Was genau ist eine bauliche Veränderung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo.

Im Zusammenhang mit Mietrecht fällt manchmal der Begriff „bauliche Veränderung“. Nirgends finde ich jedoch, was das genau beinhaltet. Wo ist das definiert?

Wenn ich danach google, insbesondere im Zusammenhang mit Löchern in der Wand, findet man durchweg Meinungen, die sagen, dass Löcher fast beliebig erlaubt sind. Es gibt wohl Urteile mit 32 Löchern in einem einzigen Bad und dass man unter Umständen selbst dutzende Löcher nichtmal zugipsen muss.

Wenn man nun eine Ablagefläche gründlich befestigt, indem man ca. 15 Schrauben durch zwei Wände macht (fühlt sich einfach sicherer an als mit Dübeln), ist das dann eine bauliche Veränderung?

Wenn ja, warum? Was unterscheidet durchgehende Löcher wesentlich von welchen mit Dübeln? Ich habe auch oft gelesen, dass Leute etwa zum Kabel verlegen Löcher durch Wände gemacht haben. Können einzelne Löcher ernsthaft die Statik beeinträchtigen?

Falls es wirklich auf die statische Beeinträchtigung ankommt: die eine Wand (alles Beton) ist nur etwa 4cm dick, also sicher nicht tragend. Die andere ist etwa 14cm dick, aber grade bei dieser Dicke habe ich nicht das Gefühl, dass ein paar 1cm Löcher ihr was anhaben können.

Vielen Dank.

#2

Hallo,

zur baulichen Veränderung hier mal ein Link http://www.das-rechtsportal.de/recht/mietrecht/allta…

Vielleicht erhellt das.

Zum Beispielfall: In meinen Augen ist das eher ein Schaden an der Mietsache, keine bauliche Veränderung, aber trotzdem vom Mieter in Ordnung zu bringen.

Ein neuer Mieter hat vielleicht keine Ablage an dieser Stelle und auch keine große Lust durch 15 Löcher ins Nebengemach zu schauen?

Gruß
Nita

#3

Hallo.

Die Entscheidungen mit Bohrlöchern sind mit Vorsicht zu genießen. Die Rechtsprechung gestattet dem Mieter zwar das Anbringen von Gegenständen im Badezimmer, allerdings geht es dabei nur um die notwendigen Accessoirs, die zuvor nicht im Bad vorhanden waren. Sind die Teile (wie zum Beispiel Spiegelschrank, WC-Papierhalter, etc.) ausreichend im Badezimmer vorhanden, kann sich der Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn er wie im Beispielfall mehrere Dübellöcher anbringt, nur um ein zusätzliches Regal oder ähnliches zur Verfügung zu haben.

In der Entscheidung des LG Hamburg, das 32 Dübellöcher als „noch“ vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache betrachtet hatte, war das Badezimmer „nackt“. Der Mieter hat lediglich die erforderlichen Teile, wie einen Spiegel, Spiegelkonsole, Spiegellampen, Handtuchhalter, Zahnputzhalter, Seifenschalenhalter, Toilettenpapierhalter, Toilettenbürstenhalter sowie eine Duschstange und einen Haltegriff an der Badewanne angebracht.

In dem Beispielfall könnte sich meines Erachtens der Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn er 15 Löcher !!! bohrt, nur um eine Ablage zu schaffen.

#4

vielen dank fuer diesen beitrag.

na ganz ohne frage wuerde man am ende die loecher wieder zugipsen! das gebietet ja schon der anstand.

die beispiele aus dem verlinkten text liest man immer wieder und sie treffen ja hier nicht zu. oder wie ist ein durchbruch definiert?

ich bin geneigt, „Für Maßnahmen, die Sie ohne besonderen Aufwand beseitigen können, brauchen Sie keine Erlaubnis.“ quasi als definition fuer „keine bauliche veraenderung“ zu lesen. ist das so gedacht?

dann stellt sich erstens die frage, was ein besonderer aufwand ist. wenn der mieter es macht, ist es ja fuer den vermieter gar kein aufwand.
und zweitens, was heisst beseitigen? wirklich rueckgaengig machen kann man ja gar kein loch. gips reintun schon. zaehlt jedes loch durch gipsen als rueckgaengig gemacht?

