Vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens nur bei Verkauf?

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#1

Hallo,

ich möchte mein Haus verkaufen und wollte nun das Darlehen der Bank frühzeitig zurückzahlen (es ist nur noch ein höherer vierstelliger Betrag offen). Mir wurde auf Nachfrage auch eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vorgelegt… als ich nun die Rückzahlung einleiten wollte, sagte mir der Finanzberater der Bank nun, ich könne das Darlehen nicht einfach zurückzahlen. Das würde erst im Rahmen eines Verkauf des Hauses gehen (sprich über den Notar des Käufers – mit der Kaufpreiszahlung würde der Notar den offenen Betrag inkl. Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen und mir dann den Rest überweisen).

Ich verstehe die Logik am Ende nur nicht, denn die Vorfälligkeitsentschädigung bekommt die Bank von mir doch so oder so – ob mit Hausverkauf oder ohne. Wieso kann die Bank die Rückzahlung also verweigern und nur im Rahmen eines Verkaufs zulassen? Oder hat man mir da einfach Stuss erzählt und eine frühzeitige Rückzahlung müsste immer möglich sein? (natürlich mit Zahlung einer Entschädigung!)

Hoffe hier hat jemand einen Tipp parat. Danke!!!

Liebe Grüße

#2

Wir stellen uns vor: die Bank stellt fest, daß sie da so ein doofes, kleines Darlehen auf den Büchern hat. Sagen wir ein vierstelliger Bereich. Sie schreibt den Kunden an: Lieber Kunde, wir haben keine Lust mehr auf das Darlehen und möchten es gerne zurückhaben. Dafür bieten wir Dir auch gerne die folgende Vorfälligkeitsentschädigung an. Schöne Grüße und bis bald…"

Fände man als Kunde wohl auch nicht in jeder Situation so richtig gut. Daher: für beide Vertragsparteien gilt der alte Grundsatz: „Pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten). Irgendwann kam der Gesetzgeber auf den verbraucherfreundlichen Gedanken, daß es ja eigentlich doof ist, daß man so einen Kreditvertrag auf ewig bedienen muß, auch wenn man die Hütte schon längst verkauft hat. Also hat man § 490 Absatz 2 BGB erfunden:
Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).

Der Anspruch auf eine vorzeitige Kündigung entsteht also nur im Falle des Verkaufs der Immobilie und nicht, wenn der Kunde Bock darauf hat. Natürlich gibt es Fälle, in denen ein Kreditgeber trotzdem (also ohne Verkauf der Hütte) auf den Wunsch des Kreditnehmers eingeht, aber es gibt eben keinen Anspruch darauf.

Kurz: der Bankmensch hat recht.

Gruß
C.

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#3

Das lässt hoffen, dass das Darlehn schon älteren Datums ist. Vielleicht kommt daher auch eine entschädigungslose Kündigung gemäß § 489 Abs. 1 Ziff. BGB in Frage.

#4

Hallo,
der naechste Gesichtspunkt: mit einer Rueckzahlung der Restschuld waere das Darlehen trotzdem nicht weg. Es steht noch im Grundbuch eingetragen, normalerweise. Dort austragen erfordert auch einen Notar. Den der Kreditnehmer bezahlt, nicht die Bank. Zum Zeitpunkt des Verkaufes ist dann alles ein gekoppelter Vorgang beim Notar.

#5

du sprichst von der Grundschuld. Diese ist Besser beizubehalten und in eine Eigentümergrundschuld umzuwandeln. (leider schaffen es die Banken oft nciht dazu die richtige Änderungsbewilligung auszustellen sonder einen Löschungsquittiung).

Die Änderung kostet weniger als eine Löschung und man hat für die Zukumft die Möglichkeit die Grundschuld für ein neues Darlehn zu nutzen, was auch bei einen Verkauf günstiger für den neuen Eigentümer ist.

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#6

Im Grundbuch steht nicht das Darlehen, sondern die Grundschuld. Die ist vom Darlehen weitestgehend unabhängig; die Klammer zwischen diesen beiden getrennten Vorgänge werden nur durch die Sicherungszweckerklärung geschaffen, in der geregelt ist, für was die Grundschuld als Sicherheit dient.

Kann sein, muß nicht.

#7

Und dann stirbt 15 Jahre nach letzter Tilgung der Ehemann, der sich immer um alles gekümmert hat, die Witwe will das Haus verkaufen, über die getilgten Kredite gibt es keine Unterlagen mehr und das Kreditinstitut hat zum fünften mal fusioniert. Dann geht bei aller Hektik wegen Umzug und Verkauf und vielleicht noch der Trauer die Rennerei los und mit 75 hat man auf so etwas vielleicht auch keine Lust mehr. Kurz gesagt: unter normalen Umständen ist es vernünftig, die Grundschuld löschen zu lassen. Bei den wenigsten Menschen kommt es vor, daß sie für eine an und für sich schon erledigte Grundschuld noch einmal Verwendung haben.

