrauen dürfen muss.

Einige Stellungnahmen zu diesem Themen fanden jedoch, dass aufgrund heute genauerer Messmethoden z.B. durch GPS, auch genauere Messdaten möglich sind und bei der von mir beschriebenen Größenordnung auch nicht ungewöhnlich sind.

Beauftragt wurde von mir Dipl.-Ing. Jutta Reinhardt (öffentlich bestellter Vermessungsingenieur)in Wittenberge.

Viele Grüße
Hemmann

#17

Hallo Herr Hemmann,

den Angaben im Grundbuch darf man hinsichtlich der Fläche und Nutzungsart nicht trauen. Die Fläche nimmt nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil, da es sich um eine abgeleitete Größe aus Messungen des Katasters handelt. Dies wurde bereits um 1900 - also kurz nach Einführung des BGB - vom höchsten Reichsgericht entschieden. Will heißen: egal, ob das Flurstück letztlich bei der nächsten Messung größer oder kleiner ausfällt, man kauft es so, wie in der Katasterkarte verzeichnet bzw. örtlich mit Grenzsteinen markiert. Für den Normalbürger lässt sich allerdings selbst eine etwas größere Flächenabweichung zwischen Grundbuchgröße und tatsächlicher Größe weder anhand der ÖRtlichkeit noch anhand der Karte erkennen.

Die von Ihnen beauftragte ÖbVI ist mir leider nicht bekannt.

Das Flurbereinigungsverfahren heißt aber nicht zufällig Wittenberge, Dergenthin oder Karstädt? Dann hätte ich hier fast beruflich den Lückenschluss zu Ihnen gefunden (A14-Nordverlängerung).

MfG Gerlach

#18

Hallo Herr Hemman,
leider muss ich bei dieser Frage passen. Kataster - insbesondere das ostdeutsche - sind nicht mein Fachgebiet.
Ich denke, Ihr zuständiges Vermessungsamt hilft Ihnen weiter…

Mit freundlichen Grüßen
D.R.

#19

Trotzdem danke für Ihre Nachricht.
Gruß
Hemmann

#20

Sehr geehrter Herr Gerlach,

nochmals vielen Dank für Ihre erhellenden Antworten.

M.E. heisst das Flurneuordungsverfahren: Bodenordnungsverfahren: Kietz, Verf.-Nr.:4002Q (das Flurstück liegt in der Gemarkung Kietz (Kietz ist ein Ortsteil von Wootz). Zuständig ist auf jeden Fall das Landesamt für Ländliche Entwicklung, Landwirtschaft und Flurneuordung in Neuruppin.