falls es „nur“ eine beschaedigung der mietsache ist: ist jedes loch eine solche, oder ist das schon eine „hoehere kategorie“ als das loch fuers bild? klar muss mans reparieren. reicht da bei auszug, oder kann der vermieter verlangen, dass es sofort gemacht wird? das wiederum scheint ja den mieter einseitig zu benachteiligen, ohne dass es fuer den vermieter einen unterschied macht.

viele gruesse,
peter

#5

es wuerde sich natuerlich um eine fuer die anzahl der loecher angemessen grosse ablage handeln. praktisch eine art horizontaler raumteiler ueber tuerhoehe.

verstehe ich es richtig, dass es bei der frage, ob etwas eine bauliche veraenderung ist, darauf ankommt, ob die massnahmen notwendig waren und effizient ausgefuehrt wurden? dann wuerde ich den begriff nun weniger verstehen als vorher…

#6

http://www.meineimmobilie.de/vermieten/mehrfamilienh…
http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/re…
http://www.beckerundkries.de/index.php?Action=showSt…

Dübellöcher sind keine baulichen Veränderungen, sondern, wenn sie in zu großer Anzahl auftreten: Schaden. Der Mieter wird somit Schadenersatzpflichtig.
Nur wenn an dem Dübelloch noch etwas hängt ist das eine bauliche Veränderung. Auch wenn keine Wand für ein Dübelloch mehr da ist, ist dies eine bauliche Veränderung.

In einem Link ist der Einbau von Laminat als bauliche Veränderung aufgelistet. Meines Erachtens handelt es sich dabei allerdings um vertragsgemäßen Gebrauch, da die eingebrachten Bauteile rückstandsfrei zu entfernen sind. Aber dies ist nur meine private Meinung als Laie.

vnA

#7

Guten Tag,

das wuerde doch heissen, dass jedes bild eine bauliche veraenderung ist und somit der zustimmung des vermieters bedarf. das mag ich nicht glauben.

#8

Eine bauliche Veränderung greift immer in die Substanz ein (z. B. wenn eine Wand entfernt wird oder eine Wand eingefügt wird, Fensterrahmen gewechsel werden, etc.). Das Anbringen von Bohrlöchern zählt nicht dazu.

Trotzdem darf ein Mieter nicht 15 Bohr- oder Dübellöcher für eine Ablage anbringen. Die von dir genannte Entscheidung ist nicht für den hier vorgestellten Fall einschlägig. Während der Mieter in dem von dir genannte Fall notwendige Handtuchhalter usw. angebracht hat, die im Bad nicht vorhanden waren, sieht die Lage völlig anders aus, wenn Handtuchhalter uns sonstige notwendigen Utensilien schon im Bad existieren. Die Betonung liegt auf notwendig.

So gibt es auch eine Entscheidung des Landgerichts Darmstadt, die den Mieter bei 6 Bohrlöchern im Bad schon zum Schadensersatz an den Vermieter verurteilt hat. Ich würde mich also davor hüten, dem Vermieter ein solches Ungetüm ins Badezimmer zu dübeln, vielleicht sogar noch Fliesen zu beschädigen, wenn ich nicht den ursprünglichen Zustand bei meinem Auszug wieder herstellen kann.

#9

… und aus welchen Passagen schließt du das, nach Lektüre der genannten Links?

vnA

#10

Guten Tag,

die entscheidung habe ich nicht auf den fall bezogen, damit wollte ich nur verdeutlichen, dass bohrloecher in meiner bisherigen wahrnehmung immer etwas ziemilch harmloses waren.

weiterhin spielt der beispielfall nicht im bad sondern in einem anderen zimmer, wo einfach ueber tuerhoehe eine menge stauraum geschaffen werden soll.