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#8

wo ist da das Problem, die Bank steht doch nicht mehr in der Grundschuld, die wurde gelöscht und statt dessen steht der Name des Eigentümers darin. Daher heißt diese Grundschuld ja EIGENTÜMERGRUNDSCHULD

nach dem Tod des Eigentümers ist dann der Erbe eigentümer der Grundschuld.

#9

@all: danke für euer Feedback. Also geht es nicht, das wollte ich wissen. :slight_smile: Dann muss ich das halt im Verkauf abwickeln… es ging hierbei um eine Zeitersparnis, weil der gesamte Prozess innerhalb des Verkaufs zu viel davon in Anspruch nimmt - daher sollten die Schulden vorab getilgt werden. So war halt der Plan, der nun eben nicht umsetzbar ist.

Da die Bank ja so oder so eine Entschädigung erhält, machte die „Absage“ für mich halt wenig Sinn. Am Ende bekommt die Bank ja nicht weniger Geld zurück.

Dass die Löschung der Grundschuld von mir bezahlt werden muss, ist mir klar. Das hätte aber auch die Bank mittels eigenem Notar gemacht (wäre hier sogar billiger gewesen, als über einen ganz externen Notar).

Also, nochmals danke für die Infos!

#10

Da ist das Problem:

Die Kreditinstitute stellen in Regel eine Löschungsbewilligung aus (so heißt das Ding) und keine löschungsfähige Quittung (so heißt das Ding) und das führt dann zu Rennerei und Telefonaten und viel Kummer. Besser ist es daher, die Grundschuld löschen zu lassen und seine Ruhe zu haben, wenn man nicht gerade das nächste Immobilienprojekt im Auge hat.

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#11

Da liegt ein Irrtum vor. Keine Bank hat einen Notar. Notare werden von der Landesjustizverwaltung in sehr kleiner Zahl für einen Amtsbezirk bestellt und die sind zudem auch dem gleichen Gerichts- und Notarkostengesetz unterworfen. Kreditinstitute haben aber in der Regel einen Notar, über den sie ihre Rechtsgeschäfte abwickeln. Das ist in diesem Falle aber nicht die Löschung der Grundschuld, sondern die Beglaubigung der Unterschriften der Mitarbeiter unter der Löschungsbewilligung. Mit der geht dann Kreditnehmer zum Notar seiner Wahl und beauftragt die Löschung der Grundschuld.

#12

Das kannst du noch so oft wiederholen wie du möchtest, es ist so zuerst teurer zum Löschen und noch mals Teuerer, wenn das Grundstück neu belastet wird.

Wenn die Bank aus der Grundschuld gelöscht wurde ist sie raus, da gibt es kein gerenne mehr. Dann steht als Belastung im Grundbuch Grundschuld Eigentümer, da hat dann keine Bank mehr zugriff drauf. Man muss das seie Bank nur klar mitteilen und wenn dann doch flasch das der Bank nochmals mitteilen, dass sie das korrigieren.

Da der Fragesteller sich erst hier informiert hat, kann er gleich das Richtige scheinchen anfordern.

#13

Ja: es kostet Geld - sowohl die Löschung als auch die Neueintragung. Aber erstens kommt die Neueintragung im Normalfall nicht vor und schon stehen sich die Kosten für Löschung und Änderung gegenüber (dürfte wohl auf einen Unterschied von nahe null hinauslaufen).

Und wie oft hast Du das schon erfolgreich durchgeführt? Wenn Dir dann eine Quittung ausgestellt wurde: Respekt. Das ist mir bisher noch nicht gelungen, was auch daran liegen könnte, daß die Quittung schon seit wenigstens 20 Jahren nicht mehr Bestandteil der Ausbildung zum Bankkaufmann.

#14

Denke mal an eine große Renovierung die bei Häusern immer mal nötig ist, oder eben der Verkauf, oder Erbfall mit ggf Teilauszahlung des Immobilienwert an Mitterben, oder dann Umbau nach dem Erbe. Schau dich einfach mal im Wohngebieten um wie offt es da bei Häusern zu größeren Bauarbeiten kommt. Selten wird das aus Barmittlen gemacht.

#15

Ich habe es in gut 20 Jahren Berufstätigkeit und 30 Jahren Erwachsenendasein nicht ein einziges mal erlebt, daß eine Grundschuld an den Grundstückseigentümer abgetreten wurde. In der gleichen Zeit habe ich es mit wenigstens fünf Fällen zu tun gehabt, in denen besagte Witwen oder deren in einem besseren Zustand befindliche Angehörige versuchten, herauszufinden, wo sie denn jemanden finden können, der zu dieser blöden, seit zig Jahren erledigten Grundschuld eine Löschungsbewilligung erstellen kann, weil das Haus verkauft werden soll und diese Grundschuld die Sache seit Monaten aufhält. Nicht zuletzt habe ich es mit drei Immobilien zu tun gehabt, bei denen die Kredite vorzeitig abgelöst wurden, so daß für die Grundschuld eine löschungsfähige Quittung angefordert werden konnte, aber leider nur Löschungsbewilligung geliefert wurde.