Sie sagen also, dass es sich um keine bauliche veraenderung handelt, also alles ok ist, wenn man es bei auszug abbaut und die loecher vergipst (beides waere mir sowieso selbstverstaendlich).

oder meint schadenersatz hier noch mehr, als nur die loecher zuzugipsen? wie kann man den schaden durch loecher in beton beziffern?

vielen dank,
peter

#11

ich schloss es aus deinem „Nur wenn an dem Dübelloch noch etwas hängt ist das eine bauliche Veränderung.“. das trifft immerhin auf ein bild zu.

dass die schlussfolgerung absurd ist, ist mir klar, deshalb habe ich nachgefragt. der bedeutung von „bauliche veraenderung“ bin ich noch nicht naehergekommen.

#12

Hallo.

Wenn mit Zugipsen die Wand wieder in Ordnung gebracht werden kann, dann ja. Allerdings bezweifle ich das bei einer solchen aufwändigen Konstruktion, siehe zum Beispiel hier:

„Bei aufwändigen und unüblichen Regal-oder Hängekonstruktionen mit z.B. mehreren Dutzenden Dübeln an einer Wand kann der Mieter auch ohne die vertragliche Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, die betroffene(n) Wand (Wände) zu renovieren. Dies gilt insbesondere dann, wenn gleichwertige und schonendere Befestigungsmöglichkeiten bestanden hätten.“

http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/beschaedigung-der…

Wie du siehst, ist alles eine Einzelfallentscheidung. Im Zweifelsfall sollte man sich für die „sanftere Methode“ entscheiden.

#13

hallo und danke fuer die antwort.

du schreibst, bei mehreren dutzend (unnoetigen) loechern muss die wand renoviert werden.
hat das einen bezug zu „bauliche veraenderung“? muss nur nach einer solchen renoviert werden?

  1. erachte ich im beispielfall die loecher fuer nicht unnoetig, z.b. weil ein L-traeger direkt ueber der tuer montiert werden soll, um die ablage so niedrig wie moeglich lagern zu koennen, um im recht niedrigen raum keine hoehe zu verschenken.

  2. meint renovieren „unsichtbar machen bei auszug“? das ist wie gesagt sowieso klar. oder in irgendeiner art den beton zu rekonstruieren?

#14

Hallo.

Zunächst würde ich prüfen, ob die Wand die Konstruktion überhaupt aushält. Bei den meisten Trockenbauwänden ist das sowieso nicht der Fall. Im Zweifelsfall den Vermieter fragen.

Hält die Wand es aus, dann kann man die Konstruktion anbringen, muss aber bei Auszug dafür Sorge tragen, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt ist (Löcher zugipsen).

#15

ich sprach ja von einer 14cm starken betonwand, tragend. trockenbauwand heisst rigips, oder?

also die wand haelt das definitiv.

du haeltst es also fuer keine bauliche veraenderung, richtig? wenn ich nur wuesste, woran man das festmachen kann…

#16

Wurde bereits beantwortet: bauliche Veränderung ist ein Substanzeingriff - Terrassenüberdachung, Einbau neuer Fenster, etc. Siehe hier die Begriffserläuterung im ersten Absatz:

http://books.google.ch/books?id=aMMLLsSUIDgC&pg=PA28…

#17

Guten Tag,

danke, das ist doch wenigstens mal ein versuch einer definition. unter anderem ist also fuer eine bauliche veraenderung hinreichend, den zustand des gebaeudes zu veraendern. aber tut das nicht jedes loch fuer ein bild, wenn man es streng nimmt? und dass diese keine bauliche veraenderung sind, scheint ja festzustehen. woher weiss ich nun, ob ein loch durch die wand „den zustand des gebaeudes aendert“?

#18

Die Definitionen im Rahmen des WEG sind mit dem Mietrecht nicht vergleichbar.
Der Bau eines Hochhauses setzt sich aus einer Vielzahl, für sich genommen völlig genehmigungsfreien Tätigkeiten zusammen. Der Nagel, der einzelne Stein, das Stück Leitung oder was auch immer. Trotzdem ist das Ergebnis nicht genehmigungsfrei.
Umgekehrt wird das genau so gesehen: Der einzelne Dübel ist keine bauliche Veränderung, 3 Dübel für ein Regal auch nicht. Möglicherweise selbst 150 Dübel nicht. Wenn ich aber an 5 Dübel einen Hängeboden anbringe ist das Gesamtobjekt durchaus als bauliche Veränderung zu sehen. Ein Dübelloch ist problemlos. 100 x ein Dübelloch können allerdings die Standfestigkeit einer Wand beeinträchtigen und sind damit eine bauliche Veränderung. Wenn sie die Standfestigkeit nicht beeinträchtigen, erachte ich sie allerdings nicht als bauliche Veränderung.

vnA
Es ist auf jeden Fall immer eine Einzelfallentscheidung. Eine klar definierte Grenze gibt es nicht, im Sinne 50 km/h ist erlaubt ab 50,00001 km/h bin ich zu schnell.

#19

na das klingt doch mal kompetent.

wenn 5 loecher keine bauliche veraenderung sind, 5 loecher mit nem haengeboden gegebenenfalls jedoch schon, scheint sich mir ein widerspruch aufzutun.
war nicht eine bauliche veraenderung unter anderem etwas, was sich nicht leicht wieder entfernen laesst? jedoch kann ich den boden ja ohne weiteres abnehmen, dann sind es wieder die loecher, und die sind keine bauliche veraenderung.
das heisst, das simple einhaengen des bodens ist genehmigungspflichtig? verrueckt!

bei den loechern ist immer die rede von duebelloechern. macht es einen unterschied, ob es tatsaechlich solche sind, oder ob die durch die wand durchgehen?

wenn es schliesslich tatsaechlich immer eine einzelfallentscheidung ist, und man es nicht, wie ich es irgendwie gehofft hatte, an der anzahl loecher oder an den kubikzentimetern oder prozent entfernten materials festmachen kann, dann lebt man ja irgendwie in der staendigen gefahr, dass der vermieter am ende was von einem will, obwohl man nichts geahnt hat, und im zweifel muss ein richter entscheiden.

das kommt mir ziemlich verbraucherunfreundlich vor. gibt es ein „im zweifel fuer den mieter“, wenn der vermieter nicht konkreter in den mietvertrag schreibt, was er nicht will?

#20

Und wieder das Reduzieren auf das einzelne kleine Teil und das Ergebnis auf das große Ganze übertragen.
Der Zwischenboden ist als ganzes Betrachtet unzweifelhaft eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung des VM bedarf. Die einzelnen Schritte zum Auf- bzw. Abbau spielen bei der Betrachtung keine Rolle. Es zählt das Ganze. Punkt.
Es macht keinen Unterschied ob es ein Dübelloch, ein Nagelloch, ein Klebehaken oder ein durchgehendes Loch in einem vernünftigen Ausmaß ist. Also keine 200er Kernbohrung. (Bitte nicht fragen, wo hier jetzt die Grenze ist, ob ein 14 er, ein 20er oder was auch immer … für ein Loch noch geht.)
Die Konsequenzen aus den baulichen Veränderungen stehen auf einem anderen Blatt. Habe ich die Genehmigung zu baulichen Veränderungen, kann (muss aber nicht) das Teil bei Auszug bleiben und der VM hat den Zeitwert zu ersetzen. Hier kommt es natürlich auch auf die Vereinbarungen bei der Genehmigung an. (muss weg, kann bleiben, muss bleiben, muss an VM verkauft werden und, und, und)
Hatte man keine Genehmigung, muss das Teil wieder weg. Der VM kann natürlich trotzdem die Sache übernehmen (mit Zahlung, oder auch ohne)

Bleiben die Schönheitsreparaturen bzw. der Schadenersatz. Es kann alles bleiben, was zu einer normalen Nutzung gehört. Alles andere ist ein Schaden und muss beseitigt werden. Also auch das einzelne Loch in der Wand, gleich für was es gemacht wurde.

Dass die Nichthaftung für Sachbeschädigung an fremdem Eigentums als ‚verbraucherunfreundlich‘ dargestellt wird, ist von hier aus nicht nachvollziehbar. Wenn ich dein Auto zerkratze, möchtest du auch einen Schadenersatz und kein ‚im Zweifel für den Kratzenden‘, weil außen nicht auflackiert ist: ‚Bitte nicht zerkratzen‘

vnA

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