Da kann man sich natürlich hinstellen und sagen: „also ich hätte mich da so lange beschwert, bis ich die Quittung bekommen hätte“; dem entgegne ich allerdings, daß das jeder so handhaben kann wie ein Dachdecker, aber man je nach Zinsumfeld auch einfach mal froh sein darf, aus der Nummer elegant rauszukommen, ohne wegen eines Details, das im schlimmsten Falle einen kleinen vierstelligen Betrag kostet, eine Riesenwelle zu machen, die auch Nerven kostet, die nicht jeder im Überfluß zur Verfügung hat.

Und nun darf sich jeder überlegen, wer hier den besseren Durch- und Überblick hat.

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#16

Das trifft doch nur zu, wenn die Bank in noch in der Grundschuld steht, nicht aber bei einer Eigentümergrundschuld.

#17

Davon reden wir doch die ganze Zeit. Es ist in der Praxis nicht üblich, eine Grundschuld nach Erledigung abzutreten bzw. „auf den Eigentümer umzuschreiben“. Damit steht das ursprünglich kreditgebende Institut bis zum St. Nimmerleinstag als Grundschuldgläubiger im Grundbuch und am Ende gibt es den beschriebenen Ärger, der im übrigen immer häufiger auftreten wird, seit die Sparkassen und genossenschaftlichen Kreditinstitute immer schneller fusionieren.

So, und die praktikabelste Vorsorge gegen diese Probleme ist die Löschung der Grundschuld. Natürlich kann man die auch „auf sich umschreiben lassen“, aber dafür braucht man eben die löschungsfähige Quittung und die bekommt man in der Regel nicht bzw. nur mit großem Gedöns. Und sie bringt auch im Regelfall nichts, weil man im Normalfall eine Grundschuld nicht wieder benötigt.

Und was die Kosten angeht: es ist ja nicht mit der einen „Umschreibung“ getan, sondern Sinn der Übung ist es ja (auch wenn es eben in der Regel nicht passiert), daß irgendwann die erneute Abtretung folgt und dann ist der Unterschied zu Löschung und Neueintragung gar nicht mehr so groß.

Also: etwas, das kaum ohne größere Diskussionen hinzubekommen ist, wird im Regelfall nicht gebraucht und kostet am Ende nicht viel weniger als der „normale“ Weg. Der dritte Weg (also GS aus Kostengründen einfach stehen lassen) beinhaltet das reale Risiko, daß man Jahrzehnte später einer Altlast hinterher läuft.

Unter Berücksichtigung aller Faktoren ist es meiner Meinung nach vernünftiger, die GS einfach löschen zu lassen und wenn es dann irgendwann doch mal zu einer erneuten Kreditaufnahme kommt, läßt man sie halt wieder neu eintragen.

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#18

nein ich rede von der Umschreibung der Grumschuld als Alternative und nicht diese unter den Namen der Bank stehen zu lassen.

#19

Und davon rede ich die ganze Zeit.

  • Es ist nicht üblich und daher ist es nicht leicht, eine löschungsfähige Quittung zu bekommen.
  • So man denn eine bekommt, kostet die „Umschreibung“ Geld und die erneute „Umschreibung“ auf den neuen Darlehensgeber kostet dann auch wieder Geld und in Summe nicht wesentlich weniger als die GS zu löschen und bei Bedarf wieder eintragen zu lassen.
  • Eine „Umschreibung“ kommt selten vor, weil Eigentümer eben nicht das machen, was Du als Normalität darstellst, nämlich auf die alte Hütte neue Darlehen aufzunehmen.,

Daher sind die Szenarien 2 und 3 häufiger:
Szenario 2: Grundschuld nach Erledigung des Darlehens stehenlassen mit der Folge, daß Jahrzehnte später großer Kummer über das Land kommt.

Szenario 3: Grundschuld nach Darlehenstilgung löschen lassen. Nachteil: kostet in dem seltenen Fall, daß ein neues, mit diesem Grundstück besichertes Darlehen aufgenommen wird, mehr als Grundschuld zweimal „umzuschreiben“.

Fazit: Wenn nicht absehbar ist, daß man die Grundschuld selber noch einmal braucht, ist Szenario 3 Mittel der Wahl, weil es am sichersten ist und weil die anderen beiden Szenarien risikoreich (Szenario 2) bzw. aufwendig (bzw. praktisch nicht durchführbar) sind und im Regelfall keinen wirtschaftlichen Sinn ergeben (Szenario 3)

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#20

Die Bank steht im Grundbuch.
Nach Umzug und Fusion kann es dennoch schwer werden.

An Mitleser, wenn man es vorher ahnt, kann man als Eigentuemer die Loeschungsbewilligung zeitlich weit vorher beantragen, so dass sie zum Verkauf (hoffentlich) dem Notar vorgelegt werden kann.